Hoe kan het Rijk meer sturen op woningbouw?

Het Rijk wil meer gaan sturen op de woningbouwontwikkeling. Bij welke knelpunten is die sturing dan nodig? En welke sturingsmogelijkheden heeft het Rijk dan? Daarover vertellen Rik Bauer (ministerie van BZK), Harriët Tiemens (wethouder Nijmegen), Anne Koning (gedeputeerde Zuid-Holland), Henri van Dam (directeur Synchroon) tijdens een rondetafelgesprek.

Provincies bieden proactief tegenwoordig hulp aan bij de woningbouwopgave, de gemeente kiest voor een integrale aanpak, liefst op verschillende schaalniveaus, en steeds vaker een regierol. Maar volgens Rik Bauer, directeur programma Woningbouw bij het ministerie van BZK, is de rol van het Rijk het meest veranderd om de woningbouw te versnellen. “Van bezuinigen en hervormen naar innoveren en investeren. Met extra geld en extra instrumenten voor gemeenten en provincies. Eerst bewaakten we het woningbouwstelsel met goede wet- en regelgeving, nu bieden we een groter palet aan instrumenten aan om vaart te maken.”

Snellere rechtszaken

Henri van Dam, directeur van vastgoedontwikkelaar Synchroon, herkent de veranderende houding van de drie actieve overheden. “Maar wie is nou probleemeigenaar? Wie voelt zich verantwoordelijk dat die miljoen woningen er echt komen? Daar ben ik nog niet gerust op. Het is een complex proces om van niets tot een eerste paal in de grond te komen.” Daarbij zorgt de belangenafweging voor onnodige vertraging, vindt Van Dam. Zo kunnen een paar bezwaren van omwonenden woningbouwplannen flink verstoren. “Uiteindelijk liggen nu duizenden woningen bij de Raad van State te wachten op een uitspraak. Als die uitspraken niet binnen vier, vijf of negen maanden komen, maar binnen een paar maanden, kunnen we eerder 10.000 woningen per jaar halen.”

Samen optrekken

Een andere quickwin is volgens wethouder Tiemens het professionaliseren van het voortraject. “Verwijten over en weer tussen overheid en markt heeft niet zoveel zin, we kunnen beter samen optrekken, samen een strak traject uitzetten en de planvorming verkort tot de formele procedures.” Daarbij gaat de Omgevingswet helpen, want die kan de procedures vereenvoudigen.

Ook provincies kunnen volgens gedeputeerde Koning optrekken met gemeenten en regio’s om samen afspraken te maken en problemen zoals het stikstofvraagstuk samen te agenderen bij het Rijk. “Als middenbestuur kunnen we een gesprekspartner zijn en helpen tot harde plannen en vergunningverlening te komen. Andersom kunnen we ook de problemen van gemeenten helder over het voetlicht brengen bij het Rijk om oplossingen te vinden.”

Binnen het Rijk moet vervolgens worden samengewerkt en dat gebeurt volgens Bauer steeds beter. Zo trekken het ministerie van BZK en het ministerie van I&W steeds vaker samen op. Infrastructuur moet volgens de directeur Woningbouw immers gekoppeld worden aan de woningbouwopgave. “Dat zie je al gebeuren bij de veertien grootschalige gebieden waar de krapte het grootst is en waarbij het kabinet samen met medeoverheden meer regie gaat nemen om zo de woningbouw te stimuleren.”

Geld als grootste hobbel

Geld is bij veel transformatieprojecten een groot probleem. “De Woningbouwimpuls is een eerste begin en smaakt naar meer”, zegt Van Dam van Synchroon. “Transformatieprojecten zijn complexer dan het aanleggen van Vinex-locaties, en daar was veel overheidsgeld mee gemoeid. Gemeenten hebben geen geld, maar hebben wel veel opgaven op hun bord en ze hebben geen geld om te investeren in ruimtelijk opgaven. Dan zijn de Rijksoverheid en provincie aan zet om bedrijventerreinen te saneren, de grond bouwrijp te maken en zorgen voor de infrastructuur en dat we naar een nieuwe mobiliteitsvormen kunnen. Want die kosten kunnen we niet financieren vanuit de opbrengsten van een woning, laat staan vanuit een betaalbare woning.”

