Fondsen als smeerolie bij binnenstedelijke transformaties?

Door Vera Beuzenberg en Maarten Hoorn (Platform31)

De binnenstedelijke woningvraag is groot. De woningbouwopgave is daardoor fors en wordt steeds complexer, want de makkelijke locaties zijn inmiddels opgepakt. Wat overblijft zijn de ingewikkelde locaties die grote voorinvesteringen vragen voor sloop, sanering en de aanleg van infrastructuur. Er spelen twee problemen omtrent deze voorinvesteringen. Ten eerste is vaak onduidelijk wie welk deel van de kosten voor zijn rekening zou moeten nemen en welk risico daarbij hoort voor de verschillende stakeholders. Zorgt de gemeente voor een goed casco of dragen marktpartijen daar ook aan bij? Ten tweede is het lastig om financiering te vinden. De opbrengst komt vaak pas vele jaren later terug. Banken of andere financiers zien daardoor te veel risico en zijn terughoudend in het financieren van deze projecten.

Steeds vaker valt de term revolverend fonds als middel om de voorinvesteringen bij binnenstedelijke transformatie (deels) te financieren. Daarmee wordt een fonds bedoeld dat zijn middelen beschikbaar stelt voor binnenstedelijke transformatie. Het revolverende houdt in dat het geld uiteindelijk weer terugkomt in het fonds. Inmiddels zijn er in een aantal gebieden dergelijke fondsen opgezet. Vaak als initiatief vanuit een provincie.

Doel en structuur

Het programma Stedelijke Transformatie onderzocht op 9 april de mogelijke toegevoegde waarde van fondsen voor binnenstedelijke transformatie. Kan het en wanneer? Uiteindelijk wil het programma komen tot een advies aan minister Ollongren, aangezien zij heeft aangegeven het opzetten van zo’n landelijk fonds te onderzoeken. Om hierover een beeld te vormen ging Robin Vriends (Fakton) in op de verschillen tussen enkele bestaande revolverende fondsen. Hij gaf de vier belangrijkste dimensies mee die de structuur van een revolverend fonds vormen: doelstelling, organisatie, financiële structuur en type project waarop wordt gefocust.

Bij de oprichting is het belangrijk het doel van het fonds scherp te hebben. Is het doel om vanuit maatschappelijk oogpunt te investeren of is financieel rendement leidend? Ook de doelfocus is belangrijk. Waarop worden projecten geselecteerd? Is de focus heel gericht op een enkel type project of kunnen uiteenlopende initiatieven worden voorzien van financiering? De organisatorische structuur van een fonds is ook van belang. Vaak zijn overheidsinstanties betrokken bij het fonds. De vraag is of zij het fonds beheren of dat het op afstand van hen geplaatst wordt en het fonds beheerd wordt door een onafhankelijke fondsmanager. Op afstand hebben alle deelnemende partijen evenveel invloed.

De mate van revolverendheid

Tot slot kan de financiële structuur verschillen, waarbij de investeringsstrategie leidend is. Daarin wordt voorgeschreven op welke wijze projecten worden gefinancierd. De mate van revolverendheid is hiervan een afgeleide. Een revolverend fonds heeft als kenmerk dat (een deel van) het geïnvesteerde geld terugvloeit naar het fonds. Een maatschappelijk gedreven fonds kan genoegen nemen met een lagere mate van revolverendheid (bijvoorbeeld 70 procent). Als het fonds puur bedoeld is om financiering te verstrekken, omdat banken dat niet aandurven, dan kan beter gekozen worden voor meer revolverendheid. In de ideale situatie is er sprake van meer dan 100 procent revolverendheid en behaalt het revolverend fonds een positief rendement. Allerlei tussenvarianten zijn ook mogelijk, afhankelijk van het financiële doel van het fonds. De focus ligt in het programma Stedelijke Transformatie in principe op 100 procent revolverendheid.

In de discussie op 9 april kwam herhaaldelijk het probleem van onrendabele toppen naar voren bij grootschalige gebiedstransformaties. Gemeenten zoeken manieren om de hoge kosten voor het aanleggen van bijvoorbeeld de bovenwijkse infrastructuur te financieren. Hiervoor leent een fonds zich in het algemeen niet, omdat deze kosten niet terugverdiend kunnen worden uit de gebiedstransformatie. Denk hierbij aan de aanpassingen die nodig zijn bij de noordelijke randweg in Breda op het moment dat het CSM-terrein wordt ontwikkeld of de maatregelen die in Dordrecht aan het spoor nodig zijn vanwege externe veiligheid bij woningbouw in de directe omgeving hiervan. Het moet dus helder zijn om wat voor soort kosten het gaat. Een revolverend fonds heeft enkel nut indien er opbrengstpotentie tegenover de investering staat.

Langjarige transformatieprojecten

Een revolverend fonds kan zeker geschikt zijn voor binnenstedelijke transformaties. Het gaat dan om langjarige projecten die net een positieve business case hebben, maar die toch moeilijk van de grond komen. Bijvoorbeeld omdat er geen financiering te vinden is voor de voorinvestering, vanwege de lange terugverdientijd. Ook kan het zijn dat een ontwikkeling een dusdanige omvang heeft, dat het als opgave te groot is voor een gemeente. Of omdat enkele onderdelen van de ontwikkeling cruciaal zijn voor de interesse van andere partijen, maar die niet worden opgepakt. Zodra dit onderdeel is opgepakt, kan het functioneren als katalysator voor de rest van het gebied. Een eerste investering in een gebied helpt om de rest van de grond te krijgen. Er wordt daarmee commitment gecreëerd in een gebied. Een fonds kan hiervoor heel goed worden ingezet: smeerolie bij binnenstedelijke transformatie. In de volgende bijeenkomst verkent het programma Stedelijke Transformatie hoe een landelijk revolverend fonds voor gebiedstransformatie er organisatorisch en financieel uit zou moeten zien.