Sterke keuzes, tweehandigheid en slim samenwerken vereist voor stedelijke transformatie

Hoe ga je om met de complexe opgave van stedelijke transformatie? Over die vraag bogen meer dan 25 bestuurders van gemeenten, provincies en marktpartijen zich tijdens de bestuurderslunch op het tweede jaarcongres Stedelijke Transformatie. Doel van de bestuurderslunch was met diverse bestuurders te verkennen wat nodig is om transformaties en maatschappelijke opgaven aan elkaar te koppelen: wat vraagt dat van alle betrokken partijen qua inzet, expertise en samenwerking? In ieder geval heldere keuzes, stelt Appelman van het ministerie van BZK.

In het plenaire ochtendprogramma van het jaarcongres Stedelijke Transformatie had Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, al een aantal bespiegelingen gewijd aan het combineren van opgaven bij stedelijke transformatie: “Kun je complexiteit beheersen door te versimpelen? Is complexiteit te managen? We moeten daarvoor een goed inzicht hebben in de opgaven. Denk daarbij aan klimaatadaptie en energietransitie, maar ook aan demografische ontwikkelingen en mobiliteit.” Om zowel in het hier en nu, als voor de toekomst de juiste keuzes te maken, pleit Verdaas voor de simpele, complexiteit reducerende aanpak voor de korte termijn én de keuzes voor de lange termijn. Die tweehandigheid vraagt om doortastendheid en om het maken van slimme combinaties waar mogelijk. Er komen veel opgaven op ons af – de nieuwe Omgevingswet, energietransitie, mobiliteitsvraagstukken, klimaatadaptatie. Hoe ga je daarmee om als overheid en marktpartijen?

Slim op weg

Slim samenwerken en elkaars belangen kennen zijn van cruciaal belang bij het combineren van al die opgaven. Bij veel gemeenten zijn op dit vlak al stappen gezet. In Eindhoven werd in het verleden aan veel partijen gevraagd om voorstellen voor een ontwikkeling te doen. Dat kostte zowel de gemeente als de marktpartijen veel tijd en geld. De gemeente kiest nu voor een andere aanpak, meer in de geest van de Omgevingswet. Bijvoorbeeld bij de transformatie van de brandweerkazerne in de Deken van Somerstraat worden bewoners vanaf het begin betrokken. Ook is hun stem evenredig aan die van de gemeente en de marktpartij. Door goede participatie en co-creatie aan de voorkant voorkomt de gemeente zienswijzen op het bestemmingsplan. In werkateliers worden de plannen nu uitgewerkt.
In Rotterdam komt het Platform Ontwikkeling Rotterdam (POR) zes keer per jaar bij elkaar. In dit professionele vastgoednetwerk van marktpartijen en gemeente participeren gebiedsontwikkelingspartners die actief zijn binnen Rotterdam. Een onafhankelijke agendacommissie agendeert wat de politiek en markt belangrijk vinden. De POR leidde al tot langlopende afspraken over bouwmaatregelen, waarbij een gezamenlijk kompas is bepaald en gezamenlijk verantwoordelijkheid wordt genomen.

De kracht van keuzes

“In ‘Thuis in de Toekomst’ geven ontwikkelaars hun visie op de aanpak van de grote vraagstukken, en welke rol de markt daarin wil nemen”, vertelt Desiree Uitzetter, NEPROM-voorzitter en directeur gebiedsontwikkeling BPD. “Voor de markt is een langdurige samenwerking van essentieel belang, een stabiliteitspact voor de lange termijn, om pieken én dalen op te vangen. Daarvoor is een set nieuwe spelregels opgesteld.” Die spelregels worden volgens Uitzetter al worden toegepast in bijvoorbeeld Zaanstad en Eindhoven. “Ook spreekt de markt af te blijven bouwen. Door die continuïteit is een stabiliteitspact ook van belang om de werkgelegenheid op peil te houden en om opleidingen in de bouw zeker te stellen.”

Ook gemeenten moeten heldere keuzes maken, vindt Marja Appelman, directeur Woningmarkt op het ministerie van BZK. “Als marktpartijen geen zekerheid vinden bij lokale overheden, dan is het voor hen moeilijk om te investeren. Langdurige samenwerking bij transformatie-opgaven is noodzaak. Dat moeten gemeenten faciliteren, bijvoorbeeld door voor te financieren. Daarmee wordt het belang van een ontwikkeling onderstreept. Voor een gemeente is het ook van belang dat een marktpartij langdurig in een gebied actief is; door hun investeringen wordt waarde aan het gebied toegevoegd.”

