Van plotontwikkeling naar organische ontwikkeling

Wat kun je doen als je een gebied wil transformeren, maar te maken hebt met meerdere eigenaren? In Nieuwegein zette de gemeente in de wijk Merwestein in op plotontwikkeling en in de wijk Rijnhuizen op organische ontwikkeling. Projectmanager Ron van Schaik vertelt over de afwegingen voor de beide strategieën.

“De kantorenleegstand was in Merwestein heel hoog; zo’n 34 procent van de kantoren stond voor de economische crisis leeg. Net op het moment dat we dat wilden aanpakken, brak de crisis uit. Toen zich kansen voordeden in Merwestein om de leegstand aan te pakken en in te spelen op de vraag naar starterswoningen, hebben we die dan ook meteen aangegrepen: hoe kunnen we daar met maatwerk transformatie tot stand brengen? Zo zijn we heel organisch tot de strategie plotontwikkeling gekomen. We keken per kavel wat mogelijk was en of de transformatie voldeed aan onze spelregels voor transformatie. We hebben deze transformaties actief gefaciliteerd, waarbij we het probleem van de eigenaar niet overnamen, maar wel hielpen tot een oplossing te komen.”

Pionieren in crisistijd

“Merwestein ligt dicht tegen het centrum aan, dus de kans om te verkleuren naar woningbouw was daar groot. Omdat tijdens de crisis in Nederland nauwelijks werd gebouwd, en mensen moeilijk een woning konden financieren, was het in het begin wel spannend voor alle partijen of het wel zou lukken. We hebben woningzoekende starters, eigenaren en partijen met investeringsmogelijkheden bij elkaar gebracht. En daardoor ging de transformatie van de verschillende kavels relatief snel. Het was pionieren; transformatie werd nog nauwelijks gedaan in Nederland en bij elke transformatie leerden zowel de marktpartijen als de gemeente van de do’s en don’ts.”

Geen grondbezit = tijd voor visie

“Toen de eerste, relatief makkelijkere transformaties gerealiseerd waren, bleek ook de kantorenleegstand in Rijnhuizen groot. Daar hadden we, net als in Merwestein, geen grondbezit en dat maakt je als overheid nog afhankelijker van marktpartijen. In tegenstelling tot de gemengde wijk Merwestein, was Rijnhuizen een monofunctioneel kantorengebied. Dan kun je niet wachten op het enthousiasme van eigenaren en ontwikkelen alleen per kavel. Bovendien wilden we veel meer inzetten op kwaliteit in de openbare ruimte. Dus toen hebben we de gebiedsvisie Rijnhuizen gemaakt, waarin we lieten zien dat we een deel van het bestaande vastgoed wilden veranderen naar woningbouw én de openbare ruimte wilden aanpakken.”

Kostenverhaal bij organische ontwikkeling

“De gebiedsvisie in Rijnhuizen zorgt dat ontwikkelaars ook meebetalen aan de inrichting van de openbare ruimte met groenvoorziening en infravoorzieningen. Bij organische ontwikkeling kun je niet de huidige Wro-regeling gebruiken. Dat kan alleen als je een structuurvisie hebt, een helder eindplaatje. Dat heb je natuurlijk niet bij organische ontwikkeling; je weet überhaupt niet of de ontwikkeling tot stand komt. In Rijnhuizen maken we gebruik van de Crisis- en herstelwet, zodat we hier kostenverhaal op gebiedsniveau in een organische ontwikkeling kunnen toepassen. Alle ontwikkelaars, eigenaren en bewoners hebben bijgedragen aan een lijstje eisen voor de openbare inrichting en daaraan hebben we kosten gekoppeld. Die kosten betalen de ontwikkelaars allemaal naar rato aan een gebiedsfonds; je krijgt alleen een vergunning als je hieraan meewerkt. Dat fonds beheren we als gemeente.”

Kwaliteit leidt tot samenwerking

“Dat verschil in sturing tussen plotontwikkeling en organische ontwikkeling zie je duidelijk. In Merwestein is het nog behoorlijk stenig; de sporen van het kantorengebied zijn duidelijk herkenbaar. Bij kavelgewijze transformatie is het lastig om ingrepen op de omliggende openbare ruimte mee te nemen in de herontwikkeling, omdat je de kosten niet een-op-een kunt toerekenen. En als gemeente hadden we geen investeringsmiddelen hiervoor beschikbaar. Eerst was er ook nog weinig geld beschikbaar in de markt. De woningen werden verkocht voor 80.000 tot 120.000 euro, vooral aan starters. Dit segment bestond in de hele regio niet en was daarom succesvol. Maar het gaf niet veel investeringsruimte. In Rijnhuizen wilden we vergroenen, maar ook diverse wegen en een duurzaam warmtesysteem aanleggen. Met een gebiedsvisie ben je er dan niet. Dan moet je een gebiedsgerichte en intensievere samenwerking aangaan: hoe pakken we dit samen op? Als gemeente moet je ook veel dingen regelen, zoals een kleine projectorganisatie opzetten. Je kunt dus niet achteroverleunen na het schrijven van een visie en wachten totdat het gebeurt.”

Tempo is geen probleem

“De gekozen strategie is dus deels afhankelijk van het soort eigenaren en het gebied. Merwestein ligt dicht bij het centrum en is kleiner. Vooral toen de eerste pioniers in het gebied succesvol bleken, wilden andere eigenaren ook aan de slag. In beide gebieden geldt dat we geen eigen gronden hadden en niet konden sturen op tempo. Maar door de woningbouwdruk in deze regio maakt dat momenteel ook minder uit; er komen verschrikkelijk veel aanvragen voor woningbouw binnen. We sturen vooral op de kwaliteit van de woningen en de doelgroepen waarvan de behoeften het grootst zijn. In Rijnhuizen willen we bijvoorbeeld een nieuwe woon-werkwijk, met voor de helft woningen. Daarvoor hadden we twintig jaar uitgetrokken. Zo’n vier jaar na die visie was de vraag zo groot, dat we een onderzoek zijn gestart: moeten we het woningbouwprogramma herijken? Moet het woonprogramma niet 75 of zelfs 100 procent zijn omdat de vraag zo groot is?”

Langzamer is beheersbaar

“Merwestein is inmiddels zo goed als afgerond. Rijnhuizen is met tachtig hectare een stuk groter, dus daar duurt het allemaal wat langer. Dat komt ook doordat het proces lastiger is, omdat we met een gebiedsbijdrage en kwaliteitseisen voor het openbaar gebied en de vastgoedontwikkelingen werken. Je moet eerst onderhandelen en afspraken maken voordat de herontwikkeling start. Tegelijkertijd komt het eigenlijk wel goed uit, anders heb je één grote bouwput. Nu gaat het allemaal wat organischer en meer beheersbaar.”