Samen slim maatschappelijk investeren

Gebiedsontwikkelingen met toekomstwaarde vragen extra investeringen. In de huidige manier van denken zijn de gebiedsexploitaties van deze ontwikkelingen negatief. Door hiernaar op een integrale manier te kijken, krijg je een gebiedsontwikkeling wel voor elkaar.

“Om op aan andere manier naar de opgave te kijken is lef nodig”, zegt Jop Fackeldey, voorzitter van het programma Stedelijke Transformatie. Hij vindt het belangrijk om de denkkracht van bestuurders te combineren op zoek naar oplossingen. Daarom had hij hen uitgenodigd voor de bestuurlijke sessie tijdens het jaarcongres Stedelijke Transformatie.

Samen slim

“In de wereld van gebiedsontwikkeling is écht iets aan de hand”, stelt Annius Hoornstra van het Watertorenberaad: een samenwerkingsverband van (semi)publieke partijen dat effectievere wegen voor stad- en gebiedsontwikkeling verkent. Hun publicatie Samen slim, verkent de mogelijkheden van en de stappen richting een brede maatschappelijke investeringsexploitatie voor de stads- en gebiedsontwikkeling.

“Het was twee jaar ploeteren om het beeld steeds scherper te krijgen”, zegt Hoornstra. Hij rekent voor: Bij een klassieke grondexploitatie is de opbrengst van verkoop van woningen min de bouwkosten de residuele grondwaarde. Die heb je nodig om het gebied bouwrijp te maken én voor een heleboel extra opgaven, zowel fysiek (energietransitie, infrastructuur, klimaatverandering) als sociaal (eenzaamheid, vergrijzing, zorgkosten). Gaan de verkoopprijzen omlaag of de bouwkosten omhoog, dan betekent dat veel minder geld voor al die ambities.

“Dat is dom!”, zegt Hoornstra. Hij illustreert dat met een overzicht van oplossingen met een enorme maatschappelijke meerwaarde waarmee een gebiedsontwikkeling beter kan slagen (zie figuur).

Opdrachtgeverschap verbreden

“Als je meer impact wilt, moet je het anders organiseren”, stelt Hoornstra. De sleutel ligt bij verbreding van het opdrachtgeverschap van alle partijen die er uiteindelijk baat bij hebben. Niet alleen het vastgoed zorgt voor de inkomsten; laat daarom meer partijen meebetalen om tot meer impact te komen.

Een voorbeeld: we willen samen oud worden. In Denemarken is de rekensom al gemaakt: toevoeging van een gemeenschappelijke ruimte bij seniorenwoningen kost 44 miljoen euro, maar leidt tot besparingen van 23 miljoen euro per jaar op zorgkosten en als ouderen hierdoor drie maanden later naar verpleegzorg kunnen, bespaar je zelfs 300 miljoen euro per jaar.

Maximale maatschappelijke impact vereist het bij elkaar brengen van verschillende werelden: fysiek en sociaal. Die werelden werken met andere termijnen, andere financieringen en spreken een andere taal. Hoornstra: “Het ophogen van het zand en het aanleggen van wegen en het bouwen van woningen, dat is echt niet zo spannend. Maar het maken van een goed functionerende wijk, dat is pas echt ingewikkeld.”

Maar het kan wél. Zo breng je verschillende geldstromen, verspreid in de tijd, bij elkaar en organiseer je de financiering van de investering:

1. Identificeer op basis van kosten en baten de belangrijkste baathebbers.
2. Vorm op gebiedsniveau nieuwe coalities tussen de baathebbers vanuit een breed perspectief: zorg en vastgoed, water en groen, etc.
3. Verbreed het opdrachtgeverschap vanuit die baathebbers die brede investeringscoalities aangaan.

Vrolijke veerkracht

Hoornstra daagt de aan het jaarcongres deelnemende bestuurders – die vooraf al waren gestimuleerd om gemengd te gaan zitten – uit om samen een experiment te bedenken om dit van de grond te brengen. Er volgt een geanimeerde discussie waarbij taalbarrières worden geslecht en pogingen worden gedaan om geldstromen te ontschotten. De tafel met Marian Oosterbroek, wethouder in Losser, komt het verst met een concreet plan: “We hadden veel kennis aan tafel en waren er binnen tien minuten uit. We gaan samen met zorgpartijen en corporaties en vooral ook met bewoners een leefbare wijk ontwikkelen.” Corporatiebestuurder Wilma van Ingen, die aan een andere tafel zat, doet graag mee.
Aan veel tafels valt de conclusie dat integrale financiering alleen mogelijk is als je elkaars taal begrijpt. Hoornstra herkent het en heeft een simpele oplossing: “Stel elkaar de vraag wat je belangen zijn, waar je baat bij hebt.” Andere succesfactoren die de deelnemers noemen zijn openheid (niet de kaarten tegen de borst houden) en een flinke dosis vrolijke veerkracht. Met die boodschap kunnen de bestuurders aan de slag.