Webinar: Financiering van gebiedstransformaties

De financiering van binnenstedelijke gebiedstransformaties is zo complex en veelomvattend, dat het vaak afschrikt om je hierin te verdiepen. Maar een duik in de financiering geeft wél meer inzicht in de mogelijkheden én onmogelijkheden van je transformatieplannen. Om de koudwatervrees weg te nemen, schreef de TU Delft het essay Financiering van gebiedstransformatie in opdracht van het programma Stedelijke Transformatie. De hoogtepunten werden in het gelijknamige webinar op 3 juni besproken.

Welke financieringsinstrumenten zijn er voor gebiedstransformaties? Met die vraag opent Erwin Heurkens het webinar. Hij schetst daarvoor drie categorieën:

• financieringsinstrumenten zonder terugbetaling (subsidies of toeslagen, zoals de woningbouwimpuls en de transformatiefaciliteit)
• financieringsinstrumenten met terugbetaling (denk aan leaseconstructies of leningen)
• innovatieve gedeelde financieringsarrangementen

Daarnaast kun je aan verschillende knoppen draaien. Zo kun je kosten verlagen door bijvoorbeeld de parkeernorm te verlagen of goedkoper en meer functiegericht bodemsaneren. Aan de andere kant kun je ook opbrengsten verhogen met een meer marktconform programma of door een kleiner aandeel sociale huurwoningen.

Je kunt ook opbrengsten breder zien en dus je businesscase verbreden door de maatschappelijke baten van je gebiedstransformatie mee te laten wegen. Welk meerwaarde biedt je transformatie voor onderwijs, werkgelegenheid, gezondheid, veiligheid of de energietransitie? Je kunt zowel publieke als private waarden meewegen en inzetten op meervoudige waardencreatie. Daarvoor is samenwerking tussen verschillende spelers nodig. Van ontwikkelaars, beleggers, banken en woningeigenaren tot overheden, woningcorporaties, maatschappelijke partijen en nieuwe spelers.

3 geijkte en 2 innovatieve strategieën

Hoe bepaal je als gemeente vervolgens je strategie? Hoe ga je die transformatie dan betaalbaar maken? Fred Hobma vertelt over drie gemeentelijke strategieën:

1. Kostenverhaal (drie opties: grond uitgeven, een anterieure overeenkomst sluiten, een exploitatieplan opstellen of baatbelasting innen)
2. Financiële bijdragen (drie typen mogelijk: voor bovenwijkse voorzieningen, voor bovenplanse verevening of voor ruimtelijke ontwikkelingen op basis van een overeenkomst).
3. Baatafroming (maar geen direct verband tussen de opbrengsten en de bekostiging van infrastructuur of andere voorzieningen in een bepaald exploitatiegebied)

Daarnaast zijn er ook innovatieve financieringsarrangementen, zoals een revolverend fonds en een GebiedsInvesteringsZone (GIZ). Een revolverend fonds richt zich meer op stedelijke transformatiegebieden met bedrijfs- en winkellocaties en sociaaleconomische duurzaamheidsdoelen. Daarbij wordt meer gevraagd van publieke investeringen in de vorm van subsidies en leningen. Een GIZ past beter bij stedelijke transformatiegebieden met woningbouw en duurzaamheidsdoelen. Hierbij maken eigenaren en/of gebruikers van onroerende zaken binnen een bepaald gebied voor een bepaalde periode afspraken over de realisatie van collectieve voorzieningen en betalen hiervoor een financiële bijdrage.

Maatschappelijke waarden van gebiedsontwikkelingen

Het webinar wordt afgesloten met welke investeringsafwegingen je kunt maken. Als je kijkt vanuit meervoudige waardecreatie, dan leidt een gebiedstransformatie ook tot bijvoorbeeld een betere leefbaarheid, gezondheid, bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen. Waarom zouden private partijen in deze publieke waarden investeren? Volgens de onderzoekers van de TU Delft is het hen óók interessant om te investeren in deze grotere containerbegrippen omdat hiermee de vastgoedwaarde stijgt. Zo ontstaat er meer welvaart en dit soort investeringen versterken het imago van de private partij en dat levert een hogere gunfactor bij toekomstige ontwikkelingen.

In de aansluitende online werksessie concluderen de deelnemers dat het helpt om die meervoudige waardencreatie kwantitatief inzichtelijk te maken. Dat kun je doen met inzet van storytelling, visualisaties en voorbeelden tonen van hoe een ontwikkeling bijdraagt aan bepaalde maatschappelijke waarden. Wel moet het in het DNA van organisaties komen en daarvoor zijn vaak nog prikkels nodig. Ook is het belangrijk om over domeinen heen te kijken, wat regelmatig betekent dat werkwijzen aangepast moeten worden.