Knelpunten met kansen bij stedelijke transformatie

De woningbouwopgave is duidelijk, evenals de andere ruimtelijke opgaven. Maar dan: hoe en waar begin je? En wat met de gerealiseerde en ongerealiseerde plannen uit het verleden, verschillende functies en eigenaren, meerdere ruimteclaims en (beleids)opgaven voor het gebied?
Kans: Eerst is inzicht nodig in de huidige stand van zaken van de vier p’s van gebiedsontwikkeling: plek, product, personen en proces. Om tot integrale oplossingen te komen, moet je bovendien investeren in de kwaliteit van de interacties (personen en proces), zo ontdekte de TU Delft op basis van diverse casestudies.
Lees verder: Starten met gebiedstransformatie: richting geven en verbinden in een complexe omgeving

Bij binnenstedelijke transformaties heb je eigenlijk altijd te maken met meerdere grondbezitters. Dat versnipperd grondeigendom maakt het lastig te starten met de transformatie. De plaatselijke bakker en slager houden zich bijvoorbeeld liever bezig met hun corebusiness dan met transformeren.
Kans: Bij veel versnipperd eigendom kan stedelijke kavelruil uitkomst bieden. Ook de strategie Developing Apart Together (DAT) – ook wel PPS ultra-light – wordt steeds vaker ingezet bij versnipperd eigendom. Ook is het handig als gemeente een grondpositie te hebben in het gebied. Zo kun je bijvoorbeeld gronden uitwisselen. Of de gemeentelijke strategie aanpassen aan het soort eigenaars in het transformatiegebied.
Lees verder over stedelijke kavelruil: Kavelruil doorbreekt stilstand, en niet alleen in theorie
Lees verder over DAT: Hoe kun je transformeren bij versnipperd grondeigendom?

Hoe houd je rekening met de behoeften van inwoners én de belangen van de diverse partijen? Hoe kun je met dezelfde capaciteit versnellen én voldoen aan de grote woningvraag én tegemoetkomen aan de woningbehoefte? Bij complexe en integrale gebiedsontwikkelingen wordt er nogal veel gevraagd van het organiserend vermogen van gemeenten.
Kans: Gemeenten kunnen met vragen – die bijvoorbeeld voortkomen uit een stapeling van eisen en ambities, de provinciale programmering of het gebrek aan ambtelijke capaciteit – aankloppen bij het Expertteam Woningbouw. Dit team is een initiatief van het ministerie van BZK, de uitvoering wordt gedaan door woningbouwexperts van de RVO. Zij geven maatwerkondersteuning aan gemeenten bij hun integrale gebiedsontwikkeling met een focus op de woningbouwproductie. Samen met de gemeente analyseren zij de vragen en behoeften en brengen oplossingsrichtingen in kaart.
Lees verder: ‘Oliemannetjes’ helpen bij vastgelopen gebiedsontwikkeling

Oude, industriële gebouwen hergebruiken of met de sloophamer platleggen? De gemeente Tilburg stond voor dat dilemma toen ze het oude werkplaatsgebied van de NS achter het stationsgebied wilde transformeren. De sloophamer was, door verzet vanuit de gemeente, geen optie. Hoe ga je dan om met het industriële erfgoed?
Kans: De publieke liefde voor het erfgoed diende als inspiratie voor het koersplan van de gemeente. Bij de herontwikkeling van het spoorgebied wordt daardoor bijvoorbeeld ingezet op bezieling, naast kleurrijk en eigenzinnig zijn. Zo transformeerde de oude Lochal, waar vroeger aan treinen werd gesleuteld, niet naar de eerder bedachte woontoren met parkeren, maar naar een stadsbibliotheek en ontmoetingsplek.
Lees verder: Op verzoek industrieel erfgoed hergebruiken in Tilburg

De woningbouwopgave vraagt om goede samenwerking met andere gemeenten en overheden. Want een binnenstedelijke transformatie heeft ook effect op het omliggende gebied. Hoe zorg je bijvoorbeeld dat iedereen goed bereikbaar blijft? En hoe kun je bedrijven goed verplaatsen?
Kans: In Zuid-Holland en Utrecht lagen kansen in het optuigen van een goede samenwerking. Binnen de Zuid-Hollandse Verstedelijkingsalliantie werken ze samen aan concrete knelpunten. Zo is bijvoorbeeld het uitplaatsen van hinderlijke bedrijven geen lokaal probleem meer. Daarnaast brengt met het actieprogramma Slim Ruimtegebruik gemeenten, ontwikkelaars en bedrijven bij elkaar om slimmer met de beschikbare ruimte om te gaan. In Utrecht is een Actie Agenda 2018-2021 opgesteld met de 123 partners van de provincie om de komende drie jaar elk jaar 7.000 woningen te realiseren.
Lees verder: Verdichten van Leiden tot Dordt, Slim ruimtegebruik in Zuid-Holland en De woningmarkt in provincie Utrecht: een wicked problem

