Spinnenwebdiagram brengt dwarsverbanden in Woerden

Een bedrijventerrein van 50 hectare ten zuiden van de oude vesting van Woerden. In het midden het geheel vernieuwde gemeentehuis, maar daaromheen verouderde kantoorpanden, een ziekenhuis en een transportbedrijf. Door de ligging nabij het station kan Middelland-Noord na transformatie – en omdoping tot Nieuw-Middelland – een levendig woon- en werkgebied worden. Tegelijk zorgt de omvang en het versnipperde grondeigendom voor een flinke uitdaging. Projectmanager Jeroen van Lemmen vertelt over de ambities en de stand van zaken.

Waarom die naamswijziging naar Nieuw-Middelland?

“Daarmee geven we aan dat dit gebied echt gaat vernieuwen. We hebben een huisstijl en een publiciteitscampagne ontwikkeld en een website gelanceerd. Daar is alle actuele informatie te vinden. Zo laat je zien dat het echt menens is dat we hier iets moois van willen maken. De lancering was tijdens een netwerkbijeenkomst op donderdag 12 maart, dus vlak voor de lockdown. Genodigden uit Brabant moesten toen al thuisblijven en we mochten geen handen schudden. Die middag was ook de persconferentie over verdergaande coronamaatregelen en sindsdien werken veel mensen vanuit huis. Onze online aanwezigheid is nu des te belangrijker.”

Wat was de reden voor transformatie van dit gebied?

“Net als op andere bedrijventerreinen in Nederland kampte Middelland-Noord met leegstand van zo’n 30 procent. De provincie Utrecht stelde strenge regels voor nieuwe kantoorontwikkelingen. Ombouwen van kantoren naar woningen leek een logisch stap. Deze transformatie had in eerste instantie een economische invalshoek. Gaandeweg kwam de omslag naar een meer ruimtelijke aanpak, waarbij we het gebied als geheel willen verbeteren. Het gaat om een combinatie van woonkwaliteit en bedrijvigheid.”

Hoe gingen jullie te werk voor die ruimtelijke aanpak?

“Met diverse stakeholders is een ontwikkelvisie opgesteld. Die is uitgewerkt tot een structuurvisie en eind 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Dat is echt een mijlpaal. De structuurvisie geeft eigenaren en initiatiefnemers zekerheid over de richting en de voorwaarden vanuit de gemeente voor dit gebied. Een van de instrumenten die we daarbij gebruiken, is een spinnenwebdiagram.”

Wat is een spinnenwebdiagram?

“Om Nieuw-Middelland de kwaliteit te geven die ons voor ogen staat, zijn ambities geformuleerd op de thema’s ruimte, programma, mobiliteit en duurzaamheid. Per thema formuleerden we drie gebiedsdoelen, dus twaalf in totaal. Ontwikkelaars lieten ons weten dat het niet mogelijk is om per project overal aan te voldoen. Dat hoeft ook niet, want het gaat om ambities op gebiedsniveau. We zijn toen afgestapt van een afvinklijstje en hebben de gebiedsdoelen in een spinnenwebdiagram gezet. Op de assen staan de niveaus: basisniveau, streefniveau en topniveau. Je hoeft niet op alle doelen top te scoren, maar als je onder het streefniveau komt, moet je daar wel een goed verhaal bij hebben.”

Hoe gebruiken jullie dit instrument?

“Het spinnenwebdiagram is echt een procesmiddel: het helpt bij het gesprek over plannen voor een locatie. Een deel van de eisen is heel concreet, zoals maximale bouwhoogte of gewenst programma voor verschillende soorten woningen. Maar er staan ook doelen bij als ‘ontmoeting’. Door die bij de gebiedsdoelen op te nemen, willen wij ontwikkelaars uitdagen en prikkelen tot inventieve oplossingen te komen. Een spinnenwebdiagram is een duidelijk schema waarin alle aspecten zijn samengevat en met elkaar in verbinding komen.”

En werkt dat?

“Ja. Dankzij het spinnenwebdiagram ontstaan dwarsverbanden. Een mooi voorbeeld is De Houttuin, nieuwbouw met 265 woningen van woningcorporatie GroenWest en BAM Wonen op de plek van het voormalige FNV-hoofdkantoor. Dit project springt direct in het oog als je vanaf het station komt en geeft een impuls aan de nieuwe wijk. Logischerwijs scoort dit hoog op het gebiedsdoel voor een mix aan bewoners. Vanwege de doelen voor kwaliteit van de buitenruimte is het parkeren gebundeld in een parkeergarage. Daarin komen ook enkele voorzieningen, zoals een bezorgplek voor postpakketten. Doordat de auto’s uit de buitenruimte verdwijnen, komt er ruimte beschikbaar voor groen en recreatie.”

Hoe krijgen jullie de eigenaren in Nieuw-Middelland in beweging?

“Dat er veel dynamiek ontstaat, komt onder andere doordat wij veel tijd hebben geïnvesteerd in onze contacten met de eigenaren. We zijn bijvoorbeeld al een paar jaar met elkaar in gesprek over de visie op het gebied en we organiseren netwerkbijeenkomsten. Nu de structuurvisie is vastgesteld, doet de markt ook zijn werk: marktpartijen benaderen grondeigenaren op zoek naar mogelijkheden. Volgens de structuurvisie is er de komende tijd ruimte voor 1800 tot 2400 extra woningen in Nieuw-Middelland. Omdat hier in Woerden ook andere gebiedsontwikkelingen zijn, willen we deze uitbreiding gefaseerd laten plaatsvinden. Het hoeft niet in tien jaar klaar. Juist niet. Circa 300 woningen per jaar is de doelstelling voor Woerden. En met de huidige plannen zitten we daar al bijna aan. Maar Nieuw-Middelland moet daarna niet stilvallen, dus we kunnen niet op onze handen gaan zitten.”

Buitenruimte is een belangrijk gebiedsdoel. Wat doen jullie daaraan?

“Nu is het functioneel ingericht met veel asfalt en parkeerplaatsen. Als gemeente moeten we flink aan de bak om de kwaliteit te verbeteren. Daarmee hebben we ook een voorbeeldfunctie. De transitie van het hele gebied neemt vele jaren in beslag. We moeten ervoor zorgen dat het ook voor de eerste bewoners een prettige en veilige woonomgeving is. We prefereren ontwikkelingen van enig formaat, zodat er ruimtelijk en financieel mogelijkheden zijn om ook de woonomgeving in te richten. Bij een blokje van vier woningen wordt dat lastig.”

Is daarvoor budget beschikbaar?

“We hebben een gebiedsfonds ingericht waaruit we de verbetering van de buitenruimte financieren. Dit fonds wordt gevuld met bijdragen vanuit gemeente en provincie en met exploitatiebijdragen van de marktpartijen. Die exploitatiebijdrage is vastgesteld op 2,5% van de vrij-op-naam-prijs. Over de inrichting van dat gebiedsfonds is een themasessie georganiseerd binnen het programma Stedelijke Transformatie. Dat was interessant, omdat dan echt de specialisten op dat onderwerp bij elkaar komen en kritische vragen stellen. Dat scherpt je gedachten en maakt je plannen beter.”