"We hebben elkaar keihard nodig"

Binnenstedelijk transformeren heeft zijn eigen uitdagingen én kansen. Dat geldt ook voor de provincie Utrecht met een forse woningbouwopgave van 10.000 woningen per jaar. Gedeputeerde Rob van Muilekom en gastheer van het derde jaarcongres Stedelijke Transformatie, ziet mogelijkheden door te zoeken naar synergie met wat al aanwezig is. In binnensteden en stedelijke gebieden nabij OV-knooppunten. “Door breder te kijken naar wat een wijk aantrekkelijk maakt, kunnen we pas écht bouwen aan wijken van de toekomst.”

Hoe belangrijk is binnenstedelijke ontwikkeling in de provincie Utrecht?

“Heel belangrijk. We zijn als provincie een aantrekkelijk knooppunt om te wonen en je bedrijf te vestigen. Om aan de vraag te voldoen, dienen er de komende 30 jaar 150.000 woningen bij te komen. In de komende jaren willen we de woningbouwproductie opvoeren van 7.000 naar 10.000 per jaar. Dat vraagt ruimte, veel ruimte. Van groene buitengebieden en cultuurhistorisch erfgoed willen we zoveel mogelijk afblijven. Daarom kijken we naar binnenstedelijke ontwikkellocaties. In de eerste plaats naar plekken die braak liggen in de stad. Maar ook, en veel belangrijker, naar stedelijke gebieden nabij OV-knooppunten. Het is fantastisch als het lukt om dit soort gebieden te herontwikkelen, zodat mensen die hier komen wonen, voorzieningen en openbaar vervoer dichtbij hebben.”

Welke kansen ziet u voor andere maatschappelijke opgaven dan woningbouw?

“De vraag naar woningen raakt dus ook aan opgaven als bereikbaarheid en mobiliteit. Een mooi voorbeeld is het stationsgebied in Woerden. Rondom het station worden oude gebouwen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Hier is bewust gekozen voor woonplekken dichtbij het OV, om te voorkomen dat mensen gemakshalve de auto instappen. Om binnenstedelijk wonen mogelijk te maken, zijn enorme investeringen in infra en openbaar vervoer nodig. Een ander voorbeeld is de Merwedekanaalzone, een verdichtingslocatie in de stad Utrecht waar veel oude bedrijfsgebouwen stonden. De gemeente gaat hier rigoureus ingrijpen om er een echte nieuwe stadswijk van de toekomst van te maken. Ook hier is mobiliteit een aandachtspunt. Door het stimuleren van lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit kunnen bewoners goed uit de voeten. Want iedereen weet dat de A12 regelmatig vaststaat.”

“Maar kijk je naar inclusiviteit, dan schaam ik me soms hoe het nu gaat. Er is een groot tekort aan betaalbare woningen. Bestaande woningen worden opgekocht door kapitaalkrachtige partijen, zodat er geen woningen overblijven voor mensen met een kleinere portemonnee. Deze groep valt daarmee buiten de boot. Daarom zetten we in de provincie Utrecht in op tenminste 50% betaalbare nieuwe woningen voor starters, ouderen en eenpersoonshuishouden. Dan bedoelen we sociale huur tot circa 700 euro en middensegmentwoningen van 700 tot 1.000 euro. Om dit te stimuleren hebben we in de provincie diverse locaties en bestaande verouderde gebouwen in binnenstedelijk gebied in beeld, waar tweederde van de totale bouwopgave gerealiseerd moet worden. Het spreekt voor zich dat hier veel kapitaal voor nodig is.”

“Uiteindelijk willen we zoveel meer dan alleen woningen toevoegen. De vraag is alleen: waar kan je binnenstedelijk aan bijdragen? Het valt of staat bij ruimte en kansen zoeken en bieden. Zo kan de energietransitie niet overal binnenstedelijk worden opgepakt. Hier hebben we ook de buitengebieden voor nodig om de doelen in de energietransitie te realiseren. Als stad, regio en provincie moeten we elkaar hierin aanvullen.”

