Starten met gebiedstransformatie: richting geven en verbinden in een complexe omgeving

Stedelijke transformaties beginnen nooit from scratch. Binnen een reeds bestaand gebied moet je tot een transformatie komen, en dat is best ingewikkeld. Zo’n gebied kent al vaak een hoop gerealiseerde en ongerealiseerde plannen uit het verleden, verschillende functies en eigenaren, meerdere ruimteclaims en (beleids)opgaven voor het gebied. Waar begin je dan? Op basis van diverse casestudies vertellen Tom Daamen en Wouter Jan Verheul van de TU Delft hoe te starten met gebiedstransformatie.

“Je begint een binnenstedelijke transformatie bij het begin, maar wat is het begin?” Wouter Jan Verheul van de TU Delft legt meteen de vinger op de zere plek tijdens de sessie. Volgens de onderzoeker is eerst inzicht nodig in de huidige stand van zaken van “de vier p’s van gebiedsontwikkeling: plek, product, personen en proces”. Ook de menselijke kant moet daarbij niet vergeten worden. “Als we een integrale opgave willen realiseren (plek en product), dan moeten we in de kwaliteit van de interacties (personen en proces) investeren”, aldus Verheul.

Aansturen met een waaier

Daamen en Verheul gebruiken een instrumentenwaaier (zie illustratie) voor de verschillende sturingsvormen van gebiedstransformatie. De verticale as vormt hier het sturingsniveau en loopt van sturen op afstand naar sturing in overleg. De horizontale as vormt de manier van sturen, van zachte sturing naar harde sturing. Vooral bij de start is het belangrijk om goed in te zetten op vormen van zachte sturing volgens de onderzoekers: breng partijen met elkaar in contact en zorg dat ze samen nadenken over de opgave voor het gebied, (tegenstrijdige) belangen delen en dat er gezamenlijke verhaalvorming kan ontstaan.
De markt heeft behoefte aan richtinggevende visies en plannen, zodat ze weten waar wel of niet te investeren. Juridische en financiële aspecten zijn ook belangrijk, maar zeker in de beginfase van een transformatieproces zijn het vormen van visie, de verhalen en de netwerken sturend voor het later kunnen inzetten van passende financiële en juridische instrumenten.

Het werkgebied Binckhorst in Den Haag wordt getransformeerd naar een gemengd woon- en werkgebied. Om de transformatie te starten, werd aanvankelijk ingezet op harde sturing; er was een groots plan opgesteld, waaraan vooral juridische en financiële motieven ten grondslag lagen. Maar de aanwezige partijen in het gebied waren daarbij niet of nauwelijks betrokken. Mede als gevolg van de crisis is het plan stilgelegd en de opgerichte Joint Venture gestopt. Daarna is gestart met het ontdekken van het gebied en zijn de verschillende functies in beeld gebracht. “In het gebied bleken zeer veel verschillende bedrijven te zijn. Het is een veelzijdig gebied met een mozaïek aan functies”, ligt Tom Daamen toe.

De gemeente Den Haag ondersteunde verschillende initiatieven van partijen als Op Trek en I’m Binck, die probeerden in crisistijd in gesprek te komen met bedrijven: waar zijn zij mee bezig? Wat zijn hun toekomstplannen? Wat hebben zij daarvoor nodig? Inmiddels zijn de marktomstandigheden weer als voor de recessie en hebben verschillende marktpartijen zich verenigd als Stadmakers Den Haag. Zij stelden gezamenlijk tien principes op voor het gebied die rekening houden met de eisen en wensen die in de bottom-upprocessen zijn opgehaald. “Deze casus laat zien dat er geen panklare concepten zijn. We moeten er met elkaar uit zien te komen. Houd de ontwikkelrichting stabiel, maar houd deelplannen flexibel zodat nieuwe ontwikkelingen mogelijk blijven binnen de gestelde kaders.”

Tijdelijke initiatieven als stimulans

“Eindhoven als dé stad van kennis en design is niet bedacht aan de tekentafel”, gaat Verheul verder. “Die identiteit is gedurende de jaren negentig ontstaan.” De symboliek is voor de overtuigingskracht van de verhalen belangrijk, ziet de onderzoeker. Als verhalen aansluiten bij betrokkenen werkt dat als een katalysator voor andere partijen en als sleepnet voor andere middelen. Verheul belicht ook de paradox van tijdelijkheid om te kunnen werken aan lokale verhalen en visievorming. Dingen die tijdelijk worden opgezet, zoals horeca, festivals en/of andere events – zoals in het geval van Strijp-S een skatehal of de Dutch Design Week – vormen vaak de ‘permanente’ ingrediënten voor de transformatie van gebieden.

Vijf bouwstenen (en bonustip)

Uit de voorbeelden Den Haag en Eindhoven vat Daamen vijf leidraden samen voor de start van transformaties:

1. Begrijp de bestaande situatie: welke partijen zijn er en wat willen ze?
2. Bouw vertrouwen door voortgang. Zorg dat er concrete en zichtbare stappen worden gezet.
3. Deel dilemma’s en spanningen. Vertel elkaar bijvoorbeeld: ‘Deze beslissing vind ik vervelend, want nu moet ik terug naar mijn wethouder.’
4. Denk door schalen heen. Mondiale bedrijven, kunnen ook lokale belangen hebben. Een gebiedstransformatie kan ook voor de regio van belang zijn.
5. Durf te experimenteren: met placemaking, instrumenten en allianties tussen partijen.

“Denk niet te snel dat je actoren afzijdig moet houden om snelheid te maken”, sluit Verheul af. “Personen of partijen die je passeert, komen soms als een boemerang bij je terug, zeker als zij de media en raadsleden weten te mobiliseren. Houd vanaf het begin en gedurende het hele proces oog op actoren die belang hebben bij de transformatie – en betrek hen waar mogelijk.”