De impact van de Omgevingswet op gebiedsontwikkelingen

De Omgevingswet treedt 1 januari 2024 in werking. Gebiedsontwikkelingen krijgen met deze nieuwe wet te maken. Wel is de daadwerkelijke impact voor gebiedsontwikkelingen soms nog wat abstract. In een online themasessie ging het programma Stedelijke Transformatie daarom op zoek naar de concrete gevolgen van deze wet, met een nadruk op de procedures. De uitgangspunten en veranderingen hebben we samengevat in een factsheet.

Het algemene proces van gebiedsontwikkelingen zal niet veranderen door de Omgevingswet, aldus Maarten Hoorn (Platform31). De Omgevingswet wil ondersteunend zijn aan maatschappelijke voorzieningen. Eén van de verbeterdoelen is om initiatieven meer centraal te stellen. In die zin moet de Omgevingswet dus gebiedsontwikkelingen beter ondersteunen. Een verandering in wetgeving levert sowieso onduidelijkheden, discussie en daarmee vertragingen op. De onderbouwing van de uitvoerbaarheid van projecten gaat in beginfases minder gedetailleerd zijn. Het gaat om een representatieve invulling in plaats van een worst case. En discussies over wat representatief is, kunnen zeker in het begin tot vertraging leiden.

Afwegingsruimte

Veel gaat afhangen van de wijze waarop gemeenten met de Omgevingswet omgaan. Want gemeenten krijgen meer afwegingsruimte. Dat betekent dat voor verschillende huidige rijksregels soepelere normen kunnen gelden. Wel staat daartegenover dat ook strengere normen kunnen gelden. Voor gemeenten is het dus goed om na te gaan wat de impact op ontwikkelingen is. Marktpartijen moeten zich nog beter verdiepen in die nieuwe lokale regels.

Eén omgevingsplan en activiteiten

De vergunningprocedures gaan ingrijpend veranderen. Sarah Ros (VNG) licht toe dat bestemmingsplannen en partiële herzieningen hiervan, exploitatieplannen, binnenplanse ontheffingen, wijzigings- en uitwerkingsplannen gaan verdwijnen. De basis wordt straks het omgevingsplan: een samenvoeging van de bestemmingsplannen, verordeningen én regels die nu op Rijksniveau zijn geregeld. Elke gemeente stelt één omgevingsplan op voor het hele grondgebied.

Ook is het goed te beseffen dat de Omgevingswet uitgaat van activiteiten en niet meer van inrichtingen. Ros legt uit: “Bouwen, veranderen van functie, slopen en het graven in een dijk zijn voorbeelden van die activiteiten. Voor elke activiteit kunnen regels gelden en je kunt aanvragen indienen voor één of meerdere activiteiten tegelijk.” Een omgevingsplan bepaalt dan bijvoorbeeld of zaken wel of niet mogen. Daarom wordt vaak gesproken over een omgevingsplanactiviteit (OPA).

Buitenplanse OPA

Bij nieuwe ontwikkelingen die niet in passen in het omgevingsplan kan een gemeente een omgevingsplan wijzigen of met een buitenplanse OPA de activiteit alsnog mogelijk maken. Maar lang niet elke activiteit gaat in strijd zijn met een omgevingsplan. Daarom is het goed om inzicht te hebben in de verschillende procedures in de verschillende gevallen. Bij een aanvraag voor meerdere activiteiten kan de ene activiteit mogelijk wel passen in het omgevingsplan en een andere niet. In dat geval is er een aantal verschillende opties. Voor deze opties gelden verschillende termijnen. Overigens kan een bevoegd gezag een termijn altijd eenmalig met maximaal 6 weken verlengen.

Binnen de omgevingsplankaders

Wanneer een ontwikkeling in een omgevingsplan past, is er een aantal mogelijkheden:

• De Omgevingswet stimuleert om meer activiteiten met een omgevingsplan direct mogelijk te maken, waarbij alleen een informatie- of meldingsplicht geldt. De activiteit kan dan meteen beginnen.
• Met de Wet Kwaliteitsborging kunnen technische beoordelingsregels voor het bouwen gelden. Hiermee is het mogelijk dat een private partij verantwoordelijk is voor de technische vergunning of melding.
• Bij ruimtelijke beoordelingsregels (denk aan welstand) geldt de plicht een ruimtelijke vergunning aan te vragen, met een beslistermijn die 8 weken duurt.

Buiten de omgevingsplankaders

Wanneer een ontwikkeling niet in een omgevingsplan past, dan gelden de volgende mogelijkheden:

• Een buitenplanse procedure voor een ruimtelijke vergunning heeft een beslistermijn van 8 weken.
• De gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarvoor een verzwaard adviesrecht geldt. Dit advies is dan bindend.
• Een uitgebreide procedure van 26 weken is mogelijk. Dat kan op verzoek van het bevoegd gezag (met instemming van de initiatiefnemer), op verzoek van de initiatiefnemer, onder voorwaarden bij categorieën die zijn benoemd of als er sprake is van een zware afweging van belangen.
• In sommige gevallen is een wijziging van het omgevingsplan nodig. Bijvoorbeeld als er sprake is van instructieregels van provincie of Rijk of als de wijziging op meer percelen effect heeft dan alleen het perceel van een ontwikkeling.

Bijzondere situaties

De volgende bijzondere situaties komen niet veel voor in binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, maar hebben de volgende mogelijkheden:

• Als een bouwactiviteit in een Natura 2000-gebied ligt, dan is een provinciale vergunning nodig. Een aanvraag voor die activiteit kan apart bij de provincie ingediend worden. Het kan ook gecombineerd met de activiteit voor het bouwen bij de gemeente worden ingediend. Dan vraagt de gemeente aan de provincie om de afhandeling en advies. Dit duurt 4 weken extra.
• Indien er sprake is van een wateractiviteit, is vaak een losse aanvraag bij het waterschap noodzakelijk. Dit duurt 8 weken.
• Als een verandering plaatsvindt bij een complex bedrijf, dan handelt de provincie of het Rijk dit af, ook de andere activiteiten lopen dan via de provincie of Rijk. Dit duurt 12 weken.

Mogelijke voorbereiding

Zeker in het begin van de invoering worden naar verhouding veel activiteiten met een buitenplanse vergunning mogelijk gemaakt, zo is de verwachting. “Want de eerste maanden, misschien wel jaren, hebben nog niet alle gemeenten hun definitieve omgevingsplan gevuld”, legt Ros uit. Bij het wijzigen van het tijdelijke omgevingsplan, moeten voormalige rijksregels (de bruidsschat) in veel gevallen direct geïntegreerd worden. Dat gaat tot allerlei praktische en politieke vragen leiden. “Bereid je als gemeente hier zoveel mogelijk op voor. Grote delen van het definitieve omgevingsplan kun je nu al voorbereiden. Doe dat dus vooral voor die gebieden waar zich ontwikkelingen gaan voordoen die mogelijk niet met losse buitenplanse vergunningen verleend kunnen worden”, tipt Ros.
Als indiener is het goed om na te denken of je alle vergunningen en activiteiten in één keer wilt indienen. “Je bent vrij om te bepalen wat je wanneer indient, want de huidige verplichte onlosmakelijkheid bestaat straks niet meer.” Hiermee kan een initiatiefnemer tactischer omgaan met aanvragen die veel onderzoek vergen of die tot mogelijk meer discussie leiden.