Je kunt alles in huis hebben: een geschikte locatie voor een binnenstedelijke gebiedstransformatie, een goed plan, bereidwillige eigenaren en draagvlak. Toch lukt het niet om de businesscase rond te krijgen. Private partijen lopen bijvoorbeeld tegen beperkte resultaten van de vastgoedexploitatie aan. Of, zoals bij bijna 90% het geval is, het gebouwd parkeren is een te grote kostenpost. Gemeente kunnen daarentegen aanhikken tegen schijnbaar onoverkomelijke kosten voor de openbare ruimte of infrastructuur.
Kans: “Een gebiedstransformatie heeft over het algemeen een lange looptijd. Dat betekent dat de praktijk regelmatig zal veranderen. Dat maakt een onrendabele top geen absoluut gegeven”, zei Damo Holt tijdens het tweede jaarcongres Stedelijk Transformatie. Bovendien kent een gebiedsontwikkeling allerlei losse onderdelen. En daar kan volgens Holt aan gesleuteld worden. Mogelijke oplossingen liggen bijvoorbeeld in het opknippen van het project, zoet en zuur anders faseren of kosten verleggen. Een deel van de publieke onrendabele top is te overbruggen met het vergroten van de verdienpotentie van het project. Of door het kostenverhaal scherper in te zetten.
Lees verder: De wondere wereld van onrendabele toppen
Of: lees de publicatie Analyse onrendabele toppen

Een flinke voorraad nieuwe woningen bouwen om te voldoen aan de woningvraag. Dat klinkt als een goed idee. Zeker als je daarbij inzet op energieneutrale wijken. Maar hoe? En wat doe je dan met de bestaande woningvoorraad die een slechte energieprestaties en lage inkomens kent. En wat doe je met de grootverbruikers in het gebied?
Kans: In Zaanstad worden deze opgaven in de transformatielocaties in Zaanstad-Midden en Zaandam-Oost gebundeld met de aanleg van een open warmtenet. Daarbij probeert de gemeente collectiviteit te organiseren en partijen te verbinden, met elkaar én met de maatschappelijke opgave.
Lees verder: Transitie en transformatie in Zaanstad: mitsen, maren én momentum pakken!

Een spoorzone transformeren is een enorme uitdaging, doordat je hier een goede doorstroming en toegang moet bewaken. Tegelijkertijd zijn hier de kaders zeer strak. Hoe kun je dan nieuwe voorzieningen en woningen toevoegen? Of werk maken van klimaatadaptatie?
Kans: Het multidisciplinaire team All Inclusive City bedacht voor één van de spoorzones van Den Haag een inclusief plan voor de toekomst dat de bereikbaarheid vergroot én meer gebruikskwaliteit toevoegt. ’s-Hertogenbosch zag herontwikkeling van haar spoorzone als een kans om een extra impuls te geven aan de lokale economie, met veel bedrijvigheid, banen en levendigheid, inclusief nieuwe voorzieningen. Daarom zocht de gemeente de samenwerking met andere partijen.
Kijk verder: Video-interview over de spoorzone in ’s-Hertogenbosch
Lees verder: Den Haag als stad van de toekomst

De juiste partner(s) selecteren is essentieel bij grote en complexe gebiedsontwikkelingen. Zeker in projecten waar de risico’s groot zijn en een goede afstemming nodig is tussen publieke en private belangen. Maar partnerselectie – en daarmee aanbesteden – is niet eenvoudig doordat de focus al snel ligt op de inhoud en het formuleren van harde criteria.
Kans: De Reiswijzer gebiedsontwikkeling biedt handvatten zoals inzicht in de regels over aanbesteden, tips voor het kiezen van de juiste partner(s) en het selectieproces. De handreiking gaat ook in op hoe de samenwerking verandert naarmate de transformatie kracht krijgt. Een tipje van de sluier: niet afbakenen, maar ruimte (met spelregels) geven aan de ontwikkelaar.
Kijk verder: Video-interview over de Reiswijzer gebiedsontwikkeling
Let op: Een geactualiseerde versie van de Reiswijzer is in de maak. Op de hoogte blijven? Abonneer je dan op onze nieuwsbrief.