Organisch én met succes sturen op kwaliteit in Woerden
Tijdens de themasessie Kwaliteit van plan vertelde projectleider Jeroen van Lemmen dat Woerden het noordelijk deel van bedrijventerrein Middelland organisch wil laten transformeren tot een levendig woon-werkgebied. Om kwaliteit te garanderen, wordt daarbij een spinnenwebdiagram ingezet. Een halfjaar later blijkt de aanpak van de gemeente succesvol: de eerste initiatieven zijn een feit. Bovendien werkt de gemeente nu aan de opzet van een gebiedsfonds voor de transformatie – met dank aan de provincie Utrecht en het Rijk.

Hoewel het bedrijventerrein met zijn ligging aan het spoor veel potentie heeft, staat een deel van de kantoren in Middelland leeg. Na kantoortijden lijkt het gebied zelfs praktisch verlaten. Maar dat gaat snel veranderen, als het aan projectleider Van Lemmen ligt. “We willen de uitstraling van Middelland verbeteren en functies mengen, zodat in dit gebied gewoond en gewerkt kan worden, in combinatie met bijvoorbeeld kleinschalige horeca. Dat zorgt voor meer levendigheid en kan bewoners en nieuwe ondernemers aantrekken”, zegt Van Lemmen. “In het gebied zelf hebben we als gemeente alleen het P+R-gebied bij het station en het terrein rond het gemeentehuis in eigen bezit. We zijn dus vooral afhankelijk van initiatieven van de verschillende eigenaren op Middelland.”
Geen eisen stapelen
De gemeente besloot om het gebied organisch te ontwikkelen, maar wel met spelregels om tot het gewenste gemengde en duurzame woon- en werkgebied te komen. Daarbij is ruimte voor zo’n 2.000 woningen. “We gebruiken een spinnenwebdiagram om te kijken hoe een initiatief scoort op programma, ruimte, mobiliteit en duurzaamheid”, vertelt Van Lemmen. “Het spinnenwebdiagram vormt eigenlijk een alternatief voor een stapeling van eisen, waarvan initiatiefnemers hebben aangegeven dat ze dit als belemmerend ervaren. Apart zijn die eisen allemaal wel haalbaar, maar de combinatie zorgt ervoor dat nieuwe ontwikkelingen teveel worden afgeremd.” De gemeente besloot daarom gebiedsdoelen te formuleren en via het spinnenwebdiagram te sturen op de balans en samenhang tussen die gebiedsdoelen. “We stellen bijvoorbeeld een bepaald percentage middeldure huur niet als harde eis, maar een initiatief kan zich hiermee wel positief onderscheiden. Het draagt namelijk bij aan het gebiedsdoel om in Middelland woningen voor een mix aan doelgroepen te realiseren, zowel naar inkomen als naar levensfase.”

Te eager of niet?
Tijdens de themasessie afgelopen juni was het nog de vraag of de aanpak van Woerden succesvol zou zijn. “De angst was dat die organische route onvoldoende zou opleveren. Hoe zorg je dat initiatieven willen excelleren en niet voor een zesje gaan?”, vroeg Van Lemmen zich destijds af. “We waren bang dat we te eager ‘ja’ zouden zeggen op een project van mindere kwaliteit om tot die eerste ontwikkeling te komen, want dat zou ook onze onderhandelingspositie bij volgende projecten ondermijnen.” Begin oktober bleek al dat die angst in ieder geval deels ongegrond was. Toen hapten namelijk de plaatselijke woningcorporatie Groenwest en BAM Wonen als eerste toe. De twee partijen kopen het al jaren leegstaande FNV-pand in Middelland en om op die plek zes appartementengebouwen neer te zetten met 82 sociale huurwoningen en 183 middeldure huur- (en mogelijk koop)appartementen. De bijbehorende parkeerplekken komen in een collectieve parkeergarage, waardoor het project ook bijdraagt aan het doel om de auto zoveel mogelijk uit het openbaar gebied weg te halen. De eerste woning moet al in 2021 opgeleverd worden.
Volgens Van Lemmen kan dit initiatief de transformatie versnellen door ook andere partijen te overtuigen dat Middelland het investeren waard is. “We zijn dus echt heel blij met dit project”, zegt de projectleider. “Vooral omdat het eerste project meteen inzet op sociale woningbouw en middeldure huur én op ruimtelijke kwaliteit.” Inmiddels is ook een initiatief ingediend voor het perceel aan de overkant van het FNV-gebouw –Polanerbaan 1-3, vlakbij het NS-station. De eigenaar wil de bestaande kantoorgebouwen en het parkeerterrein herontwikkelen naar een hoogwaardig woongebied met ongeveer 300 nieuwbouwwoningen voor alleenstaanden, starters, ouderen en gezinnen. Eventueel komt er ook ruimte voor zorgvoorzieningen. Minimaal een kwart van de appartementen en stadswoningen is bedoeld voor de sociale sector. Deze mix van doelgroepen en functies sluit goed aan bij de vastgestelde eisen van de gemeente, maar onderzoek moet nog wel uitwijzen of het plan ruimtelijk en financieel haalbaar is.
Versnellen met gebiedsfonds
Niet alleen qua initiatieven lijkt de ontwikkeling in Woerden alvast voorspoedig te verlopen. Eind december werd ook bekend dat de gemeente Woerden een half miljoen euro krijgt van het Ministerie van BZK om de transformatie van Middelland naar een gemengd stedelijk woongebied te versnellen. Dit bedrag komt in het gebiedsfonds dat de gemeente voor Middelland gaat instellen voor de aanpak van de openbare ruimte. De bijdrage is onderdeel van de woondeals die vanaf begin 2019 worden gesloten tussen het Rijk en de stedelijke regio’s met de hoogste druk op de woningmarkt.
“De bijdrage van het Rijk is een goede steun in de rug en een stimulans om met de transformatie van Middelland bij te dragen aan de versnelling van de binnenstedelijke woningbouwopgave”, zegt Van Lemmen. “Met het in te stellen gebiedsfonds willen we verkeersroutes in Middelland aanpassen, een prettige woonomgeving creëren en zorgen voor een betere verbinding van Middelland met andere delen van de stad. Het kan andere partijen over de drempel helpen om ook in Middelland te investeren.”