Open en eerlijk zijn

Openheid tussen partijen is ook van belang, wordt geconcludeerd tijdens de bestuurderslunch. Bij een gemeente is veel openbaar, maar marktpartijen houden de boeken vaker gesloten. Dat kan ook anders, vindt Bart van Veenendaal van ontwikkelaar Stebru. “In een project in Den Haag is de stichtingskostenopzet, inclusief verdiensten, aan de gemeente voorgelegd voor reactie. Alle gegevens worden door partijen transparant gedeeld en vormen de basis voor langdurige afspraken. Het gaat erom dat je elkaars belang ziet, expliciet bent over je belangen en ze naar elkaar uitspreekt.”
“Vooraf financieren is niet altijd makkelijk voor gemeenten; de raad moet hier vaak over besluiten en het is soms moeilijk de ruimte te vinden”, reageert Hamit Karakus, directeur van Platform31. Paul de Beer van de gemeente Breda kan zich hierin vinden: “Gemeenten staan met de rug tegen de muur door de ontwikkelingen in het sociaal domein die veel geld kosten, en waarvan moeilijk te voorspellen is hoe zich dat gaat ontwikkelen. Hiervoor moeten gemeenten een grote risicoreserve houden.” De Beer ziet dat deze onzekerheid voor de markt ook een risico is. “Zeker bij een commitment bij een transformatie die wel tien of twintig jaar duurt. Daarnaast hebben ook de marktpartijen vaak te maken met een onrendabele top, vooral vanwege parkeernormen. Een vorm van ISV zou helpen.”

Voorbij de regierol

Volgens Appelman kunnen gemeenten geen ISV-achtige constructies meer verwachten. “Regie van de overheid past niet meer in deze tijd.” BZK kijkt naar gebieden, gaat de regio in en komt lokaal helpen, daar waar de problematiek stapelt en de krapte op de woningmarkt het grootst is. Aan die gebieden wordt ruimte geboden voor instrumenten en geld via de Woondeals. Uitgangspunt is dat ieder vanuit zijn eigen rol werkt aan de oplossing.”
Jop Fackeldey, voormalig voorzitter van de fysieke pijler van het G40 Stedennetwerk en één van de initiatiefnemers van het programma Stedelijke Transformatie, verwijst als reactie naar het rapport Analyse onrendabele toppen. “In veel gevallen is bij zowel marktpartijen als gemeente een tekort bij stedelijke transformatieprojecten en daarvoor moeten oplossingen gezocht worden. Een soepele parkeernorm kan hierbij helpen, maar uit het rapport blijkt ook dat na planoptimalisatie het tekort nog steeds bestaat. Een oplossing is daarom nodig en het Rijk heeft daar een verantwoordelijkheid in. De woondeals met vijf regio’s zijn daar een eerste stap in.”
Toch zijn die deals met regio’s volgens De Beer van Breda niet voldoende. “Het gaat om de problematiek en de energie om die op te lossen.” De grootste knelpunten zijn volgens de wethouder Stedelijke Ontwikkeling, Vastgoed en Klimaat mobiliteit en klimaat, in combinatie met de binnenstedelijke woningbouw. “Dat is een kwestie van slim programmeren en kansen benutten uit MIRT (dat na 2030 wordt vervangen door een Mobiliteitsfonds), Klimaatakkoord, aanpassingen uit de Deltawet en de Omgevingswet.”

Financiering blijft heikel punt

De bestuurderslunch eindigt met een dankwoord van Jop Fackeldey, waarin hij de aanwezigen ook bedankt voor het open(hartige) gesprek. “Het is goed om van elkaar te weten dat we samen de uitdaging willen aangaan en dat partijen met elkaar het langdurig commitment dat stedelijke transformatie vraagt willen aangaan. De financiering van de transformatie-opgaven blijft een punt van aandacht. In het programma Stedelijke Transformatie gaan we ook in 2019 samen met het Rijk en de programmadeelnemers zoeken naar hoe het huidig en nieuw instrumentarium ingezet kan worden voor het stedelijk investeren.”

Dit artikel verscheen eerder op www.stadszaken.nl