Banner stratenplan
16 juli 2024

Zo maak je gemengde wijken en gebouwen

Mengen van woonvormen voor verschillende doelgroepen is een belangrijke voorwaarde voor het creëren van een inclusieve wijk waarin iedereen een plek kan vinden. Jeroen van der Velden (Platform31) bespeurt in transformatiegebieden een hernieuwde belangstelling voor de magic mix; een woongebouw waar verschillende doelgroepen samenwonen en bewust verbindingen met elkaar aangaan. In een Eindhovens transformatiegebied ontstond de klik al gedurende het ontwikkeltraject.

In het kort:

  • Door toenemende ruimtelijke segregatie komen mensen uit verschillende groepen elkaar steeds minder tegen en ontstaan er wijken met een concentratie van kwetsbare bewoners.
  • Op diverse plekken in het land wordt daarom geëxperimenteerd met een Magic Mix: een woongebouw waar verschillende doelgroepen samenwonen en bewust verbindingen met elkaar aangaan.
  • Een andere manier om een gemengde wijk te realiseren laat het praktijkvoorbeeld van gebiedstransformatie De Caai zien. Hier ontstaat de mix gedurende het ontwikkeltraject.

Een gemengde wijk klinkt logisch. Maar de praktijk blijkt weerbarstiger. Jeroen van der Velden schetst de realiteit: er is steeds meer ruimtelijke segregatie naar inkomen en eenzijdig woningaanbod in buurten heeft tot gevolg dat mensen uit verschillende groepen elkaar steeds minder tegenkomen. Met als uiteindelijk gevolg een groeiend aantal wijken met een concentratie van kwetsbare bewoners. En opgroeien in zo’n buurt beperkt de ontwikkelkansen van bewoners op het gebied van sociale mobiliteit, economische ontwikkeling en integratie.

Lessen uit herstructurering (1995-2012)

Bij de stedelijke vernieuwing in de periode 1995-2012 is vaak gekozen voor herstructurering van bestaande wijken met een mix van sociale huurwoningen en koopwoningen. Deels in nieuwbouw, deels door verkoop van sociale huurwoningen, waardoor gespikkelde VvE’s zijn ontstaan. Deze manier van mengen heeft positieve effecten op de statistieken van de wijk, versterkt het draagvlak voor voorzieningen en verbetert de reputatie van een wijk.

Maar de gedachte dat nieuwe buren zouden zorgen voor een nieuw netwerk en betere kansen voor de zittende bewoners bleek te optimistisch. Inmiddels is duidelijk dat met deze fysieke manier van stadsvernieuwing het leven van zittende bewoners niet direct beter maakt. Van der Velden: “Je kunt in een wijk andere woningen neerzetten, maar dat betekent niet automatisch dat bewoners het met elkaar kunnen vinden. In gebouwen waar sociale huurwoningen werden verkocht, ontstonden vaak zelfs spanningen door botsende leefstijlen. Huurders voelen zich daar soms tweederangs. Het compromis aan het einde van de stedelijke vernieuwing werd: zorg voor homogene buurten in heterogene wijken. En creëer gelegenheid tot contact en ontmoeting.”

Magic mix in gebouwen

In de discussie over het creëren van gemengde wijken zien we uitgesproken voor- (believers) en tegenstanders (non-believers). Een interessante nieuwe loot aan de stam is volgens Van der Velden de magic mix. Een magic mix betekent een woongebouw waar verschillende doelgroepen samenwonen en bewust verbindingen met elkaar aangaan. De fysieke aanpak is hierin de eerste stap, gevolgd door een stimuleringsprogramma voor de sociale aanpak. Dat betekent voor de ontwikkelaar en woningcorporatie zorgen voor een gebouw waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Maar bijvoorbeeld ook selectie van bewoners die ervoor kiezen om iets voor elkaar te betekenen. De crux zit ‘m in het vinden van de juiste mix van bewoners.

De magic mix – waarover Van der Velden al in 2016 een rapport schreef – is terug op de agenda. Ook bij binnenstedelijke transformatie wordt vaak geprobeerd mensen uit hun bubbels te lokken. Als het goed is, leidt het tot meer sociale cohesie en meer zorg voor de omgeving. Met daardoor minder kosten voor beheer, zorg en welzijn. Verschillende bewonersgroepen integreren makkelijker. Dat beperkt sociaal isolement en leidt tot betere psychische gezondheid. Is het een utopie of kan dit werken? Van der Velden is optimistisch, maar stelt ook heel realistisch dat meer onderzoek nodig is naar de effecten van een magic mix. Op diverse plekken zijn projecten gestart, die hij met interesse gaat volgen.

