Het capaciteitsvraagstuk bij binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen

“Voor ieder ingewikkeld probleem bestaat een eenvoudige oplossing en die is fout”. De woorden van de Italiaanse schrijver Umberto Eco gelden ook voor het capaciteitsvraagstuk bij binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Experts Patricia Honcoop (A&O fonds Gemeenten), Gregor Heemskerk (Twynstra Gudde) en Gert-Joost Peek (ASRE) pronken in een themasessie over dit onderwerp dan ook niet met dé gouden tip. Wel nuanceren ze het probleem – er is geen tekort aan mensen, maar aan mensen met de juiste kennis en kunde – om van daaruit een breed scala aan deeloplossingen te verkennen. Van open hiring en regionale traineeprogramma’s, tot portfoliomanagement en de nieuwste opleidingsmodules. Alles gericht op, in de woorden van Peek, het vinden en klaarstomen van mensen voor ‘het mooiste vak ter wereld.’

Capaciteitstekorten: een kwantitatief én kwalitatief vraagstuk

Waarom behoeft het capaciteitsvraagstuk een verkenning: er zijn toch simpelweg te weinig geschikte mensen voor te veel werkgevers? Dat valt inderdaad niet te betwisten. Patricia Honcoop, projectleider arbeidsmarkt en onderzoek bij het A&O fonds Gemeenten, toont grafieken uit de recentste Vacaturemonitor en Personeelsmonitor. De categorie ‘ruimtelijke ordening/milieu’ wint medailles op onderdelen als ‘geplaatste vacatures’ en ‘moeilijk vervulbare vacatures’. Ook in de top vijf van functiegebieden waar de gemeente in de uitvoering van haar taken belemmerd wordt, prijkt bovenaan: ruimtelijke ordening/milieu. Dat de tweede plaats naar ‘bouwkunde/civiele techniek’ gaat, geeft eveneens een winstwaarschuwing aan de binnenstedelijke bouwvoornemens.

“Iedereen vist in dezelfde vijver. Daarom loont het om te bespreken hoe je elkaar helpt, in plaats van beconcurreert”, zegt Honcoop. “Naast krapte op de arbeidsmarkt speelt er meer. Het Rijk stoot zaken af, het personeelsbestand van gemeenten verouderd en taken van ambtenaren worden over de hele linie complexer.” Volgens Gregor Heemskerk, adviseur en partner bij Twynstra Gudde, ligt die complexiteit besloten in de aard van transformaties. “Binnenstedelijk bouwen is duurder en vraagt een langere adem. Er moeten niet alleen woningen worden gebouwd: er moeten gebieden worden ontwikkeld waar wonen, werken, water, groen en duurzaamheid samenkomen.” Zie hier het kwalitatieve vraagstuk: transf__ormaties vragen niet zozeer veel, maar vooral veelzijdige en ervaren mensen.

Onderdeel van het vraagstuk is dus, dat de kennis en kunde die nodig zijn in de bestaande organisatie ontberen. “In de periode 2010—2015 vloeide enorm veel ambtelijke expertise weg. De helft van de stedenbouwkundigen is toen ander werk gaan doen”, vertelt Heemskerk. Hij ziet dat grote gemeenten doorgaans beter op complexe gebiedsontwikkelingen toegerust zijn dan kleinere. “Voor hen zijn dit once in a lifetime-opgaven.” Onderdeel van het probleem is ook de moeite die het kost om goede medewerkers te behouden en te laten doorgroeien naar de broodnodige seniorrollen. Niet alleen omdat daarmee potentie behouden blijft, maar ook omdat langjarige gebiedsontwikkelingen gebaat zijn bij personele continuïteit.

Oplossingsrichting 1: beter, anders en samen zoeken

De goedkoopste tip wanneer je iets niet kunt vinden luidt: ‘beter zoeken!’ Wervende titels en teksten, filmpjes van toekomstige collega’s en vacatures in vakbladen en nieuwsbrieven zijn voorbeelden van doordachte arbeidsmarktcommunicatie. Honcoop ziet daar kansen, maar blijft realistisch. “Gemeenten trekken vaak aan dezelfde groep mensen. Samen de arbeidsmarkt benaderen biedt daarom veel kansen. Dat begint bij samen werven, maar kan ook om pools van medewerkers gaan die voor verschillende gemeenten werken.” Een uitkomst voor medewerkers die ervaring willen opdoen met meer dan die ene gebiedsontwikkeling in gemeente Y. Honcoop pleit in die gevallen wel voor zoveel mogelijk harmonisatie van arbeidsvoorwaarden: “We horen dat werknemers dit als gedoe en een drempel ervaren.”

Voorbeelden van gezamenlijk werven zijn initiatieven als ‘Werken in Haaglanden’ en ‘Werken in het Westen’. Ook veel traineeprogramma’s kennen een regionale opzet, zoals in Gelderland, waar overheidsorganisaties samen het programma ’Starters in Gelderland – Ontdek het ruimtelijk domein’ hebben opgezet. De gemeenten Den Bosch, Maashorst, Meijerijstad, Oss en de Omgevingsdienst Brabant Noord richten zich met ‘RuimtelijkEffect’ op zij-instromers en niet-werkenden die aan de slag willen in het ruimtelijk domein. “Doelgroepen die misschien niet de vakinhoudelijke kennis hebben, maar wel intrinsieke motivatie en een berg aan werkervaring en talenten. De persoonlijkheid van de kandidaat is belangrijker dan het CV.” Doorsta je de eerste schriftelijke selectieronde, dan is het niet de werknemer die op gesprek moet, maar pitchen de geïnteresseerde werkgevers zich aan de kandidaat.

