Spelregelkaarten bij stedelijke transformatie: hoe maak je het gebied de winnaar?

Een stedelijk gebied met versnipperd grondeigendom transformeren? Dan kan een spelregelkaart uitkomst bieden. Hiermee schep je heldere en overzichtelijke kaders voor de betrokken partijen in het ‘ontwikkelspel’. Gemeenten en experts vertelden tijdens een themasessie over instrumenten voor afspraken bij stedelijke transformatie hoe je zo’n spelregelkaart opstelt.

Een spelregelkaart is een handig instrument bij gebiedstransformatie wanneer je als gemeente daar weinig of geen grond bezit en te maken hebt met meerdere eigenaren. Met zo’n kaart bied je ontwikkelaars de nodige flexibiliteit om zelf invulling te geven aan het transformatiegebied, maar wel binnen bepaalde kaders. Een spelregelkaart bestaat uit een kaart van het gebied en een set spelregels of randvoorwaarden. Op de kaart staat hoe het gebied eruitziet en in de spelregels leg je vast welke randvoorwaarden gelden bij transformatie. Die bepaal je als gemeente samen met marktpartijen, eigenaren en omwonenden. Daarbij kijk je samen naar de specifieke situatie in het gebied.

Een spelregelkaart zet je het beste in wanneer je je als gemeente richtinggevend wilt opstellen bij gebiedstransformatie. Met een spelregelkaart geef je immers de (stedenbouwkundige) principes en kaders op hoofdlijnen. “Tegelijkertijd heeft een spelregelkaart ook regulerende, verbindende en stimulerende trekken”, zegt Erwin Heurkens, onderzoeker bij de TU Delft. “Omdat er vrij gedetailleerde ‘spelregels’ in kunnen staan, werkt zo’n kaart regulerend. Doordat je in overleg met de markt en de omgeving de kaart opstelt, werkt het verbindend. Ook werkt een spelregelkaart stimulerend, omdat het een uitnodiging is om te transformeren in een gebied waar de overheid niet of nauwelijks eigendom heeft.” Gemeenten die ervaring hebben met de spelregelkaarten noemen het een balansoefening; je bent flexibel genoeg om te anticiperen op onverwachte zaken én biedt zekerheid voor gemeenten en ontwikkelaars.

Spelmakers en spelbrekers

Waarop moet je letten als je een spelregelkaart gaat opstellen? Uit de ervaringen van de gemeente Amsterdam (Cruquiusgebied), Leidschendam-Voorburg (Klein Plaspoelpolder) en Amersfoort (De Hoef) blijkt dat je op de volgende zaken moet letten:

1. Ken je speelveld
   Het gebiedstype, de verdeling van het grondbezit en de omwonenden zijn belangrijke factoren bij het inzetten van spelregelkaarten. Zorg dat je weet waarmee en met wie je rekening moet houden en dat je met alle betrokkenen de spelregels opstelt.
2. Stel kaders aan de spelregels
   Als je niet oplet, komen er al snel heel veel spelregels. Het doel is overzicht en helderheid bieden: beperk dus het aantal spelregels, maar ga niet te kort door de bocht. Want dat kan te veel flexibiliteit opleveren. Leg vast wat je belangrijk vindt of wat tot discussie kan leiden. “Ontwikkelaars zien het nut in van de functiemix, maar wijzen snel naar elkaar. Vandaar dat we eisen omtrent werkgelegenheid hebben vastgelegd”, zegt Maud Schimmel van gemeente Amersfoort.
3. Zorg dat je smeermiddelen hebt
   Spelregelkaarten kunnen fungeren als stok achter de deur. Zo kun je ontwikkelaars altijd verwijzen naar de spelregels bij de ontwikkeling. Ook helpt het om eigen grond in het gebied te vergaren. Dat kan gedurende het spel nog van pas komen. In het Cruquiusgebied waren bijvoorbeeld de benodigde maatschappelijke voorzieningen in de spelregelkaarten onbenoemd. Toen de gemeente later alsnog daarop aanstuurde, was de eigen grond handig wisselgeld.
4. Houd rekening met de tijdsgeest als (ont)regelaar
   Je kunt niet op alle bepalende factoren invloed hebben. De economische conjunctuur, plek en tijdsgeest speelden bijvoorbeeld mee voor de succesvolle transformatie van het Amsterdamse Cruquiusgebied, maar het kan ook tegenwerken. Ook de politieke dynamiek heeft invloed op ontwikkeling.
5. Blijf sterk en standvastig
   “Als je een spel speelt, mag je niet halverwege de spelregels veranderen. Ténzij je het vooraf in de regels vastlegt”, zegt Ombre van gemeente Amsterdam. Goede procesregels maken volgens Ombre gemaakte afspraken adaptief en dat is geen overbodige luxe omdat gebiedsontwikkelingen al snel 10 tot 15 jaar duren. Zorg ook dat je standvastig blijft bij onverwachte invullingen. In Leidschendam-Voorburg zijn op één set spelregels twee volledig tegengestelde plannen gemaakt. Dat moet je ook accepteren. Programmamanager Maarten Hoorn noemt het intensieve proces- en relatiemanagement bij spelregelkaarten bovendien hard werken. “De spelregelkaart helpt het gesprek tussen de partijen vormgeven, maar het is essentieel dat je ook daarna regelmatig blijft overleggen, vertrouwen opbouwt en dat blijft vasthouden.”