Transformatie van kernen van steden en dorpen

Leegstand van winkelpanden biedt kansen voor het verbreden van de functies in de centra naar meer plaats voor wonen, werken et cetera, maar die transformatie is complex en een proces van lange adem. Dat schrijven Maarten Hoorn (programma Stedelijke Transformatie), Barbara Heebels (Platform31) en Marijke van Hees (Retailagenda) in het tijdschrift Grondzaken en gebiedsontwikkeling (2022/4).

Winkelgebieden in kernen van middelgrote en kleinere steden en dorpen staan al jaren onder druk. Het aantal winkelmeters nam als gevolg daarvan steeds meer af. Tussen 2014 en 2019 verdween 10 procent van alle winkels (Evers e.a., 2020). Dat gebeurde door het hele land. Sinds de coronapandemie ook in de eerder nog populaire binnensteden van de grote steden. Met de leegstand van winkelpanden ontstaat ruimte voor nieuwe invulling van de beschikbare ruimte en voor andere activiteiten in de winkelgebieden in binnensteden. Daar liggen kansen voor het verbreden van de functies in de centra naar meer plaats voor wonen, werken, recreatie, horeca, cultuur, groen en andere maatschappelijke voorzieningen. Vraag is hoe die ontwikkelingen kunnen bijdragen aan de vitaliteit van kernen van steden en dorpen en zo kunnen bijdragen aan de leefbaarheid en vitaliteit van winkelgebieden. De transformatie van binnensteden is complex en een proces van de lange adem.

Binnensteden zijn belangrijk als economische motor. In 2019 zorgden binnensteden voor 8 procent van het totaal aantal banen. Daarnaast zijn binnensteden cruciaal voor het vestigingsklimaat. Ook voor mensen die elders werken, is een bruisende binnenstad een belangrijke pullfactor. Dit gaat uiteraard verder dan alleen de retailfunctie. De binnenstad is een plek voor ontmoetingen, zowel zakelijk als privé. En binnensteden kunnen fungeren als creatieve broedplaats waar nieuwe ideeën ontstaan. Winkels, restaurants, cafés en andere in gebouwen gehuisveste functies (bibliotheken, musea, kappers) zijn een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat en van de binnenstad als ontmoetingsplek. Daarmee zijn binnensteden het kloppend hart van een stad. Om ervoor te zorgen dat die binnensteden hun veelzijdige waarde ‘voor het goede leven’ behouden, is het van belang om aandacht te hebben voor hoe inwoners, ondernemers, bezoekers en eigenaren die binnenstad zien, gebruiken en mede vormgeven. Het is de transformatie van een ‘place to buy’, naar een ‘place to be and meet’ met een evenwichtige samenhang aan functies die elkaar versterken.

Dat betekent dat bij leegstand van winkels niet zomaar getransformeerd kan worden naar elke functie. Een transformatie van een specifiek winkelpand moet gebeuren in het perspectief van de ontwikkeling van de kern als geheel. Het is van belang om binnensteden te transformeren van winkelgebied naar meer complete, multifunctionele centra. De bezoekers willen een plezierig tijdverdrijf en vermaakt worden, de omgeving moet daarbij aansluiten (Retailagenda, 2020). Dit staat bij veel gemeenten hoog op de agenda (Heebels & Van Vliet, 2021). In veel steden gaat ‘compleet’ samen met ‘compact’, met de nadruk op het komen tot een samenhangend centrumgebied. Ook de noodzaak daarvan wint aan urgentie, met de (dreigende) leegstand waar veel steden en dorpen mee kampen.

De tijd is rijp voor transformeren

De noodzaak tot transformatie binnen een integrale aanpak voor de binnenstad is de laatste jaren steeds duidelijker geworden. Lange tijd ontbrak echter de urgentie en was het moeilijk om daadwerkelijk met transformeren te beginnen. Gemeenten ontwikkelden nieuwe binnenstadsvisies maar vaak zonder een duidelijke uitwerking van de te zetten stappen en belangrijke afspraken tussen te betrekken partijen. Eigenaren en ondernemers zetten kleine stappen richting meer functiemenging: ‘blurring’, het schenken van koffie in een winkel of‘wonen boven winkels’. Ingewikkelder transformatieprojecten kwamen vaak nog niet verder dan de idee- of planfase. Voor veel van deze eigenaren waren grotere ingrepen te ingewikkeld, kostbaar of risicovol. Het merendeel van de pandeigenaren in kernen van steden en dorpen heeft maar een of enkele panden in bezit. Maar ook voor professionele investeerders was transformatie vaak nog niet rendabel genoeg. Omdat transformatie vele eigenaren aangaat, is een effectieve procesbegeleiding nodig om de partijen op één lijn te krijgen.

Het tij lijkt te keren. De tijd is rijp voor transformeren. De huren van retail-vastgoed zijn tijdens corona gedaald, terwijl de huren voor met name woningen juist stegen. Dit maakt transformeren financieel steeds aantrekkelijker, voor leegstaande panden maar ook voor een deel van de nog gevulde winkelpanden. Op veel plekken zijn ontwikkelaars en regionale vastgoedpartijen actiever geworden in het ontwikkelen van nieuwe visies op de winkelgebieden en daarmee samenhangend het transformeren van panden, warenhuizen en winkelcentra. Tegelijkertijd hebben de lockdowns en coronasteun ervoor gezorgd dat gemeenten meer oog hebben gekregen voor het belang van een multifunctionele, levendige binnenstad en de noodzaak tot transformeren. Gemeenten en provincies geven meer aandacht en prioriteit aan het ondersteunen van en samenwerken met lokale ondernemers en eigenaren. Dit kan transformatie laagdrempeliger maken voor particuliere eigenaren omdat er meer begeleiding is en een duidelijker gezamenlijk doel. Met de Impulsaanpak Winkelgebieden van het ministerie van Economische Zaken is een aanjager van de lokale samenwerking in de markt gezet. De aanleiding voor deze aanpak is de financiële onrendabele top van een plan tot transformatie van een winkelgebied, bijvoorbeeld een
aanloopstraat naar een centrum.