Stedelijke kavelruil: mogelijkheden en ervaringen

Bij stedelijke kavelruil bepalen particuliere eigenaren zelf hoe hun woon- en leefomgeving eruit komt te zien. Dit instrument komt straks in de nieuwe Omgevingswet, maar eigenaren van onroerend goed kunnen er nu al mee aan de slag dankzij het Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil. Volgens programmamanager Theo Aquarius werkt het instrument goed bij stedelijke transformatie en bij versnipperd eigendom. Kavelruil heeft vooral als resultaat dat eigenaren elkaar beter weten te vinden en anticiperen op elkaars wensen.

Stedelijke kavelruil geeft eigenaren van onroerend goed en grond de mogelijkheid om een gebied opnieuw of optimaal in te richten. De eigenaren maken samen een inrichtingsplan en ruilen op vrijwillige basis eigendommen, zodat iedereen er beter van wordt. Stedelijke kavelruil komt straks in de nieuwe Omgevingswet, maar eigenaren kunnen nu al aan de slag dankzij het Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil, een samenwerking van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Kadaster. Dit programma biedt ondersteuning met bijvoorbeeld stappenplannen en een quickscan voor iedereen die zelf met gebiedsontwikkeling aan de slag wil. Ook worden tien pilotprojecten ondersteund, om meer kennis en ervaring op te doen met stedelijke kavelruil.

Vrijblijvend kavels ruilen

De nieuwe regeling voor stedelijke kavelruil maakt het straks mogelijk om alle koop- en verkooptransacties samen te brengen in één overeenkomst. Een kavelruilovereenkomst biedt meer zekerheden dan een gewone koop- of ruilovereenkomst. Deze overeenkomst heeft een zakelijke werking, waardoor ook eventuele nieuwe eigenaren die onroerend goed hebben verkregen door overdracht, verjaring of onteigening daaraan zijn gebonden. De ondertekenaars van de kavelruilovereenkomst kunnen daardoor met een gerust hart investeren in bouwplannen. Er is slechts een kleine kans dat de ruilovereenkomst niet wordt uitgevoerd. Ook wordt er niet per definitie geruild met kavels.
Een kavelruilovereenkomst is nu nog vrijblijvend; eigenaren moeten elkaar iets willen gunnen. Een groot aantal koop- en verkooptransacties is bovendien nodig om de kavelindeling in een gebied te wijzigen. Wie niet mee wil doen, kan plannen blokkeren of uiteindelijk te maken krijgen met onteigening. Uit de pilots blijkt dat stedelijke kavelruil starten heel waardevol is om het contact met de eigenaren op gang te brengen en de mogelijkheden voor een gebied te verkennen. De opstelling van de gemeente heeft invloed op de condities voor kavelruil en kan eigenaren bij elkaar brengen. Hierdoor ontstaat een grotere kans op synergie voor het hele gebied. Maar het is geen makkelijk proces; het kost veel tijd en aandacht.

Kavelruil in Leiden

In het Lammenschansgebied, een binnenstedelijk gebied met grootschalige leegstand, is een pilot gestart. “Op het dieptepunt was hier zelfs een leegstand van negentig procent”, vertelt Rosseel van de Broek, projectmanager van de gemeente Leiden. Met een ontwikkelvisie- en strategie gaf de gemeente eigenaren de kans om meerwaarde te realiseren en na te denken over kavelruil, zodat een deel van het gebied een nieuwe inrichting kan krijgen met een mix van functies.

Het plan voor dit gebied is geen blauwdruk. Met bouwenveloppen wordt stap voor stap gekeken naar mogelijkheden. Belangrijk is dat de gemeente een goede visie heeft en hiervoor bijpassende beelden ontwikkeld die aanspreken bij de marktpartijen. Inmiddels zijn in Leiden de eerste complexen en herinrichting gerealiseerd.