Gemeenschappelijke problematiek doorgronden en oplossen

Samen werken aan haalbare business cases

Meest genoemd knelpunt bij gebiedstransformaties betreft de financiën. Uiteindelijk moet het gaan om haalbare businesscases en een heldere verdeling in verantwoordelijkheden tussen marktpartijen en overheden. Dat vraagt om een goede balans tussen publieke wensen en de marktmogelijkheden, gedurende de vaak lange looptijden van de gebiedstransformaties. Het oplossen van de financiële knelpunten in de gebiedstransformaties is urgent en wordt binnen het intensiveringsprogramma met prioriteit opgepakt.

Financiële knelpunten hangen samen met de complexiteit van binnenstedelijke gebiedstransformaties. Het gaat om doorgaans grootschalige, langjarige operaties waarbij veel partijen met verschillende belangen betrokken zijn en die zeer omvangrijke voorinvesteringen vergen. De risico’s daarbij zijn groot, niet in de laatste plaats omdat tijdens de looptijd van dergelijke gebiedstransformaties zowel de vraag vanuit de markt kan veranderen, als de publieke ideeën over wat wenselijke ontwikkelingen zijn. Bijna altijd doet zich tijdens de looptijd van een specifieke gebiedstransformatie een of meerdere keren een terugval in de economie voor, waardoor de financiële haalbaarheid van planonderdelen al dan niet tijdelijk onder druk komt te staan.

Voor gemeenten is het doen van voorinvesteringen veel minder vanzelfsprekend dan voorheen. Ook projectontwikkelaars hebben minder gemakkelijk investeringsmiddelen beschikbaar voor omvangrijke, langjarig verwervingen. Vragen zijn er over wie (gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, bouwbedrijven, beleggers, afnemers, vastgoedfinanciers) welke investeringen kan doen, hoe de risico’s hanteerbaar gemaakt kunnen worden, welke partij geschikt is om welke risico’s te dragen en onder welke condities?

Het is onmogelijk om generieke uitspraken te doen over de financiële uitdagingen bij transformatieprojecten en hoe die opgelost zouden kunnen worden. Dat lukt alleen als op het niveau van het concrete transformatieproject de business case transparant wordt gemaakt en inzicht wordt geboden in welke investeringen aan publieke en private kant noodzakelijk zijn en welke opbrengsten daar (in de volle breedte) aan toegerekend kunnen worden. Kennis, kunde en wederzijds begrip tussen publieke en private partijen zijn nodig om tot goede samenwerkings- en financieringsafspraken te komen. Bereidheid om open het gesprek aan te gaan over publieke eisen en wensen enerzijds en over marktrisico’s en –rendementen anderzijds is daarbij essentieel. Het programma Stedelijke Transformatie wil daarbij een katalyserende rol vervullen. Dit doet zij onder meer door in generieke zin gegevens van projecten zichtbaar te maken, zoals in het onderzoek naar onrendabele toppen.

Inzicht in en begrip van algemene problematiek rond binnenstedelijke gebiedstransformaties

Een belangrijk onderdeel van het programma Stedelijke Transformatie is om scherper in beeld te krijgen welke belangrijke problemen er naast de financiën spelen, deze te analyseren en er concrete, praktische en herhaalbare oplossingen voor te zoeken mede op basis van ervaringen elders. We gaan echter niet een heel onderzoeksprogramma optuigen. Focus en pragmatiek zijn essentieel. Het programma mag niet verzanden in een praatcircus.

Belangrijke vragen betreffen toepassingsmogelijkheden van de Omgevingswet; nieuwe, flexibele bestemmingsplannen en omgevingsplannen; nieuwe contract- en concessievormen die voortbouwen op de ervaringen opgedaan in PPS-en en gemeenschappelijke grexen; tenders en marktselecties toegesneden op gebiedstransformaties.

We werken vraaggericht, waarbij de opgaven en vragen op lokaal niveau vanuit concrete transformatielocaties leidend zijn en waarbij in lokale en landelijke (kennis)netwerken wordt samengewerkt om tot concrete oplossingen te komen die de lokale opgaven verder brengen. Studies die zijn uitgevoerd in het kader van de City Deal Binnenstedelijk Bouwen en Transformatie bieden al handvatten en instrumenten voor gemeenten en marktpartijen om mee aan de slag te gaan. Aanhaken bij de relevante opleidingsinstituten is hierbij voor de hand liggend. De TU-Delft, die ook nauw betrokken is bij de City Deal, zal hierbij een spilfunctie vervullen.

Aanpalende ambities en vraagstukken

Ook de grote veranderingen in mobiliteit en de noodzaak om binnenstedelijke transformatie-gebieden beter en multimodaal bereikbaar te maken vormen een grote uitdaging. Datzelfde geldt voor de energietransitie en de noodzaak om binnenstedelijke transformatiegebieden geheel CO₂-neutraal te maken. Gezamenlijk kennisontwikkeling en het delen van geslaagde toepassingen helpen om ook op die terreinen snelheid te kunnen maken en om dubbel werk te voorkomen.