Binnenstedelijke gebiedstransformaties betalen: hoe dan?

“Bij een traditioneel actief grondbeleid verwerft de gemeente de gronden, maakt de bestemmingsplannen en laat daarmee voor een deel de badkuip vullen. Vervolgens wordt de gemeente vergoed als de ontwikkelaar de gronden overneemt en daar woningen of andere functies neerzet. Door voorverkoop krijgt die een beeld op een eindresultaat. Zo kan een belegger met een huurconstructie uiteindelijk het rendement maken en zorgen dat hij z’n geld verdient. Maar bij stedelijke transformaties verloopt het wat complexer”, begint Frits Dinkla (Rho adviseurs). “Het is niet meer vanzelfsprekend dat de gemeente aan de voorkant alle investeringen doet. Er moeten dus meer partijen zijn die aan de voorkant gezamenlijk de voorfinanciering doen. Daar ontstaat vaak deels al een onrendabele top. Die moet je als ontwikkelaar later in de vastgoedfinanciering weer zien terug te verdienen. Het is dus zoeken waar in de businesscase de plussen en de minnen zitten en waar het rendement zit. En wie wat kan doen in de totale waardecreatie.”

Mogelijkheden voor fondsvorming

Een manier om de rekening van de transformatie te kunnen betalen, is door fondsvorming. En dat is op verschillende manieren mogelijk:

• ’Vrijwillige’ afspraken: privaatrechtelijk staat het de overheid en private partijen vrij om afspraken te maken over bijdragen voor een fonds. Er is geen afdwingbaarheid.
• Afdrachten op basis van het compensatiebeginsel: door een gebiedsontwikkeling treden nadelige gevolgen op voor de kwaliteit van de leefomgeving, zoals parkeren, waterberging en landschappelijke inpassing. Dat moet gecompenseerd worden. Je gaat daarbij vanuit dat de gebiedsontwikkeling het nadelig effect oplost; je levert dus een bijdrage in nature. Maar als dat niet mogelijk is, is ook een bijdrage aan een fonds mogelijk, zolang dat geld wordt geïnvesteerd in hetzelfde domein.
• Kostenverhaal (afdrachten gebaseerd op afdeling 6.4 Wro): je kunt binnenplanse kosten 100 procent opnemen in het exploitatieplan, bovenwijkse kosten op basis van proportionaliteit, profijt en toerekenbaarheid (PPT-criteria) opnemen in het exploitatieplan of voor de bovenplanse kosten een ruimtelijke bijdrage vragen volgens artikel 6.24. Dan stop je het in een fonds. Die bedragen zie je vaak terug in een structuurvisie en nota kostenverhaal. Dit vervalt als de Omgevingswet wordt ingevoerd.
• Afdrachten door de Omgevingswet: een financiële bijdrage voor het ontwikkelingsgebied kan verplicht (artikel 13.23) of vrijwillig (artikel 13.22) worden gevraagd en gestort in een fonds.

Transformatiefaciliteit voor Blossem Breda

Voor de transformatie van het Blossem-terrein in Breda wordt gebruikgemaakt van de Transformatiefaciliteit van de SVn. Dankzij deze voorfinanciering kunnen de Nederlandse Bouw Unie (NBU) en Maas-Jacobs op de plek van de oude Nibb-it chipsfabriek 600 woningen versneld ontwikkelen. “In een paar gesprekken en bezoeken over en weer was duidelijk de SVn het een passend project vond”, vertelt Roel Hommel van de NBU. “In zes maanden tijd hebben we vervolgens de aanvraag voorbereid. Natuurlijk komt daar veel papierwerk bij kijken, maar het tempo was hoog en er zitten welwillende mensen bij de SVn die je verder willen helpen.”
Randvoorwaarde van de faciliteit is het multipliereffect, aldus Hommel. “Maar we hadden de locatie al gekocht, wel konden we door de vrijkomende middelen vanuit de Transformatiefaciliteit meer doen en in dezelfde lijn op nabijgelegen locaties. Zo konden we een nieuwbouwwijk ontwikkelen en de combinatie koop en huur verbeteren. Uiteindelijk maken we daardoor van 350 woningen naar mogelijk 750 woningen en realiseren we 12,5 procent van de beoogde nieuwbouw in Breda.”

