Verzilveringskansen voor en door stedelijke transformatie

Vanuit het transformatiegebied Nieuw-Middelland in Woerden organiseerde het programma Stedelijke Transformatie op 11 februari 2021 haar vierde jaarcongres. Tijdens het online congres bespraken we de uitdagingen bij en vooral ook opbrengsten van binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Want een transformatie levert niet alleen meer woningen op. Het kan verouderde, verloederde plekken tot leven brengen en zelfs fungeren als vliegwiel voor de hele stad. In de plenaire opening en twaalf themasessies kwamen diverse kansen en goede voorbeelden voor stedelijke transformatie aan bod.

Een transformatie kan verouderde of verwaarloosde plekken een nieuwe betekenis geven met een nieuwe gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde. Een gebiedsontwikkeling kan daarmee een sterke drager van identiteit zijn en kansen bieden voor de rest van de stad. Zo’n transformatie kun je echter niet eenzijdig oppakken. Je moet het juist integraal aanvliegen en ook het perspectief van de bredere welvaart voor ogen nemen. “Dat blijkt belangrijk om de beleving en fysieke transformatie mogelijk te maken”, vertelt Jop Fackeldey (voorzitter stuurgroep programma Stedelijke Transformatie) tijdens de opening van het 4e jaarcongres Stedelijke Transformatie.

Leefbaarheid en kwaliteit verbeteren zijn belangrijke begrippen bij binnenstedelijke transformaties, zo blijkt uit een rondvraag onder de online deelnemers aan het jaarcongres. “Dat herken ik”, zegt Arjan Noorthoek (wethouder gemeente Woerden) tijdens de plenaire opening. “Wij hebben goud in handen in Middelland Het kantoren- en stationsgebied heeft volgens Noorthoek een ideale ligging nabij Utrecht, met goede logistieke aansluitingen en een ziekenhuis nabij. “We hebben hier een gebied dat gezond stedelijk gemaakt kan worden, waar mensen straks prettig kunnen wonen.” Een uitdaging voor Woerden is nog wel het gebrek aan eigen bezit. “Het had zoveel gescheeld als we in 2015-2016, toen de kantorenleegstand opkwam, kantoren uit de markt gehaald hadden. We zijn nu echt afhankelijk van de eigenaren; willen zij meewerken aan de transformatie? Daarvoor moeten we ze verleiden.”

Traditionele rolverdeling herdenken

AM ziet zichzelf steeds meer als gebiedsontwikkelaar vertelt Caroline Bos (bouwmeester AM) tijdens de plenaire opening aan Fackeldey. Als voorbeeld geeft ze het Bajeskwartier in Amsterdam. “Daar is 98 procent circulair en gaan we tot het uiterste van ons eigen kunnen. We nemen de rol van de overheid deels over. En dat moet ook. Vroeger legden we makkelijk verantwoordelijkheden bij de overheid neer, inmiddels moeten we de verantwoordelijkheden delen.” Daarvoor moeten ontwikkelaars volgens Bos ook hun rol herdenken.

Gemeenten bieden ook die ruimte, merkt Bernadette Janssen (directeur BVR). Ze vertelt dat BVR bij de herontwikkeling van het Stadionpark in Rotterdam-Zuid van de gemeente kans kreeg om breder te kijken. “Zo werd de stadionontwikkeling met wat woningbouw een gigagrote gebiedsontwikkeling. Heel bijzonder”, aldus Janssen. De breder aangepakte vernieuwing van het Stadionpark, met sporten, wonen en een nieuw Feyenoordstadion, trekt nu meer ontwikkelaars aan die willen aansluiten.

