Versnellen in gebiedsontwikkeling via bouwstromen

Slimmer, sneller en schoner woningen realiseren. Dat is de belofte van bouwen met gestandaardiseerde woningconcepten. Als corporaties daarbij samenwerken in regionale bouwstromen, kan het nog voordeliger uitpakken. In deze themasessie op het jaarcongres Stedelijke Transformatie werden de mogelijkheden verkend aan de hand van een praktijkvoorbeeld in Rotterdam.

“Welk van deze woningen is het resultaat van conceptueel bouwen?” Met deze vraag verrast Olga Görts, directeur van het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB), de deelnemers aan deze sessie. Drie van de vier ontwerpen blijken woningconcepten te zijn. In een vervolgsheet toont ze maar liefst acht zeer verschillende varianten binnen hetzelfde concept. Een woningconcept is dus geen eenheidsworst.

Wat is het wel? Görts vat conceptueel bouwen samen als projectoverstijgende, integrale, innovatieve, flexibele en herhaalbare oplossingen die in meer of mindere mate geïndustrialiseerd worden geproduceerd. Een goede oplossing voor het enorme woningtekort, stelt ze: “80 procent van de vraag kan conceptueel worden opgelost.”

Cultuuromslag

Woningbouw kampt met een tekort aan menskracht en toenemende eisen voor circulariteit en energietransitie. Conceptueel bouwen biedt hiervoor oplossingen. Görts: “Met conceptueel bouwen ontstaat veel meer snelheid doordat standaardoplossingen worden aangepast aan de locatie. De herhaalbare concepten bieden continuïteit en voorspelbaarheid voor de producenten en de faalkosten zijn kleiner. Daardoor ontstaat een veel betere prijs/kwaliteit dan bij traditioneel bouwen.”

Bouwen met woningconcepten vraagt om een cultuuromslag: van zelf ontwikkelen naar inkopen. De opdrachtgever bepaalt waarom en wat er moet komen en formuleert dit in prestatie-eisen, waarbij vooraf afstemming plaatsvindt met bijvoorbeeld gemeente, bewoners en natuurlijk ook de interne organisatie. De aanbieders en toeleveranciers bepalen hoe ze aan die eisen kunnen voldoen. Daarbij hebben ze meer ruimte voor innovatie door de samenwerking met partners uit de maakindustrie. Om opdrachtgevers en producenten goed te laten communiceren, ontwikkelde het NCB samen met Aedes De Woonstandaard: product-markt-combinaties als basis voor prestatie-eisen. Het aanbod vanuit de markt is te vinden op de Conceptenboulevard.nl. “De digitale supermarkt van woonconcepten”, noemt Görts het.

Bouwstromen

Conceptueel bouwen is gebaat bij opschaling. Een grotere uitvraag leidt tot meer continuïteit en voorspelbaarheid voor de producenten. Daardoor verbetert de prijs/kwaliteitverhouding en kunnen ze bouwprocessen efficiënter uitvoeren. Opschaling kan bijvoorbeeld met bouwstromen: gezamenlijk woningen inkopen door corporaties in een regio. Alfred van den Bosch, bestuurder bij Wooncompas en voorzitter van de Federatie van Woningcorporaties Maaskoepel, vertelt over zijn ervaringen met de Rotterdamse bouwversnelling.

Het Rotterdamse regioakkoord staat voor de opgave om 30.000 sociale huurwoningen te bouwen voor 2030. “Als we op de ouderwetse manier de helft halen, mogen we trots zijn”, zegt Van den Bosch. Een van de manieren om vaart te maken, is samenwerking in bouwstromen. “In onze regio verstrekken 22 corporaties veel opdrachtjes.” Van den Bosch gebruikt bewust het verkleinwoord. “Die willen we clusteren zodat we de markt echt iets te bieden hebben. Dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan, want elke corporatie heeft een eigen ontwikkelorganisatie.”

Radicale verandering

Na een inventarisatie van de bouwplannen van alle corporaties van federatie Maaskoepel is een indeling gemaakt in archetypen: eengezinswoningen, meergezinswoningen, binnenstedelijke woningen en verplaatsbare woningen. Voor de uitwerking zijn teams geformeerd bij de corporaties en de gemeenten. “Vrijdoeners, jeugdigen van geest”, noemt Van den Bosch de betrokkenen. Jeugdig staat niet voor de leeftijd; juist mensen met wat meer ervaring blijken gemotiveerd te zijn voor deze radicale verandering.

Een belangrijke doorbraak werd bereikt bij de 14 gemeenten, die akkoord gingen met het adagium ‘eens vergund altijd vergund’. Zo hoeven tijdrovende vergunningsprocedures niet keer op keer te worden herhaald. Rotterdam neemt als grootste gemeente hierbij het voortouw. Met een goed product heb je overigens nog geen goede wijk, benadrukt Van den Bosch. “Je moet stadmaken verbinden met woningconcepten. Het gaat niet simpelweg om snelle inkoop van standaardwoningen, het vraagt om commitment.”

Eerste bestelling

Voorlopig doen 10 van de 22 corporaties mee met de Rotterdamse Bouwversnelling. Niet alle corporaties in de regio hebben momenteel bouwplannen maar met deze groep is voldoende massa bereikt om te kunnen starten. “Kies waar de energie zit”, adviseert Van den Bosch. “We hebben gekeken waar de snelheid zit en zijn daarmee aan de gang gegaan. Een bestelteam heeft inmiddels een gezamenlijke uitvraag geformuleerd voor 1.200 verplaatsbare woningen, als vingeroefening voor volgende bouwstromen. Dit najaar gaat de eerste bestelling de deur uit.”

Op de vraag of conceptueel bouwen ook geschikt is bij transformaties in de bestaande stad, reageren Van den Bosch en Görts instemmend en enthousiast. Juist daar kan conceptueel bouwen overlast van werkzaamheden beperken. En denk eens aan al die vierkante meters dakoppervlak op zeer vergelijkbare portiekwoningen. Veel concepten zijn lichtgewicht en zijn bijvoorbeeld geschikt om op te toppen. Ook bij verdichting in de stad kunnen bouwstromen met gestandaardiseerde woningconcepten dus versnelling opleveren.