Onrendabele toppen en Woningbouwimpuls

De meest genoemde oorzaken van onrendabele toppen aan de private kant zijn volgens Damo Holt (Rebel) de boek- en/of verwervingswaarde, het beperkte resultaat vanuit de vastgoedexploitatie en de kosten voor sloop, sanering en/of gebouwd parken. Aan de publieke kant gaat het om kosten voor de hoofdinfrastructuur, gebiedsinfrastructuur en de inrichting van de openbare ruimte en oplopende plankosten. De publieke onrendabele top komt neer op zo’n 13.000-14.000 euro per woning.
Een onrendabele top lijkt onoverbrugbaar, maar is volgens Holt ook een grijs gebied. “Gebiedsontwikkeling is van de lange adem en een onrendabele top kan wijzigingen in de tijd, bovendien heb je ook mogelijkheden om later nog in te grijpen.”
Lukt het niet om de top te overbruggen? Dan kun je een aanvraag doen voor de Woningbouwimpuls. Bij zo’n aanvraag is het volgens Holt essentieel om de onrendabele top goed te onderbouwen. “Ook is het goed te weten dat vanuit het Rijk een keur aan projecten en processen loopt om die onrendabele toppen aan te pakken, waaronder MIRT (SBO/BO), Groeifonds, aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden, accrèsregeling gemeentelijk fonds/OZB, Fondsvorming aanvullingswet Grondeigendom, experimentenwet GebiedsInvesteringszones en handreiking Kostenverhaal. Doe daar je voordeel mee.”

Onrendabele toppen in Enschede

De gemeente Enschede heeft bij de eerste tranche een succesvolle aanvraag voor de Woningbouwimpuls gedaan voor Centrumkwadraat. “Dat is één van de vijf grote projecten van Enschede en we zijn er al zo’n tien jaar mee bezig”, zegt Okke Hefti van de gemeente. De spoorzone wordt getransformeerd tot een centrum-stedelijke woonomgeving met voorzieningen, wonen en werken. “We pakken het stapje voor stapje aan en hebben verschillende types grondbeleid ingezet. Inmiddels zijn 800 woningen gerealiseerd.”
De onrendabele toppen zijn groot in Enschede. In Boddenkamp zijn 155 woningen neergezet en is de onrendabele top 36.500 euro per woning. In de eerste fase van de spoorzone lagen de kosten nog hoger. Daar hebben de 165 woningen een onrendabele top van 83.000 per woning. Die is gedekt door een provinciale subsidie van zeven miljoen en eigen middelen van zeven miljoen vanuit de Essent-gelden destijds. Gemiddeld over alle plannen is de onrendabele top 25.000 euro per woning. “Dat verschil met de Randstad komt waarschijnlijk doordat we meer grondgebonden woningen hebben”, zegt Hefti.

Woningbouwimpuls voor Centrumkwadraat

De ambitie voor Centrumkwadraat is 1.000 woningen, waarvan 80 procent in het betaalbare segment. Wel is aanpassing van de openbare ruimte nodig om een aantrekkelijk woon- en verblijfsklimaat te creëren. Dat houdt in: een nieuw mobiliteitsknooppunt, doortrekken van de spoorlijn Zwolle-Munster, onderdoorgang van het station, een ondergrondse fietsenstalling en een busplein met ondergrondse parkeergarage. Tegelijk wil de gemeente ook werken aan inclusiviteit, klimaatadaptatie en het verduurzamen en vergroenen van de stad.
Sinds de toewijzing van de Woningbouwimpuls is er veel belangstelling vanuit de markt gekomen voor Centrumkwadraat en andere locaties. “Er is echt vertrouwen dat de overheid gaat investeren”, zegt Hefti. “En dat het stationsgebied een aantrekkelijk woongebied gaat worden. Daardoor is er veel meer belangstelling om woningen te realiseren, meer dan verwacht.” Momenteel loopt de gemeente nog aan tegen parkeerproblemen waarvoor een centrale oplossing moet komen. “Die knoop moeten we ontwarren. Ondertussen neemt de woningnood toe en is er nagenoeg niks meer te koop. Hoewel er nu heel veel aandacht is, schieten we in de vertraging omdat we een te kleine bezetting hebben”, zegt de coördinator planeconomie. “We willen wel versnellen, maar missen de mensen en middelen om dat te doen. Ook willen we met het station zelf aan de slag, maar dan moeten we de infraspelers mee moeten krijgen. En ook dat blijft nog lastig.”