Slim stapelen van ambities en opgaven in Utrecht

Naast de woningbouwopgave heeft Nederland nog meer prangende opgaven. We moeten bijvoorbeeld verduurzamen, werken aan klimaatadaptatie en van het gas af. Daarnaast willen we liefst ook circulair bouwen en groene, gezonde en veilige wijken creëren, waar wonen betaalbaar is en waar bijvoorbeeld ook kwetsbare ouderen goed zelfstandig kunnen wonen. Utrecht kiest duidelijk voor het stapelen van die mooie ambities en noodzakelijke opgaven in de transformatie van de Merwedekanaalzone. Wat levert dat op?

“Vroeger ging ons werk om bouwen, om het simpelweg opleveren van huizen en bouwrijpe kavels. Dat is de afgelopen jaren veranderd. Het gaat nu om het zo goed mogelijk gebruiken van de ruimte van de stad; om placemaking, om waardecreatie voor een gebied voor de lange termijn. Hoe wordt het gebied straks gebruikt? Als je zo de transformatie benadert, kijk je steeds meer naar de exploitatie van gebieden en gebouwen dan naar het maken zelf”, zegt financieel manager Theo Stauttener van Stadkwadraat, dat zich buigt over een meer flexibele en robuuste gebiedsexploitatie van de Merwedekanaalzone. “Daarbij neemt de complexiteit van ontwikkelen toe en moeten we nieuwe onderwerpen ook tackelen. Duurzaamheid, energietransitie, klimaatadaptatie, nieuwe vormen van mobiliteit; het zijn immers allemaal thema’s met een ruimtelijk component.”

Bewonerswensen en ondernemers tackelen

Het stapelen van ambities en opgaven bij de transformatie van de Merwedekanaalzone startte volgens Stauttener aanvankelijk bij de vraag wat schaalvergroting zou opleveren. “Rond 2012 was het plan circa 3.000 woningen bouwen. Maar wat als we dat aantal verdubbelen? Wat betekent dat voor de kosten en opbrengsten?” Die rekensom eindigde in het besef dat een groter aantal woningen weliswaar de dichtheid verhoogt, maar ook het draagvlak voor nieuwe noodzakelijke voorzieningen en de mogelijkheid om te investeren in de openbare ruimte vergroot. “Uiteindelijk gingen we niet ‘een paar’ woningen erbij bouwen, maar werd besloten om zo’n 6.000 woningen (deelgebied 5) te bouwen. Dat is een andere stap en betekende dat we wezenlijk andere oplossingen konden en moesten creëren. Dan ga je opeens anders kijken naar die openbare ruimte – niet meer als een plek die gedomineerd wordt door autoparkeren – en ontstaat er de mogelijkheid voor iets heel moois.”

Een gevolg van de schaalvergroting in Merwerdekanaalzone was ook een nieuwe blik op mobiliteit. Die was volgens Stauttener noodzakelijk omdat voldoende parkeerplekken creëren voor 6.000 woningen op die plek onmogelijk is. De vaak duurbetaalde en onrendabele parkeernorm waarmee bij binnenstedelijke transformaties vaak wordt geworsteld, werd losgelaten op basis van de behoeften van de toekomstige bewoners. “Je moet je afvragen wat die nieuwe bewoners willen. Wat zijn hun mobiliteitswensen? Zij zitten niet per se te wachten op een eigen auto voor de deur, maar willen fietsen en deelauto’s. Dat betekent fors investeren in mobiliteitshubs”, zegt Stauttener. “En een nieuwe complexiteit: want waar laat je 400 deelauto’s en welk bedrijf kan zo’n opgave aan? Datzelfde geldt voor de duurzame en klimaatbestendige bouw met aansluiting op het warmtenet, groene daken en zonnepanelen op de daken; wie gaat dat goed exploiteren en beheren?”

Prioriteiten stellen

De Merwedekanaalzone moet een groene en gezonde stadswijk worden, waar lopen en fietsen te midden van het vele groen als woon-werk- en winkelverkeer worden gestimuleerd. Zo moet de binnenstedelijke verdichting ook bijdragen aan een gezonde toekomst voor de stad Utrecht en haar bewoners, waarin economische en culturele vitaliteit, toeristische aantrekkingskracht, leefbaarheid, veiligheid en duurzaamheid met elkaar vervlochten zijn. Volgens het Healthy Urban Living-idee moet dat ook bijdragen aan de fysieke, psychische en sociale gezondheid en verbondenheid van bewoners.