Wat zijn bij transformaties de belangrijkste uitdagingen en aandachtspunten?

“Een belangrijk aandachtspunt is bijvoorbeeld de transformatie van een verouderd bedrijventerrein naar een gebied voor wonen en werken nabij een bestaande aandachtswijk. Hoe zorg je dat zo’n nieuwe wijk met oude en nieuwe inwoners straks goed functioneert? En dat de inwoners niet met de ruggen naar elkaar komen te staan? Een voorbeeld is het Amersfoortse Soesterkwartier, ingeklemd tussen het te transformeren spoorwegemplacement en het bedrijventerrein de Isselt; dit is een wijk met ook sociale problematiek. De gemeente staat voor de uitdaging hier een aantrekkelijke nieuwe wijk van te maken, en wil dat samendoen met de bewoners. Ik ben heel blij dat gemeenten deze complexe opgaven ook durven op te pakken.”

“Een ander aandachtspunt is de leegstand van retail in binnensteden en dorpskernen. Hoe houden we die binnensteden en dorpskernen dan aantrekkelijk? Met welke partijen? En waar halen we het geld vandaan? Daarom is het belangrijk om goed na te denken over wat je waar gaat ontwikkelen, welke type woningen en voor wie. Maar ook over hoe we verdere leegstand kunnen voorkomen. Makkelijk gezegd allemaal, maar in de praktijk erg lastig. Daar heb je expertise voor nodig en investeringen. Je zal ook dingen moeten uitproberen hoe we dit voor elkaar kunnen krijgen. Met goede voorzieningen, plekken voor cultuur, woningen en horeca houd je steden levendig. Pensioenfondsen kunnen ook investeren. En het geld dat gebiedsontwikkeling oplevert, kan je weer gebruiken om te investeren in groen en andere zaken. Je moet dus breder kijken en durven experimenteren.”

Waarin kunt u als gedeputeerde het verschil maken?

“Binnenstedelijk ontwikkelen gaat vaak met hoge kosten gepaard. Ook zien we dat gemeenten wel de ambitie hebben om transformaties van grotere gebieden voor elkaar te krijgen, maar dat de juiste deskundigheid voor deze complexe opgaven vaak ontbreekt. Je hebt iemand nodig die de juiste partijen als gemeenten, corporaties en projectontwikkelaars om tafel krijgt, om samen na te denken over hoe je binnenstedelijke transformaties het beste kan aanpakken. Dat zie ik als taak voor de provincie. Ook voor financiële garantstelling kan de provincie helpen. Gaat het om de grote investeringen in infra en woningbouw met onrendabele toppen, dan is een bijdrage van het Rijk ook nodig. We spelen verder een rol bij het agenderen van onderwerpen als middenhuur en het uitdagen van de markt hierbij. En bij kwesties die in meer gemeenten tegelijk spelen, zoals de inpassing van hoogbouw.”

Wat hoopt u na het congres mee te nemen?

“Binnenstedelijk transformeren gaat dus over heel veel verschillende aspecten. Daarom is het zo leuk dat we het congres hier in Utrecht kunnen houden. We staan in Utrecht voor een gigantische opgave, en zijn op verschillende locaties bezig. Maar we laten ons gráág inspireren door voorbeelden uit andere delen van het land. Door te luisteren naar ervaringen van andere gemeenten, provincies en ontwikkelaars. Wat mij vooral bezighoudt is het ongelooflijke beroep dat wordt gedaan op de schaarse ruimte. Ik hoop echt dat we op oude bedrijventerrein een transformatie in gang kunnen zetten, en stukken gebied in bestaand stedelijk gebied kunnen omvormen tot aantrekkelijke plekken waar mensen graag willen wonen én trots op zijn. We lopen daarbij vast en zeker tegen problemen aan. Want als iets eenvoudig is hoef je er niet een congres over te organiseren. We hebben elkaar gewoon keihard nodig.”