Kwaliteit is problemen vertalen in kansen voor de (fysieke) omgeving

Bij binnenstedelijke gebiedstransformaties staat de kwaliteit van plan snel onder druk. Bijvoorbeeld door urgentie, optimalisaties om de haalbaarheid te vergroten, uiteenlopende belangen en een intensiever gebruik van het gebied. Hoe houd je dan de kwaliteit van het plan hoog? Tijdens de themasessie Kwaliteit van Plan bekeek het Ontwerpteam (O-team) van het ministerie van BZK samen met deelnemers naar het kwaliteitsaspect bij concrete transformatieplannen uit Woerden en Heerlen.

In Heerlen wordt hard gewerkt aan de transformatie van een deel van het centrum. “Het gaat om een vergeten gebied dat is verloederd en bestaat uit een afgesloten deel, een verlaten plein en een leeggelopen winkelgebied”, vertelt stedenbouwkundige Rob Ubachs “Sommige panden staan al zo lang leeg dat er bomen op de balkons groeien. We willen dit stukje centrum teruggeven aan de bewoners, maar we zien ook dat onze stad leegloopt. Vooral hoger opgeleiden trekken weg, terwijl we juist veel verwachten van de link met bijvoorbeeld de Smart Service Campus en de Brainport Camelot. Daarnaast hebben we een eenzijdig woonaanbod. Willen we dus mensen behouden in en trekken naar Heerlen, dan moeten we het huidige woonaanbod verrijken.”

De gemeente heeft ook onderzoek laten doen naar de woonbehoeften van inwoners. Daaruit blijkt dat mensen in het stadshart willen wonen, dichtbij de winkels, maar tegelijkertijd veel vierkante meters willen. “Zo kwamen we tot het plan Central Park, waarbij we dit gebied transformeren tot aantrekkelijk woongebied met nieuwe woningen in stedelijk groen”, vertelt Ubachs. “Probleem is alleen: welke panden gaan we slopen en welke gaan we transformeren? Hoe komen we uit qua kosten? Het aantal woningen is al vastgesteld op tweehonderd en we moeten door het overaanbod eigenlijk vier woningen uit de plancapaciteit schrappen als we één nieuwe bouwen. Daarom is ook de vraag: hoe ver kunnen we gaan tussen het aantal woningen, de betaalbaarheid en de groene kwaliteit waarop we juist willen inzetten?”

Van bedrijventerrein naar gemengd stedelijk woongebied

Ook de gemeente Woerden kampt met leegstand. Ruim dertig procent van de kantoren op het bedrijventerrein Middelland staat leeg en de beleving van het gebied na kantoortijden laat te wensen over. “We staan nu aan de start om er iets moois van te maken”, zegt projectleider Jeroen van Lemmen. “We willen de uitstraling van Middelland verbeteren en functies mengen, zodat in dit gebied ook gewoond kan worden en kleinschalige horeca komt. Dat zorgt voor meer levendigheid en kan nieuwe ondernemers aantrekken.”

In het gebied zelf wil de gemeente de eigen bezittingen – het P+R-gebied bij het station en het gemeentehuis – herontwikkelen en transformeren en voor de rest is de gemeente afhankelijk van de plannen van de diverse eigenaren, huurders, ondernemersverenigingen en woningcorporaties. “We willen dit gebied organisch laten ontwikkelen en hebben, om de kwaliteit te behouden, spelregels opgesteld om te komen tot een gemengd, duurzaam en CO2-neutraal gebied. Met een spinnenwebdiagram kijken we of een plan past bij onze ambities. Maar de vraag is: gaat dat lukken? De angst is dat die organische route onvoldoende oplevert. Hoe zorg je dat initiatieven willen excelleren en niet voor een zesje gaan? We willen geen bedrijven wegjagen, maar wel wonen introduceren. Hoe? En hoe sturen we aan op samenhang tussen die projecten?”

Zeven succesfactoren

“Hoe breng je een ommekeer tot stand? En tegelijk hoe streef je kwaliteit na? Daar kampen beide gemeenten nu mee”, zegt Ingeborg Thoral van het O-team van het ministerie van BZK. Dit team is gewend om complexe ruimtelijke vraagstukken op te lossen. “Wij helpen op verzoek gemeenten en lokale partijen bij het planvormingsproces en brengen bestuur, ontwerp en markt samen. We helpen de vraag scherp te krijgen en zorgen, bijvoorbeeld door synergie in de plannen te zoeken, voor een doorbraak in de vaak stroeve planvormingsfase.”
Tijdens de themasessie benoemt het O-team zeven zaken die belangrijk zijn voor de kwaliteit van een plan:

1. Een plan moet realiseerbaar, uitvoerbaar en betaalbaar zijn.
2. Draagvlak is nodig, evenals samenhang met de (fysieke) omgeving.
3. Een logisch, helder en uitlegbaar plan maakt het plan aantrekkelijker.
4. Het plan is robuust en toekomstbestendig…
5. … en tegelijk flexibel en faseerbaar, want de meeste plannen kunnen niet in een keer gerealiseerd worden.
6. Het proces en de inhoud moeten vrolijke gezichten opleveren.
7. Er moet continuïteit in de organisatie zijn om het geheugen van het plan hoog te houden.

Wat heb je écht nodig?

Bij de plannen uit Heerlen en Woerden ziet het O-team nog veel discussiemateriaal. Zo stellen deelnemers tijdens de themasessie veel vragen over de verschillende keuzes van de gemeenten, zoals de noodzaak tot nieuwe woningen in Heerlen. “Elke opgave start met een probleem, want zonder urgentie ontstaat er niets. Je moet alleen dat probleem vertalen in een kans voor de fysieke ruimte en de omgeving. Je moet mensen dus meekrijgen”, aldus Thoral. “Hoe onderbouw je het bouwen in Heerlen?” Volgens de landschapsarchitect en stedenbouwkundige ligt een kans in de jarenlange leegstand. “Daar wil je beweging in krijgen.” Ook de andere deelnemers stellen vragen bij de betaalbaarheid van het plan. “Er is een haalbare businesscase nodig”, klinkt het.

Bij Woerden ziet het O-team dat deze gemeente juist geen stevige lijn neerzet voor de toekomst. “En ze omschrijven een nice to have, maar geen need to have.” Volgens een deelnemer komt het erop neer dat de gemeente een toekomstvisie schetst en vervolgens wacht totdat iemand met een idee komt. “Hier is het nodig om te kijken naar het draagvlak, de realiseerbaarheid en de uitvoerbaarheid”, zegt Thoral. “Een deel van de oplossing is samen praten over kwaliteit en zo, vanuit een gedeelde visie over een heldere gebiedsidentiteit, te handelen. Accepteer daarbij dat je allemaal een andere rol en belangen hebt.” Transparantie is ook volgens de zaal de sleutel en daarvoor moet Woerden een intensieve samenwerking met grondeigenaren opzetten. “Daarbij gaat het om echt openstellen naar elkaar, gezamenlijk de opgave verkennen en ieders belang bespreken. Anders blijf je inhoudelijke discussies hebben en een wij-jullie-verhaal”, klinkt het uit de zaal.