De sleutelrol van woningcorporaties in stedelijke transformaties

In het kort:

• De corporatiesector is groot en daarmee een belangrijke partij in stedelijke transformaties.
• Gebiedsontwikkelingen verlopen vaak moeizaam door technische, financiële of wettelijke knelpunten. Vaak ontbreekt het bij deze knelpunten aan echt goede samenwerking.
• Drie casussen laten het belang zien van goede samenwerking en communicatie. Dit draagt bij aan de wil en het draagvlak die nodig zijn om problemen te overkomen.

Praktijkvoorbeeld 1 | Vechtzone, Hardenberg

De eerste casus waaraan Nelsons gedachtegoed wordt gespiegeld, is die van de Vechtzone in Hardenberg, waar Vechtdal Wonen onder andere samenwerkt met de gemeente. Bij deze gebiedsontwikkeling met ruim 150 woningen is het de bedoeling om de stad als het ware meer naar de rivier de Vecht te richten. Martijn Rink: “Er werd in 2005 al een masterplan over uitgebracht. In de jaren daarna is er veel gepraat maar weinig resultaat geboekt.” Toen er in 2019 dan toch een realisatieplan lag, ging er een streep door omdat het op gespannen voet stond met het taakveld en de bevoegdheden van de woningcorporatie, zoals bepaald in rijksregelgeving.

Nu de plannen voor de zoveelste keer stokten, was het tijd voor diepere bezinning. Zo werden er sessies georganiseerd om elkaars belangen en beweegredenen beter te kunnen doorgronden. Ook mocht zowel de gemeente als de corporatie een deskundige in de arm nemen om zijn of haar kijk op de situatie te geven. Daar kwam uiteindelijk een belangrijke bouwsteen voor hernieuwde samenwerking uit: het gebied wordt door de gemeente uitgegeven in een gebiedsconcessie aan een speciaal daarvoor opgerichte rechtspersoon. Dat vraagt wel een actieve regierol van de gemeente: doordat er geen rechtstreeks fysiek eigendom meer is, zijn de voorwaarden die aan de concessie zijn verbonden en de manier van samenwerken extra belangrijk om grip op het beoogde resultaat te houden.

Met resultaat. Inmiddels zit er weer duidelijk beweging in het project: er is een overeenkomst getekend met concessievoorwaarden en er is een tender uitgeschreven. Die is gewonnen door bouwonderneming Van Wijnen. Op 30 oktober 2023 vond de starthandeling plaats voor de bouw van de eerste woningen in het gebied.

Praktijkvoorbeeld 2 | Warmtenet Zandweerd, Deventer

Deze casus komt uit de praktijk van Rentree. De corporatie wil graag bijdragen aan een fossielvrije toekomst. De ontwikkeling van een ‘slim’ warmtenet in de wijk Zandweerd lijkt daarvoor een gepaste stap. Een nabijgelegen rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) biedt voldoende restwarmte voor het verwarmen van 2.200 woningen. In 2018 werd een overeenkomst getekend tussen corporatie, gemeente, waterschap en nutsbedrijf om het warmtenet mogelijk te maken.

Jaap Huibers: “Het is natuurlijk wel een forse investering, zowel in de openbare ruimte als in de huizen. Bovendien is het pad van de energietransitie grillig en onvoorspelbaar. Zo ontstond – in het voorjaar van 2024 – weer commotie over de onverwacht gestegen kosten van warmtenetten voor bewoners.” De partners moeten elkaar dus goed vasthouden zoals dat heet. Voor Rentree is het daarnaast een hele puzzel om de renovatie- en isolatiemomenten voor woningen in het gebied samen te laten vallen met aansluiting op het warmtenet. Een ander probleem: minimaal 70 procent van de huurders in een complex moet instemmen met de komst van het warmtenet, anders gaat het niet door. Huibers: “En ja, de investeringen die de corporatie hiervoor moet doen, mogen niet worden verrekend in de huur. Die investering is dus niet terug te verdienen.”

Er is veel tijd geïnvesteerd in communicatie met alle betrokkenen rond dit project vol onzekerheden. Het lijkt er nu op dat dit zijn vruchten afwerpt: de daadwerkelijke realisatie is nu echt in beeld. Maar de onzekere randvoorwaarden blijven, dus intensieve communicatie blijft nodig.

Praktijkvoorbeeld 3 | Flexwoningen in Ommen en Deventer

In dit voorbeeld zoomen we in op twee casussen die gaan over de realisatie van flexwoningen. Dit speelt zowel in Ommen als Deventer. Net als op de meeste plekken in Nederland is de woningmarkt in deze plaatsen de laatste jaren beduidend krapper geworden. Dit is onder meer te merken aan het teruglopende aanbod van huurwoningen. Logisch dat de gemeenten en corporaties hier iets aan willen doen. Martijn Rink: “En wat is er logischer dan flexwoningen neerzetten als je snel resultaat wilt boeken?” Er werden in Deventer 300 flexwoningen gepland voor 2023 en in Ommen waren dat er 50. Als doelgroep wordt gezocht naar een zogeheten magic mix van één derde statushouders, één derde starters/jongeren en één derde spoedzoekers, zoals pas gescheiden mensen.

Rink: “Maar naarmate de plannen concreter worden, neemt ook de tegenstand onder de bevolking toe. Het College heeft zich vierkant achter de plannen opgesteld, maar de gemeenteraad vindt het lastig om positie te nemen. Bovendien stuiten de plannen telkens weer op nieuwe regels en procedures die de voortgang belemmeren.” De nagestreefde productie wordt uitgesteld en het is nog maar de vraag hoeveel flexwoningen worden gerealiseerd.

De les van deze casus is ook hier dat het realiseren van draagvlak veruit de belangrijkste bottleneck is. En nog een punt van aandacht: tegengeluiden worden vaak breed uitgemeten in de plaatselijke pers en politiek, maar de belangen van de mensen die hierdoor een passende woonruimte mislopen – de andere kant van het verhaal – worden onvoldoende onderkend.