Groningen: Stedelijke woningbouwopgave

Omschrijving

De gemeente Groningen staat voor een totale woningbouwopgave met 20.000 woningen in de komende 15 à 20 jaar, tegen de achtergrond van de ongedeelde stad. In essentie (als ambitie) richt de gemeente Groningen zich daarbij op vitale, leefbare wijken met gezonde weerbare mensen.

Er is momenteel een te grote concentratie van kwetsbare personen (werkloosheid, armoede, overlast)te zien in wijken met een relatief hoge corporatieve voorraad. Daarvoor zijn in alle wijken naast sociale maatregelen gerichte fysieke ingrepen noodzakelijk, waarmee we blijven werken aan een toekomstbestendige en meer gebalanceerde bevolkingssamenstelling van de wijken. Zo wil de gemeente Groningen sociale stijgers mogelijkheden blijven bieden voor een wooncarrière in eigen wijk en daartoe middenhuur/koopsegmenten in de zgn. aandachtswijken toevoegen.

Tegelijkertijd wil zij extra sociale voorraad toevoegen aan minder kwetsbare wijken. De gemeente Groningen ziet in haar woningbouwopgave (en verduurzaming), hoewel bijzonder complex, een belangrijk instrument om de ambities rond de ongedeelde stad te verwezenlijken. Het leeuwendeel van deze woningbouwopgave zal, gezien zowel de aard van de vraag als de stedenbouwkundige intenties neer moeten slaan in bestaand stedelijk gebied. De gemeente Groningen blijft streven naar een compacte en ongedeelde stad.
Het gaat om een toevoeging van 20.000 woningen in de komende 15 a 20 jaar. Deze opgave behelst naast een fors aandeel sociale huur waar nu al tekorten dreigen ook een forse opgave in de middenhuur. Voor de komende jaren moeten we de voorraad sociale huurwoningen jaarlijks met 250 à 300 uitbreiden (dus exclusief sloop / nieuwbouw) en hebben we een opgave. De opgave voor middenhuur wordt geraamd op grofweg 4.000 à 5.000 woningen in de komende 15 à 20 jaar.

Prominent vraagstuk

1. Financiering van sociale woningbouw is een heikel punt: er is bijna geen rendabele business case te maken tav sociale woningbouw en de betaalbaarheid staat steeds meer onder druk.
2. In bestaande wijken betekent dit wellicht sloop/nieuwbouw met toevoeging van middenhuur en koop in het midden- en hoogsegment. Zijn beleggers/ontwikkelende partijen hierin geïnteresseerd, tegen de achtergrond van de relatief lage noordelijke koopkracht en daarmee het beperkte inverdien-vermogen? Komt de samenwerking van beleggers/ontwikkelende partijen met corporaties voldoende van de grond? Of moeten we het juist zoeken in vereenvoudiging van de markttoets (regionale differentiatie in de wijze van toepassing)? De huidige markttoets wordt momenteel als te complex, te procedureel en daardoor als tijdrovend en lastig ervaren.
3. In gebieden waar de grond voornamelijk in particulier bezit is: hoe krijgen we ook hier sociale huur? Hoe krijgen woningcorporaties hier voet aan de grond, of hoe zorgen we er als gemeente voor dat hier ook sociale woningbouw wordt gerealiseerd? Het maatschappelijk draagvlak in combinatie met een adequate inpassing kunnen hier ook een vraagstuk worden.
4. Wellicht zijn er financieringsconstructies te bedenken of evt. partners (ook buiten de regio) die op dit moment nog niet aangehaakt zijn, allianties die nog te smeden zijn. Bijvoorbeeld een partij als Menzis, waarbij zorg en wonen een actueel thema is.
5. Bovenstaande hangt als gezegd nauw samen met de werking van de Woningwet, waaronder de markttoets: voor wie mogen woningcorporaties bouwen? Een vereenvoudiging van de wetgeving (met wellicht regionale differentiatie) lijkt wenselijk.
6. Op transformatielocaties is veelal sprake van veel belemmeringen als versnipperd eigendom, bodemvervuiling, dure infrastructuur als kades en bruggen. Extra belemmering daarbij is het feit dat veel van deze kosten niet meer in de grondexploitatie kunnen worden weggezet, maar vooraf vanuit de gemeentebegroting moeten worden gefinancierd.

Verwachting programma

• Denkkracht;
• Mobilisatie van (nieuwe) partijen;
• Vereenvoudiging van de markttoets;
• Een nationaal transformatiefonds.