Fondsvorming op gebiedsniveau: hoe werkt dat?

Een gebiedsfonds kan binnenstedelijke gebiedstransformaties financieel van de grond krijgen én versnellen. Tijdens de themasessie Fondsvorming op gebiedsniveau op 31 januari is dieper ingegaan op de werking en mogelijkheden van het fonds. BNG Bank, Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) en Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) deelden hun fondskennis en de gemeente Woerden deelde de insteek voor hun gebiedsfonds voor de transformatie van Middelland.

“Een gebiedsfonds is geen wondermiddel”, benadrukt Thimmo van Garderen van BNG Bank, die de bijeenkomst in Woerden aftrapt. “Het is een zak met geld die onder bepaalde voorwaarden kan helpen om een speciaal probleem op te lossen.” Van Garderen legt uit dat er twee soorten gebiedsfondsen zijn: een subsidiepot die een bepaald budget kan vergeven en daarna op is én een revolverend fonds, dat bedragen kan uitlenen. “Dat moet weer worden terugbetaald met rente. Het revolverend fonds vult zichzelf dus steeds weer aan en blijft langer bestaan; het is eigenlijk en klein bankje voor een speciaal doel.”

Een revolverend fonds vergt ook veel werk. “Wie vult het fonds? Dat is een eerste vraag die je moet beantwoorden”, zegt Van Garderen. “Bedenk ook dat revolveren een enorme hoeveelheid werk inhoudt: je moet criteria stellen, projecten volgen, nabellen. Voor banken levert dit de grootste hoeveelheid werk op. Voor een fonds van 25 miljoen heb je algauw 9 (deeltijd) functies/rollen nodig.” Ook moet goed worden nagedacht over het juiste rendement. “Je vult een hiaat waar de markt faalt, maar de overheid mag niet concurreren met banken; je moet altijd kunnen aantonen dat andere (markt)partijen niet willen instappen voor eenzelfde percentage. Wil je renderen op portefeuille of op projectniveau? Wil je het fonds 100 procent laten revolveren? Of is 80 procent ook voldoende? Dat heeft ook gevolgen voor de rendementseis. Als je het rentepercentage hoog genoeg stelt, kan het fonds groeien en zo kun je een slechte lening afboeken. Je kunt ook juist renteniveau heel laag houden, zodat het fonds gelijk blijft, maar krimpt bij slechte leningen.”

Gebiedsfonds in wording

In Woerden wordt een gebiedsfonds opgericht voor de organische transformatie van bedrijventerrein Middelland naar gemengd stedelijk woongebied. Uit dit te vormen fonds moeten de investeringen in het openbaar gebied worden betaald. Alle initiatieven voldoen een exploitatiebijdrage die naar het gebiedsfonds gaat, daarbij bepaalt de omvang en het tempo van de initiatieven de hoogte van de bijdrage. Zo wordt het gebiedsfonds ook ingezet als instrument voor financiële sturing, volgens projectleider Jeroen van Lemmen.

Woerden kreeg in december al een half miljoen euro van het Ministerie van BZK om de transformatie van Middelland te versnellen. Dit bedrag komt in het gebiedsfonds, daarnaast gaan de initiatiefnemers en de gemeente zelf geld inleggen. “Om alle mogelijke kosten en opbrengsten in beeld te krijgen, hebben we een analyse gemaakt van het mogelijke programma en de noodzakelijke maatregelen in het openbaar gebied. We kwamen uit op 1.800 tot 2.400 woningen. Wat is daarvan het opbrengend vermogen? En stel dat we het hele gebied moeten herinrichten tot een soort basisniveau: wat zou dat kosten? Ook hebben we gekeken wat de initiatiefnemer moet investeren en welke waardesprong gemaakt kan worden bij realisatie van nieuwe functies. Zo kwamen we uit op een bijdrage van 2,5 procent van de vrij-op-naamprijs van de woning die initiatiefnemers verschuldigd zijn als exploitatiebijdrage.”

Het gebiedsfonds wordt ingezet voor planstructurele voorzieningen voor Middelland, zoals het inrichten van het openbaar gebied en het maken van de verbinding met de stad. “Via anterieure overeenkomsten maken we afspraken over de bijdragen die verband houden met het kostenverhaal. We zien het gebiedsfonds als een reserve in de gemeentelijke begroting. Het mag niet negatief zijn en daarom moeten we goed sturen op de cashflow. We hanteren daarbij een stap-voor-stapbenadering. Dit betekent dat er eerst initiatieven tot stand moeten komen en pas daarna vanuit het gebiedsfonds in het openbaar gebied wordt geïnvesteerd. Wel kunnen we de bijdrage vanuit BZK gebruiken als de eerste voorinvestering en dit aanmerken als revolverend; de eerste vulling moet dan revolveren en weer vrijvallen wanneer de exploitatiebijdragen zijn gedaan, dan kunnen we het opnieuw inzetten.” Voor het gebiedsfonds in Woerden is geen aparte juridische entiteit ingericht.