“Ook de duurzame principes van de Gezonde Stad worden zoveel mogelijk omarmd”, zegt Stauttener. “Een deel van de daken wordt bijvoorbeeld gebruikt voor energieproductie, een deel gaat fungeren als groen dak voor de opslag van neerslag en dat geldt ook voor een aantal gevels.” Met de huidige technische mogelijkheden lukt het in een gebied als Merwedekanaalzone nog niet helemaal energieneutraal te worden. “Wij bouwen 6.000 huizen op 24 hectare. Om op die 24 hectare energieneutraal te worden, komen we eigenlijk 7 hectare zonnepanelen of 3 windmolens tekort. Maar ten opzichte van bouwen in het groen – 3.000 woningen, met 35 woningen per hectare, vraagt een ruimtebeslag van 100 hectare – stelt een zonneveldje van 7 hectare ter compensatie weinig voor. Het gaat dan ook om prioriteiten stellen: wat vind je als gemeente belangrijk?”

Nieuwe complexe puzzels

Voor Stauttener gaat stedelijke transformatie tegenwoordig uiteindelijk om het optuigen van een goede samenwerking. “Onze focus is voorbij de woningen. We moeten kijken naar de opgaven die boven die huizen liggen, zoals energie, mobiliteit, collectieve ruimte. En daarvoor moeten we nieuwe samenwerkingen creëren. Publiek-private samenwerking kennen we nu wel, die afspraken zijn te maken. Maar je moet voor de nieuwe vraagstukken nieuwe ondernemers zien te vinden. Van bijvoorbeeld mobiliteit en energie moet je een business maken, zodat een bedrijf denkt ‘dat is interessant’. Het is nodig om daarom al vroeg in de transformatie te praten met bijvoorbeeld energieleveranciers, pakketbezorgers en lokale ondernemers: we hebben allemaal andere belangen, ambities en competenties, maar hoe vinden we samen meerwaarde in deze opgave?”

De focus op dit soort nieuwe samenwerkingen levert wel nieuwe puzzels op volgens Stauttener. “Hoe zorgen we dat die verschillende samenwerkingspartners elkaar vinden en dat plannen op elkaar aansluiten? Het lastige is hier ook het mooie; hoe koppel je de verduurzaming van gebouwen, zelf energie opwekken en opslaan en duurzame mobiliteit met bijvoorbeeld elektrische auto’s? Daar ligt de ultieme oplossing en dat vormt tegelijkertijd de ultieme kluwen aan complexiteit. En die willen we in Merwedekanaalzone oplossen. Daarvoor gaan we gelaagd aan de slag; elk thema vliegen we eerst eendimensionaal aan, daarna leggen we de thema’s over elkaar. Dan halen we er meer voordelen uit dan nadelen.” Volgens Stauttener is het dan ook de grote vraag wie zorgt voor de centrale sturing en regie. “Die rol ligt niet automatisch alleen bij de gemeente, want je draagt samen de verantwoordelijkheid.”

Nieuw fonds voor maatschappelijke impact

Hoe goed je het proces tevoren ook overdenkt, volgens Stauttener moet je bij elk project rekening houden met onzekerheden. “Die moet je incorporeren in gebiedsontwikkeling en inbouwen in je exploitatie: risico, ruimte, witte vlekken, ongedefinieerde programmaruimte, daarmee kun je in de toekomst meelaveren met de gebiedsontwikkeling. Wanneer je dat doet, geeft dat ook rust; je weet dat er dingen gaan gebeuren die je niet kunt incalculeren.”
Ook betekent het stapelen van opgaven niet automatisch dat er vanuit verschillende gemeentelijke budgetten geld loskomt voor de ruimtelijke transformatie. Dat ziet Stadkwadraat ook. Samen met adviesbureau en placemaker STIPO werkt Stadkwadraat (op eigen initiatief) daarom aan een particulier Stadmakersfonds dat juist investeert in projecten die kunnen aantonen dat ze ook maatschappelijke meerwaarde hebben. “Bijvoorbeeld dat je mensen in dienst neemt die een afstand tot de arbeidsmarkt hebben”, licht Stauttener toe. “Naast de vraag of jij de aflossing van je lening betaalt, vraagt het fonds ook of je die maatschappelijk afspraken waarmaakt. Het fonds in oprichting onderzoekt als eerste investering de financiering van de circulaire bouw van het Hof van Cartesius in Utrecht. Daarbij levert het fonds het eigen vermogen en Triodos is de beoogd financier voor het vreemd vermogen. In Nederland hebben we te weinig ervaring met het op waarde schatten van maatschappelijk rendement. In het buitenland zie je fondsen in bijvoorbeeld Zwitserland en Duitsland die investeren in gebouwen en gebieden: geef ons twee procent financieel rendement voor tien procent maatschappelijk rendement. Als maatschappij is het veel interessanter als we dit soort manieren van kijken incorporeren in gebiedsontwikkeling. En dit nieuwe fonds kan het verschil maken.”