Maatschappelijke waarden en financiële waarden in balans

Als gemeente en marktpartij stel je samen vast welke maatschappelijke waarden een transformatie moet nastreven. Tegelijkertijd moet het financiële plaatje ook kloppen, maar is het lastig om maatschappelijke waarden in economische waarde uit te drukken. Die spanning is volgens Antoinette Kemper (Rebel Group) niet altijd nodig. Zij ziet in de online themasessie over maatschappelijke meerwaarde juist een positieve link tussen kiezen voor kwaliteit en financiële haalbaarheid.

“Maatschappelijke uitgangspunten moet je als leidraad nemen voor je transformatie en gedurende het hele proces centraal stellen”, begint Kemper. “Die waarden zijn per plek verschillend en afhankelijk van hoe de plek is ingericht door bewoners of eigenaren van het gebied. Bij een wijk met veel problemen stel je over het algemeen andere doelen, dan voor een bedrijventerrein dat kampt met leegstand en onveiligheid is.”

Dat hoeft volgens Kemper niet te betekenen dat je bij elke ontwikkeling opnieuw moet beginnen. “Over dit onderwerp is al veel nagedacht. Je hebt bijvoorbeeld de Sustainable Development Goals (SDG’s), al zijn die heel abstract. Een andere invalshoek is het Dashboard Verstedelijking dat het College van Rijksadviseurs heeft ontwikkeld.” Belangrijk is volgens de financieel en strategisch adviseur dat je vanuit de plek zelf moet nadenken over maatwerk en prioritering. “Durf dus ook te prioriteren welke waarden je belangrijker vindt dan andere! Houd daarnaast ook rekening met koppelkansen. Kun je bij de verduurzaming bijvoorbeeld ook gelijk onveilige plekken aanpakken?”

Doelstellingen verankeren. Hoe dan?

Bij binnenstedelijke transformaties heb je vaak te maken met een versnipperd bezit en verschillende grondeigenaren. Daarom is het belangrijk de maatschappelijke uitgangspunten als leidraad te nemen gedurende het gehele proces. Dat is makkelijk gezegd dan gedaan. “Dat komt doordat de maatschappelijke waarden moeilijk gefinancierd kunnen worden”, zegt Kemper. Het College van Rijksadviseur onderkent ook dat verdichting en groen toevoegen geen waarden zijn die je direct onder de financiële baten kunt scharen. “Het is dus van belang dat je gedurende de hele rit de koppeling legt met de businesscase! En dat je blijft borgen hoe kun je het waarmaken.”

Bij het bedrijventerrein Merwedekanaalzone wordt wonen aan het programma toegevoegd. Bovendien moet het een autoluw gebied worden. “Hier wordt financiële waarde gecreëerd door minder parkeerplekken te bouwen”, vertelt de adviseur. “Tegelijkertijd heb je door de verdichting van woningen minder openbare ruimte. Die moet je dus beter benutten. Dan spelen ook de kwaliteit en de functie(s) van die ruimte mee. Je kunt beter minder openbare ruimte ontwerpen die wél goed benut wordt, zoals recreatiegroen, dan veel ruimte creëren die niet benut wordt, zoals kijkgroen.” Volgens Kemper kun je zo verdichting goed laten samengaan met ambities voor een groene stad én een inclusieve stad.

Kwaliteit toevoegen levert hogere vastgoedwaarden op. “Er zit dus een positieve correlatie tussen kwaliteit en de financiële geldstroom”, zegt Kemper. “We zien bij veel tenders dat de partij die het hoogste bod doet, niet altijd het beste kwaliteitsplan biedt. Meer kwaliteit betekent dus niet altijd dus niet altijd een hogere investering.”

Kemper benadrukt dat het belangrijk is evenwicht te vinden tussen ambities en plan. Hoe maak je die haalbaar? “Er is een wisselwerking tussen marktpartijen nodig, maar ook een betrokkenheid bij en geloof in het gebied. En je moet open en transparant zijn over de businesscase”, zegt Kemper. Gebiedsontwikkelaars zijn daar volgens de adviseur beter in dan plotontwikkelaars omdat die over de langere termijn nadenkt.

Ladder van bekostiging

Door de ondertunneling van Nieuw Delft zijn de woningen in waarde gestegen. Maar zo’n waardestijging valt, zeker op voorhand, moeilijk te meten. Reistijdwinst kun je ook moeilijk uitdrukken in geld. Hetzelfde geldt voor gezonde gebieden waar sporten aantrekkelijker is. Deze niet-monetariseerbare baten zijn lastig aan te tonen en liggen ver in de toekomst. “Het is ingewikkeld daar geld voor bij elkaar te halen”, bevestigt Kemper. Datzelfde geldt voor leefbaarheid, welzijn en cultuur. Wel zie je volgens de adviseur dat het Rijk langzaam meer geld beschikbaar wil stellen voor dit soort indirecte baten. Zo zie je dat de inrichting van de openbare ruimte een rol speelt bij de toekenning van de Woningbouwimpuls.