Praktijkvoorbeeld | De Caai in Eindhoven

Het voormalige Campina fabrieksterrein in Eindhoven transformeert tot een duurzaam stedelijk leefgebied. Op het terrein van 3 hectare komen 700 woningen (80% betaalbaar) en circa 20.000 m2 andere voorzieningen. Mireille Knape, senior ontwikkelingsmanager bij BPD Regio Zuid, vertelt hoe BPD deze gebiedstransformatie aanpakt. Het begon in 2017 toen ze het winnende plan indienden voor een tender die FrieslandCampina had uitgeschreven op basis van een gemeentelijk ontwikkelkader. Om het terrein nieuw leven in te blazen en bij te dragen aan de community building werden gebouwen in het begin geschikt gemaakt voor tijdelijke exploitatie en placemaking. Ondernemers kregen de mogelijkheid om als start-up te beginnen en later de kans om een pand te bemachtigen. Zo werd The Bottle Distillery een groot succes. “Het is goed om niet alles van tevoren in te vullen, en mogelijkheden te behouden voor organische groei”, zegt Knape.

Mensen bij elkaar brengen

Onderdeel van de placemaking was een uitgebreid participatietraject. Daaruit kwam onder andere naar voren dat de (emotionele) waarde van het industriële erfgoed erg belangrijk is voor Eindhoven. Dit heeft geleid tot de positionering richting social design, gezondheid en voeding. Het Campinaterrein moest volgens huidige en toekomstige bewoners, net als in tijden van de zuivelcoöperatie, initiatieven en mensen bij elkaar blijven brengen. Het Kaderstellend Masterplan gaf invulling aan wat er leefde in en rondom het gebied. Door bijvoorbeeld ook woningen toe te voegen in de plinten van de woontorens ontstaat een bepaalde reuring die ontmoeting faciliteert. Zo wordt door de ruimtelijke inrichting ook gewerkt aan gezonde gebiedsontwikkeling door eenzaamheid tegen te gaan.

De Caai community draait nu eigenlijk al terwijl de eerste bewoners nog moeten komen. De community beweegt mee met wat er zich ontwikkelt op De Caai en het programma kleurt zo langzaam mee met de behoeftes van de gebruikers. Dit gebeurt straks ook bij de komst van bewoners. “De wens vanuit de participatie om semi-openbare ontmoetingsplekken te maken brengt de verschillende programma’s en doelgroepen bij elkaar. Hier kunnen bewoners van de verschillende gebouwen elkaar ontmoeten en eventueel samen activiteiten ontplooien, zoals bijvoorbeeld een jeu de boulesbaan.”

Verrassend snel

Inmiddels wordt er druk gebouwd. De bouw begon in 2022, in 2024 betrekken de eerste huurders hun woning en ook het kantoor van BPD Zuid is inmiddels verhuisd naar dit inspirerende gebied. In 2028 is de afronding van de transformatie gepland. Al met al een verrassend snelle gebiedstransformatie. Knape: “De grote betrokkenheid en het begrip vanuit alle partijen zorgden voor veel energie en een snel traject. Belangrijk waren ook de heldere strategiebepaling en de kaders aan de voorkant, met tegelijkertijd oog voor tijdige bijstelling waar nodig. Het is dan ook cruciaal om een flexibel bestemmingsplan te hebben om mee te bewegen met de behoeftes gedurende gebiedsontwikkeling.”

Een andere succesfactor was de zorgvuldige brede participatie. Een stakeholderanalyse maakte de belangrijkste stakeholders inzichtelijk, wat richting gaf voor de communicatie gedurende het project. Knape: “Participatie is niet alleen het informeren van omwonenden, maar in samenspraak echt achterhalen wat de identiteit is in het gebied om uiteindelijk een beter plan te maken.” Het heeft gewerkt: tussen de anterieure overeenkomst en het vastgestelde bestemmingsplan zat maar 15 maanden. Er waren 4 zienswijzen, 0 insprekers en er werd geen bezwaar of beroep ingediend.

Tot slot

Wat hebben de magic mix en een gebiedstransformatie met elkaar gemeen? Van der Velden: “Het uitgangspunt is anders, bij gemengde wijken brengen we door het toevoegen van duurdere woningen op wijk- en complexniveau meer diversiteit in de wijk, waar we van hopen dat ook de zittende bewoners ervan profiteren. Bij een gebiedstransformatie zoals De Caai ontstaat die mix gedurende het traject.” Knape: “Het doel is uiteindelijk wel hetzelfde – het creëren van leefbare wijken waarin verschillende doelgroepen prettig samen wonen en leven. We willen allebei dit soort leefgebieden aan onze steden toevoegen.”

Dit artikel is geschreven door Christine van Eerd en Elise Wiersma en is onderdeel van een reeks waarin we de opbrengst delen van het Jaarcongres Stedelijke Transformatie.

Zie ook de artikelen:

Lees meer

Over de magic mix: