Maatschappelijke waarden implementeren in grondbeleid

Grondbeleid wordt vaak gezien als een black box of juist het toverstokje waarmee je alles mogelijk maakt. Guido Mertens (Stad en Ontwikkeling) is adviseur op het gebied van grondzaken en woningbouw en ziet dat grondbeleid tegelijkertijd vaak gestuurd wordt door geld. “Het is veel te kort door de bocht om in het grondbeleid op te nemen dat grondexploitaties zichzelf financieel moeten bedruipen”, zo tipt hij tijdens de online themasessie over maatschappelijke waarden.

“Grondbeleid is geen doel op zich; het is een middel om ruimtelijke doelstellingen te realiseren op maatschappelijk waarden of thema’s”, begint Mertens. Mertens ziet dat bij een hoogconjunctuur veel gemeenten overstappen naar een actief grondbeleid. “Bij een crisis kiest men eerder voor een faciliterend grondbeleid en hopen gemeenten teveel op commerciële partijen om de gewenste ontwikkelingen te realiseren”, zegt de adviseur. Gemeenten nemen volgens hem aan dat je met een faciliterende rol risico’s kunt vermijden bij lastige, onrendabele ontwikkelingen. Maar dat klopt niet helemaal: “Bij een actievere rol loop je wel meer directe financiële ontwikkelrisico’s, maar bij een faciliterende rol loop je meer maatschappelijke risico’s. Zo kan de leefbaarheid achteruitgaan, wat op de lange termijn ook financiële gevolgen kan hebben voor de gemeente. Maak dus een goede afweging tussen directe financiële ontwikkelrisico’s en risico’s indien gewenste maatschappelijke waarden niet gerealiseerd worden.”

Het is belangrijk dat je de inzet van middelen zo doelmatig mogelijk doet, benadrukt Mertens. Een helder grondbeleid stelt gemeenten in staat om bij transformatieplannen aan ontwikkelpartners de juiste vragen te kunnen stellen. Ontwikkelaars zijn creatief en kunnen gericht met ideeën komen die aan de gewenste impact voldoen. “Maak een goede afweging tussen financiële en maatschappelijke risico’s in je grondbeleid en zorg voor een duurzaam grondbeleid dat resultaatgericht is op langetermijndoelen”, zegt Mertens.
Voor een slim grondbeleid is het belangrijk volgens Mertens om eerst helder te hebben waarom een gebiedsontwikkeling nodig is. Is er een groeibehoefte? Of zijn er ongewenste situaties in een wijk/gebied? “Zorg vervolgens dat je duidelijk hebt wat de gewenste impact is. Wat wil je veranderen? Denk aan een betere gezondheid of bereikbaarheid. Maak dan een integrale afweging en zet daarbij de sectorale doelen naast elkaar: waar zijn de doelen strijdig met elkaar? Zoek naar de optimale combinatie van de sectorale doelen en zet dit af tegen de integrale financiële impact van de gebiedsontwikkeling”, adviseert Mertens. “Die impact gaat verder dan alleen de grondexploitatie. Bekijk de gebiedsontwikkeling breder; het is een meervoudig investeringsproject en doe dus ook een bredere impactanalyse.”