Maatschappelijke voorzieningen toevoegen zonder gemeentelijk grondeigendom

Bij het transformeren van een bedrijventerrein of kantorengebied naar een leefbaar woon-werkgebied komt meer kijken dan alleen het realiseren van woningen. Maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen en verzorgingstehuizen, zijn ook nodig. Hoe realiseer je deze kostbare ontwikkelingen? Ga je het zelf doen? Of laat je het over aan de markt? Voor deze keuzes staat de gemeente Amsterdam in het transformatiegebied Amstel III. Tijdens afgelopen programmabijeenkomst verkenden ze de mogelijkheden.

Amstel III is een kantorengebied uit de jaren tachtig en negentig in Amsterdam Zuidoost. De gemeenteraad wil het gebied transformeren naar een aantrekkelijke, gemengde woon-werkwijk. Hierbij moet het aantal vierkante meters kantorengebied gelijk blijven. Dit betekent dat het gebied moet verdichten. Marjolein Gerards (projectmanager bij projectmanagementbureau gemeente Amsterdam) vertelt dat de gemeente hiervoor gebruikmaakt van het principe van de regenboog: naast de functie werken wordt een divers aanbod woningen, voorzieningen en een adaptief programma toegevoegd. Dit wordt hoofdzakelijk gerealiseerd door het slopen van de bestaande kantoorvoorraad. Vervolgens kan de nieuwbouw zowel hetzelfde aantal vierkante meters kantoor bevatten en ruimte bieden aan extra woningen en maatschappelijke voorzieningen.

De transformatie op een ganzenbord

Hoe realiseer je als gemeente maatschappelijke voorzieningen in een gebied waar je zelf geen grondbezit hebt? Daarvoor heeft de gemeente Amsterdam een processchema opgesteld in de vorm van een ganzenbord. In dit schema zijn de stappen van het ontwikkelen van een schoolgebouw, inclusief buitenruimte, samengevoegd met de leidraad transformatieproces Amstel III.

Ondanks het ganzenbord als leidraad liep de gemeente toch tegen diverse belemmerende factoren aan. Tamara Smit (projectmanager Amstel III bij het gemeentelijk projectmanagementbureau) geeft als voorbeeld de Europese aanbestedingsregels, het gemeentelijk Programma van Eisen dat een ‘alles in één school’ eist, het schoolbestuur, het gebruik van het schoolplein (ondanks windklimaat en geluidsoverlast voor kantoren) en geen budget voor gebouwde parkeerplaatsen in een gebied waar niet voorzien wordt in maaiveldparkeren.

Uiteindelijk bleek het juridisch gezien erg lastig om commerciële partijen de maatschappelijke voorzieningen geheel te laten realiseren. Daarom besloot de gemeente kavels op te kopen, zodat ze zelf de maatschappelijke voorzieningen in het gebied kan realiseren. Hetzelfde geldt voor het realiseren van een gezondheidscentrum. Het is lastig in te schatten wat de behoeften zijn over een aantal jaar in een gebied waar nu nog niemand woont. Het gezondheidscentrum kun je nu bouwen, maar het wordt waarschijnlijk niet direct verhuurd. Hoe dek je de exploitatiekosten de komende jaren? Daarvoor kijkt het projectmanagement nu naar het college.

Eigen organisatie als grootste obstakel

Het gemeentelijk beleid in Amsterdam biedt onvoldoende ruimte om de maatschappelijke voorzieningen op projectmatige wijze tot stand te brengen. Binnen de eigen organisatie zijn bij de ontwikkeling van deze voorzieningen verschillende domeinen en dus meerdere afdelingen betrokken. Maar die konden elkaar in het begin niet goed vinden. Dat leidde soms tot tegengesteld beleid. Ook de kadergevende regelgeving (opgesteld in 2008) loopt achter op de stedelijke ontwikkeling, wat verder belemmerend werkt.

Samen optrekken

Voor externe partijen is het ook belangrijk dat de gemeente, ondanks de verschillende betrokken afdelingen, als één gemeente spreekt. Je moet dus veel samenwerken en je overlegkracht inzetten. Tegelijkertijd hebben ook de ontwikkelende partijen baat bij samenwerken, iedereen moet verder kijken dan hun eigen kavel; het plan moet van iedereen zijn, dus ook de kosten voor de maatschappelijke voorzieningen. Zo kan ook op een eerlijkere manier het zoet en het zuur verdeeld worden. Bij gebiedsontwikkeling in Amsterdam Noord is hiervoor een puntensysteem wordt toegepast. Op deze manier geef je freeriders minder kans. In Amstel III moeten een eerlijke verdeling van kosten en baten tussen gemeente en ontwikkelaars leiden tot de realisatie van maatschappelijke voorzieningen.