Marktfalen aanpakken met fonds

Voor de aanpak van verouderde, leegstaande werklocaties in de provincie Utrecht is de OMU opgericht met een revolverend investeringsfonds van 15 miljoen euro. “We leveren geen subsidie, bieden geen staatssteun en zijn geen concurrentie voor banken”, zegt Frank Hazeleger. “We pakken vastgoedprojecten op waar sprake is van marktfalen en bieden we marktconforme leningen voor haalbare businesscases. Daarbij werken we met name op kavel- en objectniveau.”

OMU is betrokken bij het gebiedsfonds Rijnhuizen in Nieuwegein aan het Merwedekanaal, waar wordt gewerkt aan de organische transformatie van monofunctioneel kantoorgebied naar een woon-werkgebied met ongeveer 1.500 woningen in 10 jaar tijd. Net als in Woerden heeft de gemeente geen grond en weinig geld, maar zijn wel investeringen nodig voor de infrastructuur, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en ‘placemaking’. Bovendien is het moeilijk invulling geven aan het financieel kader bij organische ontwikkeling. Daar moet dit gebiedsfonds uitkomst voor bieden. “De aanpak van de openbare ruimte kost 6 miljoen euro en knippen we op in 3 fasen. Daarvoor vragen we een gebiedsbijdrage van 2 tot 2,5 procent van de vrij-op-naamprijs voor iedereen die kantoren transformeert naar woningen.”

Het fonds uit Nieuwegein moet groeien van een basisinleg van 2 miljoen naar 6 miljoen euro en wordt gefaseerd gevuld door de provincie, gemeente en initiatiefnemers. Daarbij zorgen de gemeente en provincie voor de voorfinanciering. “Alle investeringen binnen elke fase worden terugverdiend door de afdracht van de ontwikkelaars”, zegt Hazeleger. “Zodra de plannen zijn ingediend en de vergunning is verleend, zijn in de eerste fase de werkzaamheden voor de inrichting gefinancierd. De eerste 500 woningen waren voldoende voor de eerste 2 miljoen. De gemeente en provincie kunnen daarna hun geld terugkrijgen of voorfinancieren in de volgende fase. Zo houd je grip op de faseerbaarheid van de plannen en heb je, als er na 700 woningen wordt gestopt, beperkte kosten gemaakt voor de openbare ruimte.”

Het gebiedsfonds Rijnhuizen is volgens Hazeleger een handig instrument omdat het via Club Rijnhuizen ook inspeelt op wensen van de bewoners. “Inmiddels werken verschillende bewoners, beleggers, ontwikkelaars en bedrijven samen binnen deze gebiedscoöperatie. Het zet het gebied op de kaart en werkt als marketinginstrument.”

Landelijke financieringsfaciliteit

De SVn is financier voor overheden, treedt op als financier van binnenstedelijke producten en managet nu ook de financieringsfaciliteit voor binnenstedelijke transformatie als fondsmanager en financier. “Dat fonds kan nèt het zetje geven om transformaties mogelijk te maken en de woningbouw te versnellen”, zegt Richard Luigjes, manager Fondsontwikkeling. De focus van het fonds is op de ‘lastigere’ binnenstedelijke transformatieprojecten, het maakt daarbij niet uit welk soort gebied herbestemd wordt, zolang de transformatie naar woningbouw wordt ingezet. De transformatiefaciliteit concentreert zich op projecten in de 50 Nederlandse gemeenten met de hoogst verwachte woningtekorten. Voor elk project wordt tussen de één en 3,5 miljoen euro beschikbaar gesteld. “In totaal hebben we 38 miljoen euro in de faciliteit”, zegt Luigjes. “We treden vooral op in het voortraject, als er nog geen vergunning of herbestemming is. Dat is de meest risicovolle fase, maar zo kunnen we wel de inbreng van het eigen vermogen van initiatiefnemers ontlasten.”

Sinds 30 januari kunnen gemeenten, provincies, ontwikkelaars en banken gebruikmaken van de faciliteit. “In principe kunnen we met 38 miljoen tussen de 15 en 30 projecten financieren”, zegt Luigjes. “Dus je moet er snel bij zijn. Wel hebben we hoop dat er meer geld loskomt, want met dit budget kunnen we geen 50 gemeenten helpen.”