Van een ‘zak met gebouwen’ naar een transformatie voor de stad

Hoe kun je een gebied met 40.000 m2 leegstaande kantoren transformeren naar een woonwijk? Daar is een hoop lef en gezond verstand voor nodig. De gemeente Lelystad haalde het expertteam Versnellen/Ontslakken erbij. Samen met kantooreigenaren hebben deze projectversnellers in een interactief proces een integraal plan ontwikkeld. Daarbij wordt ook de buitenruimte heringericht.

Het expertteam Versnellen/Ontslakken helpt processen bij lokale overheden versimpelen en versnellen. Door een project sneller, goedkoper, flexibeler en leuker te realiseren, laten ze zo overheden werken in de geest van de nieuwe Omgevingswet. Dat leidt vaak tot het opruimen van ‘stapels’ regels. Overheden moeten opnieuw hun rol uitvinden, vindt het expertteam. En dat bleek ook in Lelystad, waar expertteamleden Jos Feijtel en Adri Dorrestijn in 2017 startten.
De wijk Lelycentre moest ooit stedenbouwkundig het centrum van Lelystad. Maar in de jaren 1960, toen de wijk nog in aanbouw was, verschoof de focus voor verdere verstedelijking naar Amsterdam. Lelycentre belandde in een identiteitscrisis en heeft hier nu nog last van. Het gebied kent veel leegstaande kantoren en winkels, heeft slechte parkeerruimte, een sleetse uitstraling van het openbaar gebied, versnipperd eigendom en onsamenhangende beeldkwaliteit. Bovendien was er een stroeve relatie tussen de gemeente en vastgoedeigenaren; nog een reden om aan te kloppen bij het expertteam.

De basis neerleggen

Begin 2017 hadden al verschillende eigenaren transformatieplannen voor hun vastgoed, maar die pasten niet bij de gemeentelijke visie en kaderstelling. Dankzij het expertteam is er toch een gebiedsvisie en gebiedsplan opgesteld. Daarbij waren verschillende stakeholders actief: winkeliers, omwonenden, vastgoedeigenaren, het Rijks vastgoedbedrijf (eigenaar van het Smedingshuis), de provincie, de nationale politie (eigenaar van een groot leegstaand gebouw) en de Rijksbouwmeester. Het lukte helaas niet om het winkelcentrum betrokken te krijgen; daarvoor was de gebiedsontwikkeling te groot. Eerst werd een SWOT-analyse gemaakt en de resultaten gedeeld met de betrokkenen. Na een schetssessie zijn verschillende ingrediënten eruit gefilterd en in een nieuw plan voor het gebied gegoten.

Blik op de toekomst

“Het gebied is een zak met gebouwen en er moet nu naar een totaalplan worden gewerkt, in plaats van losse plannen”, zegt Ronnie Zijp van de gemeente Lelystad. “Onze ambitie was verbindingen leggen tussen plekken, investeren in groen en nieuw leven voor Lelycentre. Van een ‘verrommeld gebied’ met zakelijke dienstverlening en winkels naar een gemengd stedelijk gebied met zorg, wonen en winkels.” Toch sloot het plan niet aan bij het profiel van de stad. Lelystad heeft een suburbaan karakter en wil meer groene ruimte, ruim wonen, tweeverdieners en villa’s zien. Lelycentre heeft daarentegen een stedelijke uitstraling met veel ruimte voor kleine appartementen. Die programmawijziging leidde tot vertraging omdat de gemeenteraad in beweging moest komen. “Appartementen van 50 m2, daar kom je toch niet voor naar Lelystad?” was het idee. De stemming sloeg om nadat bleek dat er sociale huurappartementen, zorgappartementen, appartementen voor jongeren, spoedzoekers en tijdelijke huisvesting van seizoensarbeiders moet komen.
De eigenaren gaan het plan voor Lelycentre nu verder uitwerken. Tijdens het proces schakelt de gemeente weer externe begeleiding in en gaat ook de randvoorwaarden voor het openbaar gebied verder uitwerken. Daarnaast wordt er een manier gezocht om de kosten goed te verdelen.