‘Oliemannetjes’ helpen bij vastgelopen gebiedsontwikkeling

De omvangrijke woningbouwvraagstukken en complexe integrale gebiedsontwikkelingen vragen nogal wat organiserend vermogen van gemeenten. Hoe houd je rekening met de behoeften van inwoners én de belangen van de diverse partijen? Hoe kun je met dezelfde capaciteit versnellen om te voldoen aan de grote woningvraag? Het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) schiet gemeenten te hulp met maatwerkoplossingen voor concrete woningbouwvraagstukken. RVO-woningbouwexperts Jeroen Hatenboer en Hans Beekenkamp vertellen over knelpunten en lessen uit de praktijk.

Hoe zorg ik dat het woningaanbod in mijn gemeente optimaal aansluit op de woningbehoefte? Hoe benut ik op een goede manier de bestaande plancapaciteit? Of hoe versnel ik een project met verschillende belangen? Op welke manier kan ik als gemeente de transformatie van leegstaand vastgoed inzetten? Of juist ruimte creëren voor mensen die samen hun eigen huis willen bouwen? Met dit soort vragen kunnen gemeenten aankloppen bij het Expertteam Woningbouw. Het team is een initiatief van het ministerie van BZK, de uitvoering wordt gedaan door woningbouwexperts van de RVO. Zij geven maatwerkondersteuning aan gemeenten bij hun integrale gebiedsontwikkeling met een focus op de woningbouwproductie. Samen met de gemeente analyseren zij de vragen en behoeften en brengen oplossingsrichtingen in kaart.

Rondje belemmeringen

“Het expertteam werkt voornamelijk vraaggestuurd”, vertelt Beekenkamp, “maar we proberen ook vragen actief op te halen bij gemeenten. Daarvoor deden we onlangs een inventarisatieronde bij de G40-gemeenten.” Uit die ronde bleek dat gemeenten vooral de volgende belemmeringen ervaren:

• Gebrek aan ambtelijke capaciteit
• Provinciale programmering
• Financiële haalbaarheid projecten
• Gebrek bouwcapaciteit
• Stapeling van eisen en ambities

De experts maakten ook een rondje langs marktpartijen. “Zij benoemen vooral de stroperigheid bij gemeenten, zegt Beekenkamp. “Het duurt maar en het duurt maar, zeggen marktpartijen, over al die procedures bij gemeenten of soms ook provincies. Maar ook de opstapeling van gemeentelijke eisen en het oplopen van het kostenverhaal benoemen zij als knelpunten.”

Plannen op behoeften

“Onze inzet is bij geen enkel project hetzelfde”, vertelt Hatenboer. “Toch proberen we onze opgedane kennis zoveel mogelijk te delen. Een mooi voorbeeld is onze casus met de Woningmakers, een samenwerkingsverband tussen diverse private partijen in de regio Alkmaar. Zowel overheid als ondernemers vinden dat daar momenteel onvoldoende woningen worden gebouwd. Aan de kant van de overheid worden ze beperkt door de huidige beleidsinstrumenten en aan de kant van de markt door de beperkte beschikbaarheid van personeel en materialen. Ook is er een gebrek aan afstemming. Samen met de betrokken partijen ontwikkelden we verschillende oplossingsrichtingen voor het aanpakken van deze belemmeringen. Interessant was bijvoorbeeld dat er niet meer gekeken werd naar de getallen, maar naar de woningen. Niet de plancapaciteit was maatgevend, maar het aantal woningen dat daadwerkelijk aan mensen wordt opgeleverd.”

“Als je niet langer wil uitgaan van de planningscapaciteit, maar het aantal benodigde, geschikte woningen als uitgangspunt wilt nemen, is het van groot belang om goed te monitoren”, benadrukt Hatenboer. “De diverse achterbannen moeten (statistische) gegevens delen om zo een goed beeld te krijgen van alle (nieuw)bouwprojecten in de regio, de vraag en het aanbod van de actuele markt, de krapte-index, verhuisstromen, behoefte per woningtype en andere gegevens. Dat geeft een actueel beeld van de markt en zorgt dat je de plannen, (kwantitatieve) planning en benodigde capaciteit daarop aan kunt passen.”

Oliemannetje in een vastgelopen proces

De experts van het RVO hebben veel ervaringen met het vlottrekken van vastgelopen woningbouwprojecten. “We noemen onszelf ook wel ‘oliemannetjes’ in een vastgelopen proces. We proberen onder meer transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen te stimuleren, ruimte te creëren voor eigenbouw en we geven advies op het gebied van planschaderisico’s. We kunnen snel specifieke kennis inschakelen en ervaringen uit andere gemeenten inbrengen. Naast behoefte aan maatwerkoplossingen en advies zien we ook behoefte aan praktische handvatten. De kennis die wij opdoen in onze trajecten, proberen we daarom ook breder te delen. Of te laten landen in het programma Stedelijke Transformatie.”