8 modellen en 5 lessen voor samenwerken aan stedelijke transformatie

Publiek-private samenwerkingen kennen we in Nederland al sinds de VOC. Samenwerken zit dus eigenlijk in onze genen. Toch blijft het altijd zoeken naar de juiste samenwerkingsvorm bij stedelijke transformaties. Hoe ga je bijvoorbeeld om met gezamenlijke en tegenstrijdige belangen? Wat helpt en wat blokkeert de samenwerking? Tijdens het derde jaarcongres Stedelijke Transformatie werden slimme lessen en samenwerkingsconstructies gedeeld, compleet met voorbeelden uit Badhoevedorp, Zutphen, Zoetermeer en Nijmegen.

Bij stedelijke transformaties werken publieke en private partijen vaak voor langere tijd samen. Dan wil je zeker weten dat je de juiste marktpartijen selecteert en tot een goede ontwikkelstrategie komt. En de samenwerking juridisch verankeren. Er bestaan geen blauwdrukken voor samenwerkingen bij gebiedstransformatie. Publiek-private samenwerking is altijd maatwerk tussen de partijen. Wel biedt Helen Amerika (Akro Consult) handvatten voor hoe je die samenwerking dan wel vormgeeft. Ze presenteert daarvoor zes verschillende samenwerkingsconstructies in de Prodentfabriek in Amersfoort: de traditionele publieke grondexploitatie, het bouwclaimmodel, de publiek-private joint venture (bij overeenkomst en bij rechtspersonen) en de private grondexploitatie met het concessiemodel of zelfrealisatie.

De zes modellen die Amerika beschrijft, staan uitvoerig beschreven in de Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2019. Vanuit het publiek komen nog twee opties: stedelijke kavelruil onder het initiatief van een publieke partij – al wordt deze nog niet veel toegepast in de praktijk – en Developing Apart Together (DAT), zoals bij de gebiedstransformatie in de Zoetermeerse Entree.

Les 1: Let op de harde en zachte aspecten

Hoe mooi en verleidelijk zo’n samenwerkingsmodel ook is, blijf altijd scherp op het doel zelf, waarschuwt Amerika. “Een samenwerkingsmodel is geen doel op zich. Het is slechts een instrument om de samenwerking vorm te geven. Gebiedsontwikkeling gaat ook over de lange termijn, met de juiste mensen aan tafel zitten en met de juiste gezamenlijke focus op waardecreatie. Daarbij gaat het niet alleen om financiële waarde, maar juist ook over de maatschappelijke waarde van het project. Zachte aspecten moet je ook niet onderschatten. Dat gaat over vertrouwen, wilskracht, transparantie, eerlijkheid en dezelfde taal spreken.” Daarnaast noemt Amerika nog andere invloedrijke succesfactoren, waaronder, continuïteit, aansturing door een onafhankelijke procesmanager en het politieke spanningsveld. Dit soort zachte en harde aspecten spelen volgens haar een rol bij het komen tot een ontwikkelstrategie.

Les 2: Wees het eens over het hoofddoel en laat een stuurgroep knelpunten aanpakken

Het bedrijventerrein Noorderhaven in Zutphen wordt getransformeerd tot woonwijk. Mark Lansbergen, projectleider grondzaken bij management- en adviesbureau Roosemalen en Savelkoul, vertelt hoe de samenwerking daarvoor is opgetuigd. Daarbij is gekozen voor een strakke structuur vanaf de realisatiefase. “Dat is van groot belang om alle partijen op een lijn te krijgen”, vertelt Lansbergen.

In de samenwerking had iedere partij bij de Noorderhaven een eigen Grondexploitatie (GREX), maar met gezamenlijke uitgangspunten. Om de samenwerking soepel te laten verlopen, is in de voorbereidingsfase een stuurgroep aangesteld en in de realisatiefase is een kwaliteitsteam actief. Zo wordt tijdig getoetst aan de kern van de oorspronkelijke kaders. Ook wordt vanuit de gemeente planologisch actief meegedacht. Het projectbureau van de ontwikkelaar zit midden in het gebied en start vroeg met interessepeiling en de voorverkoop van de woningen. “Omdat elke partij haar kerntaak goed kan uitvoeren blijft het enthousiasme in het samenwerkingsproces”, aldus Lansbergen.

Les 3: Zorg regelmatig voor fysieke ontmoeting

In Badhoevedorp leidde de omlegging van de A9 tot een lange strook met een hoge potentie. De gemeente grijpt deze kans om het niveau van de groenvoorzieningen in het dorp te verhogen. Bovendien wordt een groot aantal woningen toegevoegd. Hiernaast is de gemeente aan de slag met een acupunctuuraanpak om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren.

De samenwerking tussen de gemeente en gebiedsontwikkelaar AM verloopt succesvol doordat volop tijd geïnvesteerd is in de samenwerking. Daarvoor worden veel overleggen en gezamenlijke excursies ingepland. “Woensdag is Badhoevedorp-dag”, zegt als Jan Noorda, ontwikkelmanager bij AM. Bovendien is het handig wanneer er continuïteit zit in de betrokken medewerkers bij alle partijen, zodat diegenen het hele proces van de ontwikkelingen kent.

Les 4: Kies voor realistische ambities voor je partners

De beschikbaarheid van relatief goedkope en ruime woningen in Zoetermeer heeft geleid tot een eenzijdige bevolkingsgroep, met een groot aandeel van een lage sociaaleconomische status. Zoetermeer is geen uitzondering, want het is een kenmerk dat bij veel groeisteden momenteel terug te zien is. Ook zijn er klachten over de aantrekkelijkheid van de stad. Zo wordt de eens ‘iconische Mandelabrug door sommigen inmiddels ‘iconisch lelijk’ genoemd. Om het tij te keren, wordt het kantorengebied bij het station getransformeerd tot ‘Entree’, een hoogwaardige en stedelijke nieuwe wijk aan een diverse stadsstraat met ruimte voor wonen, werken en voorzieningen.

De gemeente zoekt als gebiedsregisseur de samenwerking met diverse partijen omdat zij zelf slecht 10 procent grondeigendom in bezit heeft. Die partijen moeten ook onderling gelinkt worden. “We zijn een soort datingbureau”, zegt programmamanager Rik Dalmeijer (gemeente Zoetermeer). “Bij een gebiedstransformatie zoals Entree is het van belang om realistisch te blijven bij het stapelen van ambities. Bij een te hoge stapel is het wachten totdat deze omvalt. Gezamenlijke en realistische afspraken maken tussen publiek en privaat zorgen dat je project wel een succes wordt.”

Les 5: Vier successen en mijlpalen. Zo houd je partners enthousiast

Voor de financiële crisis werden er mooie plannen gesmeed voor de gebiedsontwikkeling van de Waalfront. Maar al in 2010 kon het bedachte masterplan de prullenbak in. Pas na de crisis kwamen alle partijen weer om tafel: wat willen we nu? Elke partij moet een helder eigen doel hebben én het gezamenlijke doel ondersteunen. “De gemeenten denken vaak vanuit het beheer van kwaliteit en marktpartijen denken vooral vanuit de financiën”, zegt Tjakko Smit (directeur projecten BPD Gebiedsontwikkeling). “Dat hoeft geen probleem te zijn, zolang je bewust bent van elkaars verschillen en erover praat.”