Voorbij het olifantdenken in visievorming

Ruimtelijke ordening en visievorming is een opgave die marktpartijen steeds meer bottom-up en participatiegedreven oppakken. Projectontwikkelaars stellen daardoor ook vaker, eventueel gezamenlijk, een visie voor een gebied op. Zonder dat gemeenten hiervoor een basis hebben geformuleerd. Hoe werkt dat dan? Tijl Hekking (IMOSS) legt het tijdens het derde jaarcongres Stedelijke Transformatie uit. Patrick Barské (Stadgenoot) deelt zijn ervaringen vanuit Oostenburg in Amsterdam en Lonneke Zuijdwijk (Heijmans) vertelt over de ontwikkeling van ParkHaven in Rotterdam.

“Visie is als een olifant die het uitzicht belemmert”, zei Rutte in zijn H.J. Schoo-lezing van 2013. Toch is visie een belangrijk middel in de ruimtelijke ordening, zo blijkt bij de themasessie Visievorming door marktpartijen. Visie is geen olifant die het uitzicht belemmert, maar stelt een noodzakelijk kader en doel voor ontwikkelingen van de toekomst. Of, zoals Hekking van IMOSS, stelt: “Binnenstedelijke transformatie is een traject van een lange adem. In dit soort complexe trajecten is het cruciaal om een heldere visie te hebben. Die visie moet je al heel vroeg formuleren: wat moet de identiteit van het gebied zijn? Welke functies en sfeer horen daarbij?”

Wanneer de markt dus de visievorming op zich neemt, ontstaat een mogelijke spanning tussen hun kortetermijnvisie die zich focust op het haalbare programma in een gebied en de langetermijnvisie van de stad. “Uiteindelijk is de overheid verantwoordelijk voor een gezonde leefomgeving en ruimtelijke kwaliteit”, zegt Hekking. Ook levert visievorming door marktpartijen vragen op over het toetsingskader en hoe wordt bepaald wie wat waar mag doen.

Visievorming voor de compacte stad

Met complexe opgaven en een beperkte ruimte in de stad is het nodig om slimme keuzes maken met oog op de langere termijn. Daarbij is ook een integrale aanpak belangrijk. “Een zorgvuldige herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden biedt kansen om de stad te ‘helen’”, zegt Hekking. “Er liggen bijvoorbeeld nieuwe kansen voor duurzaamheid als je werkt met een hoge woningdichtheid en het mengen van ruimtelijke functies. Je kunt tot nieuwe vervoersconcepten, collectieve energieopwekking en kleinschalige stadsecologie komen. Tegelijkertijd levert de inbedding in het stedelijk weefsel ook uitdagingen op. Je moet bijvoorbeeld oplossingen bedenken voor geluidshinder, externe veiligheid en vervuiling.”

Voor die oplossingen moet je ook zorgvuldig werk maken van participatie aldus Hekking. “Daar moet je echt voldoende aandacht aan besteden, en zowel de direct omwonenden en belanghebbenden als de stakeholders in de hele stad betrekken. Je hebt dus niet alleen een bredere visie op de opgave nodig, maar ook een open proces en een open houding om alle input te vergaren.”

Visie als leidraad

Veel projecten zijn volgens Hekking geïnitieerd door samenwerkingen tussen verschillende partijen. “Met verschillende betrokken partijen wordt dan een visie ontwikkeld voor een gebied en wordt gekeken hoe binnen die visie de thema’s, ambities en wensen een plek krijgen. Een visie is de leidraad in de ontwikkeling en het middel om partijen te overtuigen of aan te sturen. Bovendien zie je dat de visie telkens, in elke fase van de ontwikkeling, weer een rol speelt.”

Voor het Wagenmakerplaatsterrein in Amersfoort is een masterplan ontwikkeld door IMOSS en H+N+S in opdracht van NS Vastgoed. “Het Masterplan Wagenwerkplaats heeft niet alleen de kaders gesteld voor de uiteindelijke ontwikkeling, maar ook diende ook als middel om partijen en stakeholders bij elkaar te brengen. In de visie hebben we de wensen, ambities en eisen van de burgers en de betrokken partijen samengebracht”, vertelt Hekking. “Zo creëer je een fundament voor je ontwikkeling en legt een basis wanneer je met jouw plan naar de overheid gaat. Zij kunnen deze visie naast hun vigerende visies leggen en eventueel aanvullingen doen.”

Visievorming door woningcorporatie

De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot kwam tot een visie voor een ontwikkeling op het Oostburgereiland. Stadgenoot heeft hier de grond in bezit en gaat kavels verkopen, maar ook zelf ontwikkelen. “We hebben een visie ontwikkeld in samenwerking met de buurt, stakeholders en de gemeente Amsterdam”, vertelt Barské. “Daarvoor hebben we een level playing field geprobeerd te creëren, door mensen de juiste kennis te geven. Daarna hebben we samen een visie voor de buurt en het te ontwikkelen gebied gemaakt. Na die visievorming hebben we een kader gecreëerd waaraan de plannen worden getoetst. Ontwikkelaars worden ook gehouden aan hun plannen; er zijn consequenties wanneer het plan niet wordt gevolgd en dus wordt afgeweken van het visiedocument.”

Gemeenten in actie door visie

“Visievorming is ook een middel om de gemeente te bewegen en te enthousiasmeren, en helpt een initiatief te starten”, vertelt Zuijdwijk van Heijmans. “In Rotterdam hebben we het visiedocument ingezet om de gemeente te enthousiasmeren en burgers te overtuigen dat de ontwikkeling in Parkhaven een zeer positieve werking kan hebben op de leefomgeving. We hebben zelf een visie voor de gebiedsontwikkeling opgesteld en gebruiken die om maatschappelijk draagvlak te creëren.”

Een visie geeft het bestaansrecht en de legitimatie voor een bepaalde ontwikkeling, maar hoeft dus niet bottom-up gecreëerd te worden. Een visie door marktpartijen kan gemeenten en maatschappij in actie zetten en de ontwikkeling in de gewenste richting sturen. Ook zorgt het kaders voor en bewaakt dus de integraliteit en ambities tijdens het proces. En dat is zeker handig wanneer meerdere ontwikkelaars binnen het gebied aanwezig zijn. Bij transformatieprojecten is visie dus niet de olifant die je uitzicht blokkeert, maar juist de olifant die uitzicht creëert.