Concurrerende ruimteclaims en afwegingskaders bij het prioriteren van woningbouw

In het kort:

• Er bestaan veel ruimtelijke ambities in Nederland, die meer ruimte vragen dan er beschikbaar is. Naast een tekort aan ruimte is er minder capaciteit, kennis en geld bij overheden.
• Arcadis Overmorgen stelt een stappenplan voor: krijg eerst alle ambities in beeld, breng vervolgens in kaart wat nodig is om met barrières om te gaan en ga tenslotte op zoek naar een coalition of the willing.
• Het combineren van verschillende ambities, waarden en functies in één concept zorgt voor een hoog maatschappelijk rendement.

Zo werkt het ABC stappenplan

De kracht van dit stappenplan zit hem in de eenvoud ervan. Het helpt om stapsgewijs de aspecten die relevant zijn bij de afweging en onderbouwing van keuzes over concurrerende ruimteclaims in beeld te brengen. Zo kun je grip krijgen op de complexe realiteit.

Stap 1 Ambities

Allereest kijk je natuurlijk naar de ambities die er in het gebied zijn. Daarbij zijn niet alleen de ruimtelijk-fysieke ambities belangrijk, maar ook de maatschappelijke en economische ambities. Een deel daarvan – de ‘harde’ ambities – komt voort uit (inter)nationale wet- en regelgeving of beleid. Denk bijvoorbeeld aan een derde sociale woningbouw. Een ander deel – de ‘zachte’ ambities – is vrij bepaald en hangt bijvoorbeeld samen met wat je op lokaal niveau belangrijk vindt. Enkele voorbeelden:

• Maatschappelijke ambities: inclusie, betaalbaar bouwen, aandeel sociale woningbouw, maatschappelijke of openbare voorzieningen zoals: ruimte om elkaar te ontmoeten, voldoen aan woonbehoefte pluriforme doelgroepen (goed wonen voor iedereen), gemengde wijken, leefbaarheid, gezonde leefomgeving
• Fysieke ambities: inbreiding- en/of uitbreiding (buitengebieden vrij houden), woningtekort terugbrengen, toegankelijkheid/ontsluiting van het gebied (met eigen vervoer of ov, met auto en/of lopen/fietsen, multimodaal), nabijheid van groen/natuur, voldoen aan eisen energietransitie, klimaatadaptatie en verduurzaming
• Economische ambities: nabijheid bedrijvigheid en werkgelegenheid, onderwijsvoorzieningen, versterken identiteit en aantrekkingskracht van gebied: aandacht voor (cultuur)historie etc.

Stap 2 Barrières

Verheul: “Bij deze stap zoomen we in op aspecten waar je bij woningbouw en ruimtelijke ontwikkelingen rekening mee moet houden en die je ‘mee moet nemen’ om hinder en vertraging te voorkomen of verminderen.” Houd bij voorbeeld rekening met:

• Barrières door wet- en regelgeving: Natura 2000 en stikstofregels, flora en faunaregels, lucht- en geluidsregels, omgevingsveiligheid, parkeernormen, klimaat-adaptieve eisen, bodemsanering, bestemmingsplannen, MER-beoordeling, etc.
• Maar ook met: klimaatrisico’s, netcongestie, verzilting/tekort aan drinkwater etc.
• En: ontbreken van politiek of maatschappelijk draagvlak, bezwarenprocedures, beschikbaarheid van ruimte/grond (eigendomspositie), bestuurlijke drukte, verkokering, gebrek aan gemeenschappelijkheid bij publieke/private partijen, ambtelijke capaciteit (is er voldoende kennis beschikbaar bij gemeente om de ontwikkeling te faciliteren of goede uitvragen te doen en begeleiden?), hardheid van het plan (is er al een (vaststellings)overeenkomst gesloten?), kun je zelfrealisatie te stimuleren en faciliteren?

Verheul: “Het type barrière waarmee je moet ‘dealen’ is bepalend voor je handelingsperspectief. Kijk dus wat nodig is om ervoor te zorgen dat deze je ambities niet in de weg staan: kun je bijvoorbeeld je woningbouwambities zo aanpassen en vormgeven, dat deze voldoen aan de eisen en randvoorwaarden? En als het om lokale barrières gaat: kun je daar invloed op uitoefenen? Vergeet ook niet om duidelijkheid te vragen van derden van wie je afhankelijk bent voor het oplossen van de barrières. Vraag bijvoorbeeld netbeheerders naar de timing van hun aanpak van netcongestie. En – ook belangrijk – onderzoek of het mogelijk is om barrières niet na elkaar, maar gelijktijdig, dus parallel aan elkaar op te pakken. Het antwoord op dit alles is bepalend voor je mogelijkheden en daarmee voor de haalbaarheid van de ontwikkeling die je voor ogen hebt en voor de doorlooptijd van je processen en projecten.”

Stap 3 Belangencoalities

Welke (belangen)coalities zijn kansrijk in jouw gebiedsproject(en)? Verheul: “Prioriteer het liefst projecten waarmee je meerdere ambities, waarden of functies kunt realiseren. Zo ontstaat een coalition of the willing, of op zijn minst een coalition of convenience. En bepaal of alles nu direct moet of dat je eerst gaat experimenteren met het oplossen van barrières die zich voordoen en succesvolle oplossingen later opschaalt en je zo je ambities gefaseerd in de tijd realiseert.”

Het loont om te zoeken naar ontwikkelingen waarbij twee strategieën mogelijk zijn:

1. Meervoudige waardecreatie
   Zoek win-win mogelijkheden: kansen waarbij je door meervoudig waardecreatie letterlijk en figuurlijk meters kunt maken voor meerdere ambities, waarden en functies tegelijkertijd. Er zijn al tal van mooie voorbeelden:
   • Ruimte voor de rivier draagt bij aan waterretentie, waterveiligheid én zorgt voor nieuwe recreatiegebieden
   • Bij multifunctioneel ruimtegebruik kun je op meerdere manieren dezelfde ruimte benutten. Enkele voorbeelden: op het (anders onbenutte) dak van Ikea in Utrecht is plaats gemaakt voor een voetbalveld. Kantoren bieden de mogelijkheden om de ruimte ’s avonds te gebruiken voor yogalessen. Her en der stellen bedrijven hun parkeerterrein ’s avonds beschikbaar aan omwonenden. Je kunt een fietsenkelder onder hoogbouw zo ontwerpen dat ‘ie ook kan zorgen voor wateropslag. Parkeerterreinen worden op steeds meer plekken overdekt met zonnepanelen. En de nieuwe garage in de versterkte zeekering in Katwijk zorgt voor meer extra parkeerplekken.
   • De Groene loper bovenop de A2 tunnel door Maastricht verbetert de luchtkwaliteit en zorgt voor een groene, gezonde leefomgeving)
   • Bij gemengde woonvormen kunnen jongeren oudere medebewoners helpen
   • Je kunt dove mensen huisvesting bieden boven een overlast gevende discotheek
   • Je kunt kantorenparken en woonboulevards werken mengen met woonruimte
2. Verevening
   Soms mogen de compenserende maatregelen die door een bovenplanse vereveningsbijdrage worden gefinancierd in een ‘iets verwijderd verband’ staan van het planologische nadeel en is het niet vereist dat deze maatregelen zijn terug te leiden naar maatregelen in het plangebied zelf.

“Risico bij verevening is dat je moeilijke keuzes voor je uitschuift: belangrijk dus om de afspraken die je daarbij maakt te borgen, zodat deze ook echt worden nagekomen.”