De vijf breekijzers voor gebiedstransformatie

Met binnenstedelijke transformaties willen we meer woningen realiseren. Maar waar begin je? Jop Fackeldey, voorzitter van het programma Stedelijke Transformatie, deelt vijf breekijzers na een jaar samenwerken met ruim dertig projecten in het programma.

Laten we eerst een mythe de wereld uithelpen: dit soort woningbouwprojecten zijn vrijwel nooit een melkkoe. Niemand gaat hier dus op korte termijn rijk van worden. Tegelijkertijd doen marktpartijen niet mee om er armer van te worden en overheidspartijen zoeken vooral de niet altijd direct aantoonbare maatschappelijke baten. Dat vraagt om vertrouwen, om samenwerking en vooral om begrip voor elkaars belangen. Een opgave voor evenwichtskunstenaars dus.

Zoals uit onderzoek van ons programma blijkt, komen partijen vaak al niet uit de kosten bij dit soort projecten. Extra opgaven koppelen aan die transformatie kan meer speelruimte bieden of soms juist extra geld kosten – wel levert dit natuurlijk altijd extra meerwaarde op, zeker voor de langere termijn. En bedenk tenslotte dat de opgave complex is: het laaghangend fruit hebben we nu wel zo’n beetje gehad.

Breekijzer 1: Poets vaagheid weg

Hoe behaal je dan die meerwaarde? En wanneer ga je koppelen? Eigenlijk begin je het liefst zo vroeg mogelijk met het formuleren van alle ambities. Maak meteen duidelijk wat je wil bereiken; wees concreet in je wensen. In Utrecht sturen ze bijvoorbeeld niet vaag aan op ‘gezondheid’, maar zeggen ze concreet ‘op die plek moet stilte komen’. Dat betekent ook dat je gezamenlijk keuzes moet maken wat je echt belangrijk vindt.

Kom ook bij de latere uitwerking telkens hierop terug: dit is wat we beogen op deze plek. Dat maakt een integraal plan mogelijk, met slimme koppelingen naar extra opgaven. Het groen wordt bijvoorbeeld zo ontworpen dat het bijdraagt aan klimaatadaptatie, gezondheid en biodiversiteit. Juist wanneer je later met extra ambities komt, maak je een plan duurder. Dat gaf Desirée Uitzetter, ook al treffend aan tijdens ons congres in februari: het lukt dan niet meer om die integraliteit te pakken.

Breekijzer 2: Geef een kompas mee

Vroeg koppelen en helder zijn over de doelstellingen is dus belangrijk, maar ga niet zeggen hoe iets moet gebeuren. Je kunt wel een wadi willen, maar het gaat erom dat je voldoende waterberging op een bepaalde plek krijgt om een bepaalde regenbui vast te kunnen houden. Anderen mogen dan met creatieve en slimme oplossingen komen. Paul de Beer van de gemeente Breda verwoordde tijdens ons jaarcongres treffend dat je een kompas moet meegeven: geef richting, maar geen gedetailleerde routekaart hoe iets uiteindelijk moet worden.

Breekijzer 3: Maak het groter dan het is

Geef vrijheid om buiten het gebied en buiten de gebaande paden te kijken. Een goede parkeeroplossing is niet altijd mogelijk op de aangewezen plek. Maar misschien kun je wel gebruikmaken van een parkeerterrein in de buurt dat alleen door kantoren wordt gebruikt. Of het energieneutraal maken van een gebouw: dat kan een grote uitdaging zijn, maar als je het omliggend gebied daarin meeneemt, kan dat juist kansen bieden. Denk aan collectief zonnepanelen plaatsen.

Breekijzer 4: Zet de Vinex-wijk uit je hoofd

In Nederland kennen we een mooie traditie van grote plannen ontwerpen en die ook zo uitvoeren. Berlage deed het al in Amsterdam. En we hebben het in wezen ook gedaan met onze Vinex-wijken. Dit Vinex-denken zit diep in onze genen. Maar binnenstedelijke gebiedstransformaties kennen een hele andere dynamiek: we kunnen niet opnieuw of met niets beginnen. Je begint met het verleden, met de verschillende eigendommen en panden. Respecteer dat verleden, maar laat het niet de toekomst blokkeren. Dan kan het verstandig zijn om eigendomsgevoelig te plannen, waardoor je met de huidige perceelsgrenzen rekening houdt. En probeer vooral de huidige eigenaren daarin mee te nemen. Hebben zij een financieel of maatschappelijk doel? Kun en wil je dat doel inpassen in je plan? Of niet? Zo wordt een transformatie niet een ingewikkelde schuifpuzzel, maar een behapbare legpuzzel.

Breekijzer 5: Neem even genoegen met minder

Durf keuzes te maken en maak die expliciet. Niet alle plannen kunnen altijd aan alle ambities van iedereen voldoen. Hoe erg is het als er niet voldoende sociale huurwoningen komen, als je wél alle cultuurhistorische waarden kunt behouden én als het project bijdraagt aan de duurzaamheidsambities? Natuurlijk moet je dit bij elk project binnen een gebied voorkomen, maar je kunt ook monitoring inzetten om te checken of je voldoet aan je gebiedsspecifieke ambities – dat gebeurt zelfs al ter voorbereiding op de Omgevingswet. Heb je in het gehele gebied voldoende parkeervoorzieningen, sociale huurwoningen, duurzaamheid of gezondheid? Prima onderwerpen om in monitoring te vatten; kijk maar hoe Woerden aanstuurt op kwaliteit met een spinnenwebdiagram. Ja, dat betekent wel dat wie het eerst komt, het eerst maalt. Maar hoe erg is die ongelijkheid? Een eerste partij neemt vaak ook meer risico én kan meerdere initiatieven op gang brengen. Dan gun je toch juist die eerste partij meer keuzevrijheid?

Uithoudingsvermogen, lef, energie en schaken op veel borden tegelijk. Dat moet als bestuurder kunnen voor binnenstedelijke transformaties met meerwaarde. De opgave is zo complex dat je nooit iedereen helemaal tevreden kunt stellen. Het vergt een rechte rug, flink wat doorzettingskracht én een strak verhaal: je moet helder kunnen beargumenteren waarom je welke keuze maakt en daarbij vertellen dat niet iedereen altijd zijn gelijk kan halen.

Aan ontwikkelaarszijde moet je naast lef ook uithoudingsvermogen hebben. Een gebiedsontwikkeling duurt lang, en zeker binnenstedelijk. Telkens kaders en richtingen aanpassen duurt heel lang. En realiseer je dat elke vier jaar er verkiezingen zijn en de koers iets kan wijzigen. Houd dus ook de rug recht, toon eveneens die doorzettingskracht en vertel jouw verhaal: samen kunnen we die enorme woningbouwopgave écht aanpakken.

Dit artikel verscheen eerder op www.binnenlandsbestuur.nl