Een masterplan én versnipperd grondbezit: kan dat?

De gemeente Leusden heeft weinig tot geen grondbezit, maar wel een transformatievisie voor de ontwikkellocatie Princenhof. Hoe kun je als gemeente daaraan vasthouden bij versnipperd grondbezit? Hoe zorg je voor afstemming tussen verschillende projecten? Daarover werd digitaal gebrainstormd tijdens de programmabijeenkomst Stedelijke Transformatie.

De Princenhof is een bedrijventerrein vlakbij de A28 én nabij een prachtig park dat nu verstopt ligt achter veelal leegstaande kantoren. Die structurele leegstand zorgde dat de leefbaarheid en kwaliteit van het bedrijventerrein achteruitging, wat de aanleiding vormde voor een transformatievisie op hoofdlijnen: goed functionerende kantoorpanden kunnen gewoon blijven staan, maar woningbouw moet nieuw leven in de wijk blazen.

De gemeente heeft geen eigen grond in de wijk, behalve de openbare ruimte en het park. En volgens het transformatievisie moeten hier grondgebonden woningen komen, met een bijzondere hofjestypologie, relatief kleine kavels en omringd door veel openbaar groen. Het park wordt namelijk de wijk ‘ingetrokken’. Daardoor vormt de overgang van privé naar openbaar een ontwerpopgave en is er samenhang nodig in de erfafscheidingen. Collectief parkeren gebeurt zoveel mogelijk in parkeerhofjes.

Samen optrekken binnen masterplan

Leusden wil initiatieven faciliteren in Princenhof en per perceel bestemmingsplanwijzigingen doorvoeren. Er wordt een beeldkwaliteitsplan per plot gemaakt en contracteren is ook anterieur per plot. “We gaan uit van een uitnodigingsplanologie”, vertelt Marlies Chang, gemeentelijk projectleider gebiedsontwikkeling. “Dus we hebben geen eindbeeld en ook de planning staat niet vast. Ontwikkelen mag, het moet niet. De eigenaar hoeft dus niks te doen als er geen haalbare businesscase voor hem ligt en kan gewoon blijven zitten.”
Wel hoopt de gemeente natuurlijk dat grondeigenaren aankloppen bij de gemeente met transformatieplannen. Chang: “We gaan graag het gesprek aan en dan trekken we samen op. Zij hebben de regie, wij zijn kaderstellend, toetsend en faciliterend. Initiatiefnemers moeten wel het openbaar gebied op hun perceel inrichten, wat in de meeste gevallen dan naar de gemeente komt. Zij betalen een exploitatiebijdrage van 3% van de vrij-op-naamwaarde van de woningen. Dat komt in een soort gebiedsfonds en daaruit betalen we onze plankosten en de inrichting van de openbare ruimte op Princenhof.”

Nog niets vastgegoten

De gemeente bepaalt waarvoor het geld uit het gebiedsfonds wordt gebruikt. “Dat is belangrijk, want je wil voorkomen dat het allemaal kleine ontwikkelingen worden die niks met elkaar te maken hebben”, zegt Chang. “Met het masterplan proberen we dat op te lossen door samenhang in de openbare ruimte te creëren. De transformatievisie stelt vooral kaders op hoofdlijnen en is voor de openbare ruimte gedetailleerd uitgewerkt in een masterplan. Zo zijn we meteen een betere gesprekspartners voor wie hier wil ontwikkelen. Past wat jij wil bij onze openbare ruimte? Bovendien helpt het ons prioriteiten stellen binnen ons masterplan; wanneer pakken we wat aan? Wat is nu belangrijk?” De gemeente werkt dus met een onderscheid tussen nice to have’s en need to have’s.

Inmiddels is al een aantal percelen in gesprek met de gemeente over sloop en nieuwbouw. De vraag is nu nog of ontwikkelaars ook voldoende variatie in het woningprogramma willen brengen. Een overweging is om een beeldkwaliteitsplan voor de wijk te maken en niet op plot. In de overeenkomsten moeten sowieso afspraken komen over de aansluiting op de openbare ruimte. Wel overweegt de gemeente nog specifieker te kijken naar de woningtypologie en naar de stedenbouwkundige opzet. “Daarover moeten we het gesprek nog aangaan.”