Een andere rolverdeling tussen markt en overheid is eigenlijk een natuurlijk gevolg wanneer leefbaarheid, eventueel vertaald in betaalbaarheid plus kwaliteit, het leidmotief vormt voor transformatie, ziet Tom Daamen (directeur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling). Het samen optrekken is daarbij belangrijk – kaders en dwang hebben weinig zin volgens Daamen. “Je moet handelen vanuit het idee dat je samen meer uit de ontwikkeling haalt.” Partijen mogen elkaar daar ook op aanspreken. “Zowel collectief als privaat. De hele sector moet elkaar overtuigen van de kansen van het wèl samenwerken en het meedoen.”

Versnellen met samenwerking en commitment

“We moeten als markt én overheid samen echt aan de bak om stappen vooruit te zetten”, zegt Desirée Uitzetter (voorzitter NEPROM en directeur Gebiedsontwikkeling BPD) tegen Fackeldey. Ze vertelt over succesvolle transformaties die duidelijk meerwaarde hebben voor de stad, zoals de Poort van Hoorn, Kanaalzone in Alkmaar en Waalfront in Nijmegen. Maar dit soort binnenstedelijke transformaties is lastig, benadrukt Uitzetter. “Soms weet je samen geen goede organisatie op te tuigen. Er is ook een tekort aan goede projectbureaus en mensen met kennis van zaken. En het ontbreekt vaak aan een programmatische en procesaanpak, waarbij je stappen zet en voortgang boekt.” Ook gaat het vaak op details mis, zoals op mobiliteit. Of doordat politiek gemotiveerde besluiten worden gemaakt die niet passen bij het gebied of de lange termijn. “Dan geven wethouders bijvoorbeeld prioriteit aan de privéauto, terwijl die niet past in een nieuw stedelijk gebied.”

Samenwerken en langjarig commitment zijn volgens Uitzetter belangrijk om de kwaliteit van een gebied verder te brengen. Maar tempo maken is ook hard nodig, ziet Liesbeth Grijsen (wethouder Deventer): “Daarover wil ik ook meer vastleggen.” Ze werkt aan de transformatie van Stadscampus, een gebied tussen de oude binnenstad en het station met onderwijslocaties, ingenieursbureaus, een schouwburg en toonaangevend ICT-bedrijf. “We willen dit een gebied maken van wonen, werken, leren en leisure. Dat is echt een samenwerking tussen alle partijen, ook op economisch gebied.” Zo wordt de schouwburg straks overdags gebruikt als congreslocatie en komt er een ICT-master.

De meerwaarde van samenwerking

In de samenwerking met overheden merkt Esther Fleers (directeur Heijmans) vaak dat er sprake is van verzuiling tussen de verschillende diensten. “Een integrale aanpak wordt steeds belangrijker, ook binnen overheidsdiensten. Maar die aanpak ontbreekt vaak nog en daardoor mis je kracht”, zegt ze tijdens de plenaire opening. Bij de transformatie van het Energiekwartier in Den Haag lag de kracht volgens Fleers deels aan de helderheid in de startfase. Eerst is aan alle partijen duidelijk gemaakt wat de visie voor het gebied was. “Maar je moet niet direct alles te strak omkaderd vastleggen”, waarschuwt ze. “Als je een langjarig traject ingaat, is flexibiliteit inbouwen heel belangrijk. Je moet ook vertrouwen hebben in elkaar, in het gebied en in wat er gaat komen. Als je hetzelfde geloof hebt, weet je elkaar altijd te vinden. En dan moet je de verantwoordelijkheid zien te delen. Op die manier krijg je ook meer begrip voor elkaar.”

Door de verschillende verhalen tijdens de plenaire opening heen ziet Fackeldey een duidelijke rode draad. “Vijf jaar terug was iedereen gelijk over geld begonnen”, vertelt hij. “Nu komt het gesprek steeds terug op langjarige afspraken maken, gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit en niet bepaalde verantwoordelijkheden bij alleen de markt of overheid neerleggen. Kortom: we moeten samen een transformatie een succes maken.” Na deze slotwoorden nodigde hij de online deelnemers uit naar één van de verschillende themasessies te gaan en sloot Fackeldey het plenaire deel van het drukbezochte vierde jaarcongres af.