Rendement bijstellen is volgens Van Dam niet voldoende. “Als overheidsgeld nodig is voor de ontwikkeling, dan moet je met open boeken werken”, vindt wethouder Tiemens. Ze geeft aan dat de gemeentelijke grondbedrijven ook niet altijd financieel uitkomst bieden. “Veel steden hebben geen actief grondbeleid en zijn heel voorzichtig geworden door de vorige crisis. We staan enorm onder druk door alle opgaven. Terwijl de opgaven nu groter zijn dan in de Vinextijd, waren er toen veel meer budgetten en regelingen. Die zie je nu nauwelijks.”

Bijdragen en ontschotten

Provincies willen zeker bijdragen, vooral als het om infrastructurele ingrepen gaat, dat blijkt uit het verhaal van Koning. Zuid-Holland heeft ook een mildere variant van de Woningbouwimpuls in het leven geroepen om meer projecten te doen. Maar volgens de gedeputeerde moet ook de verhuurdersheffing voor woningcorporaties verdwijnen.

Het ontschotten van financieringen kan ook helpen. “De infrastructuur is een bepalende factor. Daarover willen we afspraken maken met I&W voor de financiering van de grote locaties. De MIRT is ook een poging om de infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling samen te brengen. Er worden dus goede stappen gezet om te ontschotten”, zegt Bauer. Dat ontschotten moet volgens de directeur Woningbouw ook op de lagere niveaus gebeuren, zoals bij de provincies.

Zelf is Tiemens ook betrokken bij de Regionale Investeringsagenda’s (RIA). Daarin wordt vastgelegd welke grote urgente opgaven gemeenten binnen hun regio willen oppakken en welke investeringen daarbij horen. Dat helpt anticyclisch bouwen en anticiperen op plannen. Ook weet de Rijksoverheid zo welke nationale opgaven in de regio’s worden opgepakt en kunnen zij gericht instrumenten en middelen inzetten. Er zijn al een paar RIA’s in de maak, zoals in Tilburg en Breda.

Vergroten uitvoeringskennis

Afgelopen jaren is veel kennis weggelopen bij overheden en projectontwikkelaars, zeker bij kleinere gemeenten kan dat een probleem zijn. De provincie Zuid-Holland probeert de hiaten op te vullen door met de Vliegende Brigade expertise of mensen aan te bieden aan gemeenten die vastlopen op kennis bij binnenstedelijke ontwikkelingen. Het Rijk stelt budget beschikbaar aan provincies om de hiaten in praktische uitvoeringskennis op te vullen via flexpools of brigades. Ook wordt de mogelijkheid voor een Rijksontwikkelbedrijf onderzocht om meer expertise op te bouwen en vanuit het Rijk actief mee te helpen bij grote gebiedsontwikkelingen. “Maar ook bij het onderwijs en het omscholen van mensen liggen kansen”, zegt Koning. “Je wil ook meer mensen actief in de bouw, bij deze grote maatschappelijke opgaven.”

Houding en gedrag

Een minister van of voor Wonen of Ruimte kan ook uitkomst bieden, al zit in de precieze benaming en een eventuele aanwijsbevoegdheid nog veel discussie. Eén aanspreekpunt scheelt sowieso een rondgang langs verschillende ministeries en zorgt dat je de verschillende vraagstukken integraal bespreekbaar kunt maken. “Mijn grootste zorg zit in de steeds veranderende, nieuwe eisen waardoor een voorgenomen locatie opeens niet meer ontwikkeld kan worden”, aldus Koning. “Nieuwe voornemens op het gebied van geluid en stikstofdepositie helpen bijvoorbeeld niet om tempo te maken.” De gedeputeerde pleit er vooral voor om dit soort belemmeringen bespreekbaar te maken. “Als provincie kun je niet achteroverleunen, maar moet je het echte gesprek voeren, benoemen waar het om gaat. Want ook dat kan versnelling verder helpen.”