Een platform en spelregelkaart als richtingwijzers in Zaanstad

Zaanstad heeft behoefte aan een fors aantal extra woningen en wil die opgave binnenstedelijk oplossen. Een van de kansrijke plekken is Kogerveldwijk, een verouderd industriegebied ingeklemd tussen snelwegen en de Zaan en doorkruist door een spoorlijn. De komende twintig jaar moet dit een levendige stadswijk worden met bijpassende voorzieningen, een mooi opgeknapte openbare ruimte en beter openbaar vervoer. Dat gebeurt met behulp van een Platform Gebiedsontwikkeling en een spelregelkaart. Monica Sommer (procesmanager gemeente Zaanstad) vertelt meer hierover.

Hou zou jij Kogerveldwijk typeren?

“De zone langs de Zaan is een kansrijke plek in de stad om woningen te realiseren. Op dit moment is het een wat rommelig bedrijventerrein met enkele woningblokken. Die combinatie van industrie met woningen is typisch Zaans. Er is flink wat leegstand in de bedrijfspanden en midden in het gebied ligt een groot, braakliggend terrein met vervuilde grond. De ligging bij infra-knooppunten, zoals een NS-station en de snelweg, is een pluspunt voor de bereikbaarheid. Maar het maakt de transformatie tegelijkertijd lastig.”

Wat is het grootste probleem voor de transformatie van Kogerveldwijk en hoe gaan jullie dat te lijf?

“Het versnipperde grondbezit maakt de ontwikkeling ingewikkeld. Het toekomstperspectief gaat uit van ongeveer 2.500 extra woningen met de bijbehorende voorzieningen. De gemeente heeft hier geen grond en we zijn vooralsnog ook niet van plan over te gaan tot aankoop. We hebben dus gezocht naar instrumenten om de gebiedsontwikkeling richting te geven en daarbij ook de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed te stimuleren. Een belangrijke rol is daarbij weggelegd voor kwartiermaker Marion de Haan van Urban Sync. Zij staat boven de partijen en zorgt voor verbinding omdat ze zowel de taal van de gemeente spreekt als die van de projectontwikkelaars. De kwartiermaker werkt in opdracht van, en wordt betaald door, de ontwikkelaars in het transformatiegebied én door de gemeente. Ook ontvangen we van de metropoolregio Amsterdam een bijdrage.”

Jullie hebben onlangs een Platform Gebiedsontwikkeling opgericht. Wat is dat?

“Het Platform Gebiedsontwikkeling buigt zich over projectoverstijgende thema’s. In het gebied hebben verschillende projectontwikkelaars grondposities. De ontwikkelaars die al actief zijn, dus die al een intentieovereenkomst hebben gesloten met de gemeente, zijn uitgenodigd voor het platform. Op dit moment zijn dat vijf projectontwikkelaars en een woningcorporatie. De kwartiermaker heeft afzonderlijke gesprekken met hen en de gemeente gevoerd. Op basis daarvan zijn thema’s bepaald waarvoor een gezamenlijk ambitieniveau gewenst is. Dat zijn gebiedsmarketing en -profilering, mobiliteit en bereikbaarheid, het woningbouwprogramma en de economische en maatschappelijke functies. Daarover organiseerden we in de laatste maanden van 2020 themasessies, waarbij we ook betrokkenen en specialisten uitnodigen. Daarnaast komt er een gesprek met de ontwikkelaars over mogelijkheden voor een gebiedsfonds voor gezamenlijke investeringen.”

De eerste themasessie ging over de identiteit van de wijk. Hoe is dat uitgewerkt?

“Vanwege de beperkende coronamatregelen zijn alle sessies digitaal. Het vergt nog wel extra denkwerk om zo’n onlinebijeenkomst zo interactief mogelijk te maken. Drie sprekers hielden een ultrakorte inleiding. Dat vonden ze lastig, want ze hebben veel te vertellen. Na elke inleiding gaven deelnemers een reactie via de tool Mentimeter. Hiermee ontstond een woordwolk van trefwoorden. Daarna volgden vier deelsessies waarbij men met behulp van Mural virtuele geeltjes plakte op een flapover. Uiteindelijk zijn hieruit twaalf kernkwaliteiten van het gebied gedestilleerd. Naderhand heeft de kwartiermaker die in een verhaal met elkaar verbonden.”

Parallel aan deze themasessies werken jullie aan een spelregelkaart. Wat is dat?

“Een spelregelkaart is een plattegrond van het gebied met daarop duidelijk aangegeven wat de voorwaarden vanuit de gemeente zijn voor verdere ontwikkeling. Deze tussenstap op weg naar een bestemmingsplan geeft houvast aan de ontwikkelaars. Dat helpt om het gewenste maatschappelijke programma ruimtelijk in te passen. We willen hier bijvoorbeeld een aantal zorgwoningen. En als je het aan de projectontwikkelaars overlaat, komen die er niet vanzelf. Op de spelregelkaart hebben we Kogerveldwijk ingedeeld in circa twaalf ontwikkelvelden. Dat zijn ruimtelijk gezien logische eenheden die groter zijn dan de projectkavels van de ontwikkelaars. Dat dwingt ze dus tot samenwerking en gedachtevorming over bijvoorbeeld inpassing van groen.”

Hoe maak je zo’n spelregelkaart?

“Dat gaat stap voor stap. De basis is een kaart met de huidige bebouwing en de projecten waarvoor al plannen bekend zijn. Daarop komt een laag met de perspectieven voor het gebied en de elementen met cultuurhistorische waarde. Wat dan over blijft, is ruimte voor verdere ontwikkelingen. Daaraan geven we richting door te denken vanuit de openbare ruimte. De verkeerscirculatie in het gebied is bijvoorbeeld een belangrijk element. Ook de resultaten van de themasessies van het Platform Gebiedsontwikkeling willen we aan de spelregelkaart verbinden. Als het goed is, vallen aan het eind alle puzzelstukjes in elkaar. We hebben veel houvast aan de checklist spelregelkaart die het programma Stedelijke Transformatie heeft ontwikkeld.”

Hoe ver zijn jullie en wat is het tijdspad?

“Nog dit jaar vinden alle themasessies plaats die vanuit het Platform Gebiedsontwikkeling zijn opgezet. In januari 2021 volgt een presentatie van het definitief concept van de spelregelkaart. Die kaart wordt vervolgens vastgesteld door de gemeenteraad. Intussen gaan de al actieve projectontwikkelaars door de voorbereidingen van hun plannen. We blijven elkaar ontmoeten in het Platform Gebiedsontwikkeling om daar de gekozen overkoepelde thema’s verder uit te werken.”