Oplossingsrichting 2: prioriteiten stellen en efficiënt organiseren

Nu de gemeentelijke verkiezingen achter de rug zijn, start de periode van collegeonderhandelingen. Volgens Gregor Heemskerk begint het anticiperen op het capaciteitstekort dáár. Zo denkt Heemskerk momenteel mee met een middelgrote gemeente, over hoe de onderhandelaars bewust te maken van de (on)mogelijkheden van de ambtelijke capaciteit. “Dit is de tijd waarin lokale politici hun ambities stellen. Ambities die opgeteld wel eens (te) zwaar kunnen leunen op de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise. Wij moeten natuurlijk hoe dan ook dienstbaar zijn aan de politieke ambities – nee verkopen is geen optie – maar kunnen wél het gesprek aangaan over de uitvoerbaarheid en pleiten voor een prioritering.”

Ook lager in de ambtelijke boom helpt Heemskerk gemeenteafdelingen met het stellen van prioriteiten, want met de huidige krapte kan niet alles tegelijk. “We gebruiken daar methoden als portfoliomanagement en het volwassenheidsmodel voor. Wat pak je als organisatie wanneer op, gelet op je strategie, middelen en uitvoeringscapaciteit? Ook binnen gebiedsontwikkelingen is prioriteren nodig. Stapeling van ambities is een veelgehoorde klacht uit de markt. Gemeenten die hun projectmanagement goed op orde hebben, doen geen nietje door alle sectorale ambities en wensen, maar wegen integraal af.”

Binnenstedelijke transformaties vinden vaak organisch en gefaseerd plaats en worden regelmatig privaat geïnitieerd. De jarenlange begeleiding die dat vraagt wordt onderschat, weet Heemskerk. “De lijncapaciteit groeide lang niet altijd met deze trend mee. Intaketafels waaraan initiatieven worden gekanaliseerd, zijn daarom een goede investering. Bepaal van tevoren waar bevoegdheden liggen – als het even kan laag in de organisatie – en investeer in structuren en procedures aan de voorkant: ‘zo doen we dat hier’. De Zwolse methode van gebiedsontwikkeling en het Amsterdamse Plaberum zijn hier inspirerende voorbeelden van.”

Oplossingsrichting 3: een blik kwaliteit opentrekken

Een blik experts opentrekken in deze markt is geen optie. Maar er zijn wel manieren om de kennis en kunde van medewerkers te versterken. Bijvoorbeeld bij de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Gert-Joost Peek is daar docent. Dit doet hij naast zijn werk als lector Gebiedsontwikkeling en Transitiemanagement in Rotterdam. In opdracht van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ontwikkelde hij een studieroute Integrale gebiedsontwikkeling. “Gelet op de woningbouwopgave heeft de MRA een grote behoefte aan mensen met brede en multidisciplinaire kennis. Mensen die de breedte van het vak overzien en zich kunnen inleven in samenwerkingspartners. Met onze nieuwe studieroute spelen we in op die behoefte aan capaciteit én capaciteiten.”

De studieroute is in 2021-2022 door een eerste cohort deelnemers doorlopen. Van projectmanager en gebiedsontwikkelaar tot accountmanager en planeconoom; variërend van weinig tot zeer ervaren. Deelnemers komen gedurende een halfjaar wekelijks bijeen en doorlopen drie modules: Strategie voor gebiedsontwikkeling, Locatieontwikkeling en grondexploitatie en Woningontwikkeling. Colleges, casussen, intervisie en groepsopdrachten wisselen elkaar af. Peek: “Deelnemers geven aan dat ze het belang van in- en uitzoomen zijn gaan zien en dat ze dilemma’s uit hun praktijk hebben kunnen doorgronden. In het aankomende jaar willen we meer aandacht besteden aan de rol van de gemeentelijke projectleider en manager, net als aan het maken van grondexploitaties met oog voor risico’s en veranderende marktomstandigheden.”

Dat er aandacht wordt besteed aan leiderschap en managementaspecten, sluit aan bij de constatering van Gregor Heemskerk dat projectmanagers kampen met steeds meer tegenwind. “Vooral bij kleine gemeenten is veel bestuurlijke onrust en gedoe. Met die ruis moet je wel kunnen omgaan. Het kunnen kalmeren en adviseren van het bestuur en de raad vraagt om specifieke competenties.” Bijvangst van het opleiden van medewerkers kan zijn dat hun doorgroei wordt bespoedigd en ze langer behouden blijven. Als de trend van het aannemen van meer zij-instromers doorzet, is opleiden naast het dagelijkse werk zelfs een absolute must. Peek: “In ons vakgebied gaat het erom nieuwe harten in én voor de stad te maken, om over te brengen dat we trots mogen zijn op ons vak, het mooiste vak ter wereld!”