Hoe aanspraak maken op € 76 miljoen?

Minister Ollongren (BZK) wil met de Transformatiefaciliteit woningbouw versnellen op leegstaande en onderbenutte bedrijfslocaties. Daarvoor stelt zij 38 miljoen euro beschikbaar en de BNG Bank reserveert hetzelfde bedrag voor leningen aan private ontwikkelaars. Voor wie is deze Transformatiefaciliteit interessant? En hoe werkt het? Het programma Stedelijke Transformatie organiseerde werksessies rondom deze financiële regeling. In dit artikel de belangrijkste aandachtspunten.

Financiering in de voorfase

De Transformatiefaciliteit is bedoeld om projecten van de grond te trekken waar de markt faalt. Dit betekent dat de financiering het gat tussen eigen vermogen en vreemd vermogen moet dichten. Bijvoorbeeld wanneer een transformatielocatie in de voorfase verworven wordt tegen een hogere prijs dan de taxatiewaarde op basis van de huidige bestemming. De markt zal dan in de meeste gevallen alleen de taxatiewaarde financieren.
De Transformatiefaciliteit financiert dus de extra kosten in de voorfase. Wanneer de planologie voor het project is geregeld, stijgt de taxatiewaarde en moet herfinanciering vanuit de markt plaatsvinden. Daardoor is de looptijd van de faciliteit relatief kort (maximaal vijf jaar). Een initiatiefnemer moet bovendien eigen vermogen meenemen, ook als waarborg dat de initiatiefnemer echt in het project gelooft. De faciliteit dicht daarmee het gat tussen het vreemd vermogen en het eigen vermogen.

De nodige cofinanciering

Bij de financiering is cofinanciering nodig. BNG Bank werkt samen met de Transformatiefaciliteit en treedt op als eerste cofinancier. De bank heeft hiervoor € 38 miljoen gereserveerd en verstrekt ook een lening van minimaal € 1 miljoen en maximaal € 3,5 miljoen. Andere cofinanciers zijn zeker ook welkom, vooral omdat een cofinancier lokale kennis kan meenemen. De BNG Bank financiert hiermee dus ook rechtstreeks aan private ontwikkelaars.

De belangrijkste voorwaarden

• De faciliteit richt zich op het versnellen van woningbouw in gebieden waar een grote woningbouwopgave is. Daarvoor is een lijst met 50 gemeenten opgesteld. Daarbuiten komen ook projecten in andere gebieden in aanmerking. Daar moet wel sprake zijn van een woningtekort.

• Een project moet ook haalbaar zijn. Dat is lastig in de praktijk te toetsen is. Een mogelijke onderbouwing zit bijvoorbeeld in een bestemmingsplanwijziging of omgevingsvergunning. De SVn (en BNG Bank als cofinancier) checken daarom onder andere bij de gemeente hoe wenselijk het project is. Want wanneer de gemeente wil meewerken, is dat een belangrijke indicator voor de haalbaarheid.

• De rente is afhankelijk van het risicoprofiel en van de businesscase. De basisafspraak is dat de aanvrager minimaal 10% eigen vermogen moet inbrengen. Bij projecten met een hoog risicoprofiel kan SVn een hogere eigen inbreng vragen. Het uitgangspunt is dat SVn en BNG Bank ieder de helft van het resterende bedrag financieren.

• De financiering moet de voorfase versnellen, bijvoorbeeld voor de verwerving van het project en de planologie van het project (denk aan vooronderzoeken). De faciliteit is niet bedoeld voor de herfinanciering van reeds verworven locaties of voor de bouw en ontwikkeling van locaties.

• De meeste voorwaarden zijn niet heel zwart-wit gesteld. Het grijze gebied gaat vooral over de haalbaarheid, maar ook over het type project. Het stimuleren van woningbouw is het doel, maar veel projecten gaan uit van een mix van functies. Er is bewust géén scherpe grens aangegeven wanneer andere functies de overhand hebben, om daarmee geen projecten buiten te sluiten. SVn kan zelf bepalen of het project in voldoende mate bijdraagt aan het doel van de Transformatiefaciliteit en gaat daarover graag in gesprek samen met potentiële projecten.

Looptijd en einde

Zodra de planologie is geregeld, is het de bedoeling dat een handelsbank de financiering van het project overneemt. De faciliteit laat daarom de rente oplopen vanaf het moment dat de planologie is geregeld en geeft dan de mogelijkheid om boetevrij af te lossen. In de praktijk blijkt dat handelsbanken wel willen instappen wanneer de planologie is geregeld, omdat dan het onderpand zeker is en de waarde is gestegen.

Lukt het niet bij herfinanciering niet om het totale bedrag voor de ontwikkeling te lenen vanuit de markt? Dan draagt de initiatiefnemer het eerste risico vanuit het eigen vermogen. Is het verschil nog groter? Dan ligt het risico bij SVn als junior financier. BNG Bank (of een andere cofinancier) neemt als senior financier als laatste het risico.

Aanvraag indienen

Initiatiefnemers (ondernemers) kunnen aanvragen bij SVn indienen, die de faciliteit beheert. Als SVn een project heeft geaccepteerd, moet de initiatiefnemer een eventuele aanvraag voor cofinanciering ook bij BNG Bank of een andere cofinancier indienen. De beide partijen werken met elkaar samen om te zien of het project in aanmerking komt voor financiering. Dit doen zij altijd in overleg en daarbij is ruimte voor maatwerk.

Werking fonds

BNG Bank, of een andere co-financier, neemt een eerste hypotheek (senior financier). De lening van de cofinancier dekt altijd de actuele waarde bij de huidige bestemming. Kosten daarboven worden door de Financieringsfaciliteit en het ingebrachte eigen vermogen gefinancierd. De faciliteit krijgt een tweede hypotheek (junior financiering).

Op dit moment is in totaal € 76 miljoen beschikbaar: € 38 miljoen vanuit de Transformatiefaciliteit en € 38 miljoen vanuit BNG Bank. Het idee is dat de faciliteit revolveert en dus dat SVn de afgeloste bedragen in de Transformatiefaciliteit opnieuw kan inzetten. Het kan voorkomen dat een initiatiefnemer een lening niet kan terugbetalen, omdat een project toch niet van de grond is gekomen. Dit risico is ingecalculeerd en vormt ook de crux van de Transformatiefaciliteit: afgesproken is dat het zo’n 10 jaar moet functioneren en dat het geld in die periode dus een aantal keer moet ‘rondgaan’. Houd daarom rekening ermee dat de pot in 2029 zeer waarschijnlijk leeg is.