Versnellen met conceptbouw, mét kwaliteit

Velen denken bij conceptbouw automatisch aan de standaard tussenwoning die overal in Nederland in de jaren 1970 werd neergezet. Ze werden destijds snel neergezet, maar achteraf laat de kwaliteit te wensen over. Daardoor kreeg conceptbouw een slechte naam, maar die hoeft nu niet meer op te gaan. Op een duurzame en snelle manier meer woningen toevoegen kan inmiddels zeker met conceptbouw, zonder zorgen om de kwaliteit.
Meerdere gemeenten werken met een bouwstroom om snelle, kwalitatieve en betaalbare conceptuele bouw mogelijk te maken. Bij zo’n bouwstroom werken bouwers, gemeenten en een of meerdere woningcorporaties nauw samen om een continue stroom en grotere aantallen conceptwoningen te realiseren over langere periode. Het gaat vooral over gezamenlijk commitment, een vastgestelde grondaanpak en draagvlak voor de samen afgesproken bouwconcepten. “En daar speelt de gemeente een belangrijke rol bij”, vertelt Jasper Ponte (Brink Groep). “Ze kunnen bijvoorbeeld bestemmingsplannen afstemmen op gecontracteerde producten en voorkomen dat verschillende woningcorporaties met verschillende eisen komen. Of dat eisen onhaalbaar worden opgestapeld.”

Twee standaard woningtypen

Ponte werkt momenteel aan het opzetten van een bouwstroom voor de regio Haaglanden. Eerder begeleidde de bouwstroom voor het Stedelijk Gebied Eindhoven, waarin dertien woningcorporaties en negen gemeenten met een gezamenlijk doel samenwerkten. Ze wilden hun vraag gezamenlijk naar de markt brengen en samen de kosten voor de realisatie delen. Naast de vraagbundeling wilden ze meteen werken aan procesinnovatie en productinnovatie. “Zo kwamen ze uit bij een inkoopsamenwerking in de vorm van een bouwstroom, die werd gekoppeld aan de productinnovatie.”
Door vraagharmonisatie werd conceptbouw mogelijk. Zo krijgt elke woningcorporatie niet een eigen woning, maar krijgen alle woningcorporaties dezelfde woning. Daarbij geldt volgens de afgesloten raamovereenkomst een afnamerecht van drie jaar, geen afnameplicht. “De overeenkomst is tussen de bouwbedrijven en woningcorporaties, de gemeente is dus geen contractpartij. Wel kijken woningcorporaties met de gemeente naar de concrete locaties waar ze de ingekochte woningen kunnen realiseren.

Sexy benaming zoeken

In het Stedelijk Gebied Eindhoven werd zo afgesproken om twee woningtypen volgens De Woonstandaard van het Netwerk Conceptueel Bouwen af te nemen bij Heijmans: de PMC2 (één- en tweepersoonshuishoudens grondgebonden) en PM7 (één- en tweepersoonshuishoudens gestapeld). Wel was daarvoor bestuurlijk draagvlak essentieel, benadrukt Ponte. “Je gaat van een uniek product inkopen naar het inkopen van een concept, en dus moet je aarzeling overwinnen.” De framing van de conceptwoningen is daarom belangrijk. Zo werkt het niet als je de nieuwe woningen omschrijft als “standaard sociale huurwoning”, merkte Ponte. “Dat bleek een verkeerde zet, dat had een veel sexyer naam moeten zijn, iets dat veel beter bij de kwaliteit van het product past.”
Volgens Ponte brengt een bouwstroom voor alle partijen veel voordelen. Zo kunnen woningcorporaties en gemeente sneller meer woningen realiseren. Maar volgens Niels Struijcken (Heijmans) profiteren ook marktpartijen van zo’n bouwstroom. “Een eenduidige vraag ontvangen en die kunnen herhalen voor een heleboel woningen en locaties, heeft absoluut voordelen. Natuurlijk moet je wel genoeg variatie brengen in die woningen op alle locaties. De types zijn hetzelfde, maar ze moeten passen bij de beeldkwaliteitseisen, omgeving en welstandseisen voor die locatie.”

Bibliotheek vol varianten

Heijmans werkt sinds 2012 aan het maken van conceptwoningen en werkt daarbij met ruim dertig architectenbureaus voor de verschillende gevelontwerpen. Inmiddels ontwikkelt en realiseert Heijmans gemiddeld zo’n 1.000 conceptwoningen voor woningcorporaties, beleggers en particulieren per jaar. Ze werken ook in vier complete bouwstromen door heel Nederland. “Maar geen project of woning is gelijk”, zegt Struijcken. “Je wil niet 500 keer dezelfde woning neerzetten. Je moet zorgen voor voldoende variatie in de gevel, een goede basiswoning en inspelen op de huidige normen zoals BENG en NOM, EPC0, en dat konden we realiseren in Eindhoven.”
De conceptwoningen worden volgens Struijcken constant doorontwikkeld. Zo wordt gewerkt aan het gebruik van circulaire materialen, maar ook aan het vullen van de “bibliotheek” van conceptwoningen. Waaronder met levensloopbestendige woningen en een- en tweepersoonswoningen. “De bibliotheek zit vol varianten, van hoe een puntgevel gemaakt wordt, hoe de bakstenen en raamkozijnen worden toegepast, de profilering en kleuren, metselvariaties, indelingsvariaties en verschillende installatie- en energieconcepten.”

Vergunning in één dag

Bij conceptueel bouwen verandert de rol van gemeenten. Niet alleen bij het aanwijzen van bouwlocaties, maar het is ook noodzaak om vergunningsprocedures te versnellen. En dat kan zeker bij een bouwconcept. De gemeente Rotterdam werkt bijvoorbeeld al aan het versnellen van vergunningsverlening, onder andere met een vooroverleg voor een Omgevingsvergunning. Ook geprefabriceerde bouw zorgt volgens Eric de Rooy en Patrick van Loon, bouw- en woningexperts bij de gemeente, dat vergunningstrajecten sneller doorlopen worden. “Bij conceptwoningen weet je precies wat je nodig hebt voor de vergunning, hoe die woningen bouwtechnisch eruitzien en of ze voldoen aan de eisen. Zo kun je met een al uitgewerkt concept het proces sneller doorlopen en kan de aanvraag in één keer worden goedgekeurd.”
Voor een conceptwoning is het belangrijk te verkennen wat de lokale ruimtelijke kaders zijn, waaronder de ruimte binnen het bestemmings- of omgevingsplan en de welstandseisen om die vergunning snel te bemachtigen. “Daarom voeren we voorgesprekken en geven we procedureadviezen”, vertellen de Rotterdammers. “Want natuurlijk blijven sommige aspecten altijd maatwerk, zoals de fundering. De vergunningsprocedure zal dus altijd maatwerk blijven, maar gaat zeker sneller bij conceptbouw.”
De gecontroleerde productieomstandigheden en de stabiele kwaliteit van conceptbouw zorgt voor snelheid. Bovendien levert prefabricatie extra voordelen op, maar ook uitdagingen. “In Rotterdam hebben we soms gewoon geen plek voor een bouwplaats door de grote druk op de omgeving. Dan kun je bouwmaterialen niet op afroep naar de bouwplaats laten komen, omdat je er niet met kranen kunt komen. Denk dus in je concept na over hoe je het bouwconcept op de locatie kunt realiseren. Want vaak is zwaar transport nodig. Is die ruimte wel beschikbaar in je stad?”