Retail-realisme bij transformatie winkelcentrum Rijswijk

De gemeente Rijswijk transformeert het monofunctionele winkelcentrum In de Bogaard naar een stadshart met ook een woonfunctie. Inkrimping van het aantal winkels is een bittere pil, maar echt noodzakelijk om het gebied nieuw leven in te blazen. Hoe pak je dat aan en wat levert dat op? Daarover ging de online sessie Transformatie van binnensteden, onderdeel van het jaarcongres Stedelijke Transformatie 2021.

Iedere Rijswijker heeft er wel voetstappen liggen: het overdekte winkelcentrum In de Bogaard dat in de jaren zestig het nieuwste van het nieuwste was. Ook gespreksleider Joost Nicasie – partner bij Areaal Advies en afkomstig uit een Rijswijkse retailfamilie – kan zich nog goed herinneren dat je als kind naar de beelden van de pinguïns moest gaan als je je ouders kwijt was. Dit was de trots van Rijswijk, hier kon je alles krijgen. En doordat je goed met de auto bij In de Bogaard kon komen, kreeg het een regionale functie.

Groener en compacter

Het monofunctionele winkelcentrum kampt inmiddels echter al enige jaren met leegstand. Een masterplan dat eind 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld, geeft richting aan de noodzakelijke vernieuwing. Wethouder Armand van de Laar ontmoette bij inwoners flinke weerstand tegen het plan om het aantal winkels te beperken. Toch is het nodig, stelt hij: “Een derde van de winkels staat leeg. Feitelijk is het dus al een kleiner winkelcentrum.” Het masterplan bevat tien uitgangspunten. Van de Laar pikt de drie belangrijkste eruit: In de Bogaard wordt groener, compacter qua winkels en er komen minimaal 2.000 woningen. Daarvoor is onder andere ruimte op “de enorme plak asfalt” van het parkeerterrein – want de auto’s gaan ondergronds. Met een nieuwe leefstraat worden verschillende Rijswijkse wijken beter met elkaar verbonden.

Gemeente investeert

De gemeente zelf trapt af met een flinke investering van 3 miljoen euro in de openbare ruimte. “Daarmee tonen we aan dat we écht een verandering willen inzetten”, aldus de wethouder. Het vernieuwde Bogaardplein wordt een groene en prettige verblijfsruimte, met aan de noordkant vooral woningen en aan de zuidkant retail. Welk soort winkels hier komen, is onderzocht bij het opstellen van een retailvisie. Omdat de gemeente hiervoor zelf geen capaciteit en deskundigheid in huis had, werden de gesprekken daarover gevoerd door Klaas de Boer, die zijn sporen heeft verdiend bij de Amsterdamse Zuidas. Hij slaagde erin de verschillende vastgoedeigenaars op één lijn te krijgen. Dat gebeurde in zakelijke overleggen, maar een diner op een bijzondere locatie met het hele college hielp ook om beweging op gang te krijgen.

Sterpassage

Een van de projectontwikkelaars die al pionieren in het nu nog monofunctionele winkelgebied is Jaco Meuwissen van 3W real estate. Al in 2016 maakte 3W een analyse van het gebied, waarin werd aangegeven dat de strikte scheiding van functies geen toekomst had en dat het aantal winkeloppervlak fors omlaag moest. De tijd was er toen nog niet rijp voor. Meuwissen is verheugd dat het masterplan nu uitstekend aansluit bij die analyse. Inmiddels is 3W samen met een investeerder eigenaar van de Sterpassage, een uitbreiding van In de Bogaard uit de jaren negentig. Meuwissen: “Hier hadden we geen andere mogelijkheid dan te slopen, want er was geen enkele kwaliteit om op voort te borduren.” Op de plek van de Sterpassage komen 480 middenhuurwoningen, waarvan een groot deel in de middenhuur en wat horeca en winkels. Alles gegroepeerd rond een plein met goede verblijfskwaliteit. “Functiemenging is cruciaal voor dit soort gebieden”, stelt hij. De auto’s houden we uit het beeld en er wordt ingezet op fietsen, lopen en ov. Daktuinen zorgen voor groen in de nu nog stenige omgeving. De plannen voor dit deelgebied zijn relatief snel tot stand gekomen, ondanks het versnipperde eigendom van de betrokken winkeliers. Meuwissen noemt kennis van retail een belangrijk onderdeel van dat succes.

Wie betaalt wat?

Deelnemers aan deze online sessie stelden vooral vragen over de financiering van het project. Armand van de Laar zegt dat de businesscase per kavel wordt ingerekend. Dit betekent dus ook de bouw van een flink aantal woningen op beperkte ruimte. Over de maximale hoogte in het nu nog vrij platte gebied, zijn intensieve gesprekken gevoerd. Na een aantal participatiesessies is de hoogte van een woontoren teruggebracht van 100 naar 70 meter. Blij is de wethouder met de 7 miljoen euro die het ministerie van BZK als woningbouwimpuls heeft toegekend. “Die gebruiken we vooral voor de onrendabele top van de woningen op de extra ontwikkelstrook die ontstaat door het verleggen van de provinciale weg. We kunnen parkeren mooier oplossen en de openbare ruimte beter inrichten.”

Kloppend hart

Ter afsluiting reageert Cees-Jan Pen, lector bij Fontys Hogescholen en lid van het Retail Innovation Platform, op de presentaties. Hij noemt In de Bogaard een mooi voorbeeldproject van wat op veel meer plekken in wijk-, dorps- en stadscentra staat te gebeuren bij de transformatie van place to buy naar place to be, meet and live. “Het belang van een kloppend hart is niet te onderschatten, het raakt je hele stedelijke economie en het gebied is een van je grote werkgevers.” Pen herkent in de casus elementen die een rol spelen in het bredere debat over de aanpak van vitale binnensteden. Daarbij gebruikt hij de term “retail-realisme”. Hij legt uit: “Retail moet op heel veel plekken krimpen, ook in hele gewilde centra zoals voorheen topbinnensteden als Den Bosch en Utrecht. Dat komt niet door corona, dat proces is al jaren gaande. Corona heeft dit proces versneld en uitvergroot.” Rijswijk laat volgens Pen zien dat je je niet moet laten afschrikken door versnipperd eigendom. “Het kan dus wel! Er zijn veel gebieden waar dit aan de orde is. Je zult op een gegeven moment de eigenaren een wenkend perspectief moeten bieden. Het gemeentelijk bestuur moet daarbij lef en leiderschap tonen, want een kloppend hart raakt de hele stedelijke gemeenschap.”

Professionalisering

Pen kondigt aan dat Fontys Hogescholen onderzoek gaat doen naar de manier waarop ondernemers en vooral eigenaren die wél willen als ambassadeurs optreden en aarzelende ondernemers en eigenaren enthousiasmeren en meenemen. “Rijswijk is een mooi voorbeeld dat dat werkt.” Voor het opschalen van het vraagstuk is volgens Pen een professionaliseringsslag nodig bij winkeliers, eigenaren en gemeenten. “Het gaat bij centrummanagement niet meer om de kerstverlichting maar om een strategisch vraagstuk waarbij je een nieuwe balans moet zoeken tussen winkels, wonen, werken, vergroening en hoogwaardigere openbare ruimte. Nu is het momentum.”
Gespreksleider Nicasie bedankt de sprekers voor het interessante inkijkje in deze opgave waarop de komende jaren veel ogen gericht zullen zijn.