Gebouwtransformaties als aanjagers voor de woningbouwproductie
Het woningtekort is groot. Om te voldoen aan de huidige vraag, moeten er tenminste 100.000 woningen per jaar bij komen. De stijgende prijs voor grondstoffen en grondprijzen maken dat ingewikkeld. Het transformeren van utiliteitsgebouwen naar woningen kan het woningtekort verminderen. Daarnaast zijn gebouwtransformaties goedkoper en duurzamer te realiseren dan nieuwbouw. Hilde Remøy en Erwin Heurkens (TU Delft) en Anne Kin (ministerie van BZK) schetsen de mogelijkheden.
In het kort:
- Gebouwtransformaties dragen bij aan het oplossen van de woningnood én aan het leefbaar maken van steden.
- Om de ambitie van 15.000 woningen per jaar te halen, maakt het Nationaal Transformatieplan kennis en expertise beter toegankelijk voor initiatiefnemers. Ook stimuleert de Transformatiefaciliteit de voorfinanciering van kansrijke transformatieprojecten.
- In onderzoek van de TU Delft bij transformatieprojecten verspreid over het hele land tekent zich een aantal succesfactoren af: actief betrekken van lokale stakeholders, focus op samenwerking en aandacht voor de bijdrage van de ontwikkeling aan de bestaande wijk.
Hoge ambities en dalende cijfers
Bij gebouwtransformaties worden kantoren, winkels en bedrijfspanden getransformeerd tot woningruimte. Anne Kin, coördinator bij de directie Woningbouw van het ministerie van BZK: “Gebouwtransformaties dragen niet alleen bij aan het oplossen van de woningnood, maar ook aan het leefbaar maken van steden. Door leegstaande panden in te zetten als woningen, kun je een kwaliteitsimpuls aan een gebied geven, wat de leefbaarheid ten goede komt.” Daarnaast zijn gebouwtransformaties ook duurzamer dan nieuwbouw, omdat er meer materialen worden hergebruikt. Gemiddeld creëren we op deze manier per jaar 10.000 woningen. Door de jaren heen zijn deze cijfers iets teruggelopen, van 12.000 in 2018 naar 9.500 in 2023. Kin verklaart deze daling vooral door de afname van beschikbare kantorenlocaties. “In de coronatijd vond men dat er minder kantoorruimte nodig was, maar nu zien we een herwaardering van kantoorruimte.” Twee jaar geleden is in het Nationaal Transformatieplan en het programma Woningbouw de ambitie vastgelegd om 15.000 woningen per jaar te realiseren door gebouwtransformaties. Er moet dus iets veranderen.
Nationaal Transformatieplan
Om tot de beoogde 15.000 getransformeerde woningen te komen, zijn er acties geformuleerd in het Nationaal Transformatieplan. “Er is onder andere gekozen voor een thematische aanpak”, vertelt Kin, “omdat het transformeren van een kantoorpand nu eenmaal anders is dan van een winkelpand.” Ook is afgesproken om de monitoring te intensiveren. Cijfers over leegstand en het aantal transformaties worden meerdere keren per jaar verzameld. Op basis van deze data vinden gesprekken plaats tussen gemeenten en het Rijk om te kijken waar belemmeringen zijn en hoe je gebouwtransformaties toch kunt versnellen.
Bij gebouwtransformaties maakt men de laatste tijd vaker gebruik van optoppen. Hierbij worden er één of meer verdiepingen aan een bestaand gebouw toegevoegd. “Dit is helemaal hip en happening,” ziet Kin. Daarnaast zet het Nationaal Transformatieplan verder in op financiële instrumenten om projecten (deels) te bekostigen. Een voorbeeld hiervan is de Transformatiefaciliteit, die functioneert als een lening-verstrekker voor nieuwe transformatieprojecten. Deze faciliteit is bedoeld voor ontwikkelaars en investeerders die moeilijk een lening kunnen krijgen voor dit soort type projecten. Ook kijkt het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst van Ondernemend Nederland hoe plannen beter haalbaar en meer rendabel kunnen zijn.
Versnellingsagenda
Ondanks al deze maatregelen is er meer nodig om de jaarlijkse ambitie van 15.000 woningen te realiseren. Voor de verdere intensivering van het Nationaal Transformatieplan is er samen met gemeenten, vastgoedeigenaren, innovators en kennis- en onderwijsinstellingen opgesteld. Kin: “In meerdere werksessies hebben we gezamenlijk zo concreet mogelijk bepaald wat de belemmeringen en kansen zijn.” De versnellingsagenda focust op het sluitend maken van de businesscase en het vergroten en delen van kennis. Koplopergemeenten, zoals Nieuwegein, kunnen hun lessen en succesfactoren delen met andere gemeenten. Kin: “Succesvolle projecten hebben vaak met elkaar gemeen dat er ervaren mensen aan werken.” Daarnaast richt de nieuwe versnellingsagenda zich op het versnellen van de planvormingsfase en het actiever sturen op ruimtelijke kwaliteit.
Lessen en succesfactoren: drie casussen
Onderzoekers Hilde Remøy en Erwin Heurkens van de TU Delft hebben meegewerkt aan het recent verschenen boek Transformatie naar woningen. Voor dit boek zijn transformatieprojecten in heel Nederland onderzocht. Het doel van dit onderzoek was om de algemene lessen en succesfactoren zo goed mogelijk in kaart te brengen. De hierna beschreven casussen laten het belang zien van het betrekken van lokale stakeholders, focussen op samenwerking en nadenken over hoe de ontwikkeling onderdeel uitmaakt van de bestaande wijk.
- Amsterdam
Remøy: “De transformatie van een kantoorgebouw in Amsterdam maakte het belang van het vroeg betrekken van de gemeente en de buurt duidelijk. De parkeernorm was hier een struikelblok.” De gemeente wilde in eerste instantie niet afwijken van de parkeernorm. Remøy: “Het ging hier om een locatie buiten te binnenstad. Op binnenstedelijke locaties is de gemeente eerder geneigd voor een lagere parkeernorm te kiezen, omdat dit soort locaties goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer.” Uiteindelijk is er bij het transformatieproject in Amsterdam wél afgeweken van de gemeentelijke parkeernorm, ondanks dat de locatie buiten de binnenstad lag. Dit kwam omdat men het publieke belang van wonen zwaarder woog dan het belang van de hoge parkeernorm.
- Eindhoven
Bij de transformatie van het Veemgebouw in Eindhoven is wel met de parkeernorm rekening gehouden. Hier werd een voormalig pakhuis van Philips getransformeerd tot parkeergarage met 39 woningen op het dak. Dit loste een groot deel van de parkeervraag op voor het hele gebied. Remøy: “Als deze parkeerplaatsen in de toekomst niet meer nodig zijn, kan men het gebouw verder transformeren naar een nieuwe functie.” Bij dit project is nadrukkelijk gekeken naar strategische samenwerking en de waarde van het project voor de ontwikkeling van het gebied waarin het ligt.
- Almere
Dit principe paste men ook in Almere toe bij een transformatieproject. Hier transformeerden leegstaande winkel- en kantoorruimte naar 94 sociale huurwoningen. Remøy: “Dit was een typisch geval van een oud winkelcentrum dat aan het leeglopen is. Door het toevoegen van woningen kwamen de bestaande winkels meer in trek doordat er meer mensen kwamen wonen.”
Dit artikel is geschreven door Wout Willemsen en is onderdeel van een reeks waarin we de opbrengst delen van het Jaarcongres Stedelijke Transformatie.
Zie ook de presentatie:
- De rijksoverheid en transformatieprojecten (ministerie van BZK)
En de artikelen:
