Sterke voorbereiding moet transformaties vooruithelpen

Binnenstedelijk gebieden transformeren kan ruimte opleveren voor wonen, maar kost tijd. De deelnemende projecten binnen het programma Stedelijke Transformatie hebben de afgelopen drie jaar vooral vooruitgang geboekt op het vlak van plannen maken, convenanten en overeenkomsten sluiten en netwerken vormen. En dat moet binnen twee tot drie jaar tot grote stappen leiden. Dat blijkt uit een survey-onderzoek van de TU Delft onder deelnemende projecten. Gemeenten hebben wel hulp nodig om barrières te overbruggen en verder te versnellen.

Binnen het programma Stedelijke Transformatie werken overheden, marktpartijen en kennisinstellingen samen om concrete transformatieprojecten te versnellen door samen problemen, oplossingsrichtingen en ervaringen te delen. Om de voortgang binnen de verschillende projecten te monitoren, heeft de TU Delft een survey-onderzoek gedaan onder 25 deelnemende projecten: wat heb je de afgelopen drie jaar bereikt? En wat zijn de opgaven voor de komende jaren?
De meeste projecten staan nog relatief aan het begin van hun transformatieproces in het najaar 2020. Zo’n 8 procent zit in de initiatief- en verkenningsfase, ruim 37 procent werkt aan planvorming en het vaststellen van de voorwaarden, bijna 17 procent buigt zich over de uitwerking en projectontwikkeling en bij één op de acht projecten wordt momenteel daadwerkelijk gebouwd. Bij een kwart van de gebiedsprojecten verschilt de fasering sterk per deelgebied. Bij veel transformatielocaties is sprake van versnipperd grondeigendom en dan kan (organisch) ontwikkelen per kavel, plot of deelgebied het startschot voor transformatie zijn. Zo fungeert de Lochal (stadsbibliotheek) als aanjager voor andere ontwikkelingen binnen de Spoorzone in Tilburg.

Goede voorbereiding

De tussentijdse monitoring laat zien dat er momenteel vooral wordt gewerkt aan plan- en netwerkvorming, convenanten en overeenkomsten en dat nog weinig fysiek van de grond komt. De projecten zelf zien ook de procesvorderingen als de meest belangrijke mijlpalen van de afgelopen drie jaar: er zijn intentieovereenkomsten en anterieure overeenkomsten gesloten, belangrijke netwerkbijeenkomsten, lokale congressen en planvormingssessies georganiseerd, koers- en visiedocumenten opgesteld, haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd, bestemmingsplannen gemaakt en subsidieaanvragen gedaan (zoals de Woningbouwimpuls).
Die goede voorbereiding moet de komende twee à drie jaar grote stappen opleveren, zoals nieuwe gebiedsvisies, nieuwe gebiedsorganisaties, vastgestelde grondexploitaties en masterplannen voor de openbare ruimte. Bij gemeenten die al verder zijn in de voorbereidingsfase, worden de komende jaren duizenden woningen gebouwd en start de aanleg van de publieke ruimte, infrastructuur en parkeergarages.

Mijlpaal als aanjager

Belangrijke fysieke mijlpalen zijn ook behaald afgelopen drie jaren – al waren sommige projecten bij aanvang van het programma al verder dan andere. In een enkel geval zijn al woningen opgeleverd, maar in de meeste gevallen gaat het om de aanleg van publieke voorzieningen, zoals een parkeergarage, fietsenstalling of herinrichting van de publieke ruimte, groene kades en herbestemming van erfgoed. Ook zijn bedrijfsverzamelgebouwen opgeleverd na vastgoedtransformatie. De waarde van deze fysieke mijlpalen is groot; ze fungeren vaak als aanjager voor de gebiedstransformatie, vergroten het geloof in het gebied en brengen nieuwe bezoekers en passanten. Daarmee veranderen ze het gebiedsimago, wat vooral relevant is bij een onbekend of ongeliefd gebied. Ook vergroten ze de gebruiks- of zelfs financiële waarde van omliggende kavels en ontwikkelingen in het gebied. Zeker iconische bouwwerken kunnen veranderingen op gang brengen, zoals de Caballerofabriek in het voormalige Haagse industriegebied Binckhorst deed.

Organisatie en juridische zaken op orde

Bij binnenstedelijke gebiedstransformaties komen meerdere opgaven samen. Het vele voorwerk heeft in diverse gebieden geleid tot een meer integrale afstemming, visievorming en samenwerking binnen de gemeentelijke organisatie. Vaak zijn ook aparte gebiedsorganisaties opgericht, soms met aparte projectteams voor de verschillende transformatieprocessen. Afstemming en samenwerking met andere overheden, zoals de provincie, waterschappen en andere gemeenten uit de regio of semipublieke partijen als ProRail of de NS, vinden bovendien vaker plaats, onder meer gestimuleerd door (regio)deals, regionale investeringsagenda’s en/of convenanten.
De grondige voorbereiding zorgt ook voor helderheid op juridisch vlak. Daarvoor zijn de nodige zaken onderzocht en opgesteld, zoals ambitiedocumenten, intentieovereenkomsten, milieueffectrapportages of informerende beleidsnota’s over de RO-procedures. Ook zijn de afgelopen jaren vele anterieure en exploitatieovereenkomsten gesloten, nieuwe bestemmingsplannen vastgesteld en vergunningen verleend.

Financiële afspraken en mijlpalen

Het woningbouwtempo is mede afhankelijk van de beschikbare ruimte voor groen, sport en maatschappelijke voorzieningen. Daarover zijn in diverse gebieden afspraken gemaakt met private ontwikkelende partijen over bijdragen aan de gemeenschappelijke voorzieningen. Zo heeft Breda in de Nota Bovenwijks de gevraagde financiële bijdrage voor de bovenwijkse stedelijke voorzieningen duidelijk gemaakt. Vele gebieden werken ook aan een helder kostenverhaal en soms worden concrete overeenkomsten gesloten over de bekostiging en risicodeling van onrendabele toppen, bijvoorbeeld over de parkeervoorzieningen. Via anterieure overeenkomsten wordt daarnaast vastgelegd dat bijvoorbeeld een percentage van de vrij-op-naam-prijs van de te realiseren woningen bedoeld is voor de plankosten en inrichting van de openbare ruimte.
Gemeenten weten bovendien steeds vaker afspraken te maken met het Rijk of de provincie over gerichte bijdragen aan planonderdelen. Verschillende projecten hebben succesvol een aanvraag voor de Woningbouwimpuls gedaan en ook Europese subsidieverstrekking komt meer in beeld. Zo noemen deelnemende projecten tijdens het survey-onderzoek subsidieprogramma’s als Urban Innovative Action, Urban Green Health en Interreg Europe WaVE, bedoeld voor de investering in parken, waterpartijen en erfgoed.