Ingrediënten voor een landelijk fonds binnenstedelijke transformatie

Vandaag kondigde minister Ollongren van het ministerie van Binnenlandse Zaken tijdens de Provada aan dat ze een revolverend fonds wil instellen voor de transformatie richting woningbouw op locaties waar de druk op de woningmarkt groot is. In de voorjaarsnota is een bedrag van 38 miljoen euro gereserveerd voor de vulling van dit fonds. Zij nodigde partijen van harte uit om mee te denken over zo’n fonds. Het programma Stedelijke Transformatie werkt aan een advies over dit fonds.

Het fonds is niet bedoeld om onrendabele toppen te dekken met subsidie. Hoewel diverse projecten ook te maken hebben met een onrendabele top, verwachten de deelnemers aan het programma Stedelijke Transformatie dat een fonds het vertrouwen bij de betrokken partijen kan vergroten. In dit artikel vindt u de bevindingen van een tweede werksessie over dit onderwerp ten behoeve van het advies.

De financieringsconstructie is vooral geschikt voor projecten met een sluitende businesscase of uitzicht hierop. De manier waarop het fonds financiering verschaft kan verschillen per gebiedstransformatie. Het kan gaan over lange termijn financieringsvraagstukken die banken niet kunnen overzien of om kleine onderdelen (kavels) in het plan die als katalysator kunnen dienen voor de rest van de gebiedstransformatie. Uitgangspunt is wel dat het geld – met rente – terug komt.

Inspiratie vanuit bestaande fondsen

In Nederland is al een aantal regionale gebiedsfondsen actief. Die kunnen inspiratie bieden voor dit landelijke fonds. Twee bekende zijn Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) en Stadshavens Ontwikkelingsfonds Innovatie en Economie (SOFIE). OMU kreeg financiële middelen vanuit provincie Utrecht en heeft tot doel transformaties van bedrijventerreinen naar woonbestemmingen in de provincie Utrecht te bevorderen. Ze is nadrukkelijk geen concurrent van private investeerders en pakt enkel transformaties op waarin private investeerders geen interesse hebben vanwege het te hoge risicoprofiel. Ze geeft ook geen financiering voor de gehele gebiedsontwikkeling, maar wel voor een klein deel daarbinnen, bijvoorbeeld een kavel. Dat is meestal het deel waar verschillende partijen baat bij hebben als het wordt aangepakt, maar niemand zich direct geroepen voelt om het op te pakken. Het zijn vaak de aanjagers in een gebied. Wat ook gebeurt is dat OMU alleen de beginperiode financiert. Daarna kunnen private investeerders het overnemen, omdat de potentie van het gebied al meer zichtbaar is. Opvallend is dat zij een hoge rente vraagt. Dit doet ze als stimulans voor de partijen om snel de lening af te lossen.

SOFIE is een gebiedsfonds in Rotterdam dat Europees geld tot haar beschikking heeft. Ook zij geeft aan slechts delen van de gebiedsontwikkelingen te financieren. Het gaat om onderdelen die zonder het fonds niet van de grond komen en waarvoor banken passen. SOFIE financiert nooit meer dan 50 procent van het gevraagde deel. Ze verplicht partijen om een private co-financier te zoeken. Net als bij OMU is het uitgangspunt dat het fonds 100 procent revolverend is, maar als blijkt dat dat toch niet mogelijk is neemt zij een deel van het verlies. Om zekerheid te geven aan de private financiers pakt SOFIE het eerste verlies. In de praktijk betekent dit dat de private partijen geen verlies zullen hebben.

Organisatie

Het grote verschil met bestaande financiers is dat dit landelijke fonds risico’s zou kunnen nemen die voor de private financiers te hoog zijn. Het kan daardoor voorkomen dat de businesscase van het project anders uitpakt en door de inzet van een fonds sluitend wordt.

Discussie vindt nog plaats bij de deelnemers aan de sessie over de bron van de financiële middelen in het fonds. Brengen enkel overheden middelen in of worden er ook private partijen gezocht per project, zoals SOFIE dit doet?

Vertrouwen

Voor een revolverend fonds is het van belang dat het op afstand staat van lokale of landelijke politiek. Ondanks dat het fonds financiële middelen tot z’n beschikking krijgt vanuit de overheid, moet het fonds zelfstandig functioneren. Vanuit de bestaande fondsen wordt duidelijk dat een lokale verankering van essentieel belang is. Lokale kennis is voor het goed functioneren van een fonds onontbeerlijk. Dat betekent weten wat er speelt, nauwe betrokkenheid bij ontwikkelingen en snelle afhandeling als een financieringsvraag wordt ingediend. Ook kunnen de fondsmanagers proactief eigenaren benaderen van leegstaande locaties die geschikt zijn voor transformatie naar woningbouw. Daarbij vervult het fonds niet enkel de rol als financier, maar ook die van aanjager.
Een bureaucratisch proces en stroperige besluitvorming over financiering bij een specifiek project wordt als funest beschouwd. Het fonds moet snel kunnen inspelen op de behoefte. Dit schept vertrouwen en bevordert de gebiedstransformatie.

Landelijk of regionaal

Binnen het programma Stedelijke Transformatie vond ook discussie vond plaats over het niveau waarop het fonds zou moeten opereren: landelijk of opgesplitst in regionale fondsen met landelijk middelen? In geval van regionale splitsing is het raadzaam aan te sluiten bij de bestaande fondsen, die veelal op provinciaal niveau opereren. Er zou een landelijke kapstok kunnen zijn die enerzijds zorgt voor de spreiding van de landelijke financiële middelen over de lokale fondsen en die anderzijds zorgt voor kennisdeling tussen de regionale fondsen over de manieren waarop ze middelen inzetten bij verschillende projecten. Duidelijk is dat er meerdere invullingen mogelijk zijn. Binnenkort brengen we vanuit het programma Stedelijke Transformatie een advies uit aan de minister waarin we een aantal van de genoemde discussiepunten verder hebben uitgewerkt.