Toekomstbestendige winkelgebieden door transformatie

Winkelgebieden hebben te maken met een toenemende leegstand. Bij deze leegstand spelen niet alleen vraagstukken rondom de verschraling van het kwalitatieve aanbod, maar ook effecten op bijvoorbeeld leefbaarheid en veiligheid. Transformatie van gebieden is een pijler om deze problemen tegen te gaan. Tijdens een excursie naar het winkelcentrum van Schalkwijk in Haarlem stond de vraag centraal hoe transformatie van een winkelgebied vorm kan krijgen.

Transformatie geeft een kans om een gebied door te ontwikkelen naar een multifunctioneel centrumgebied met mogelijkheden voor winkelen, werken, wonen en ontmoeten. Het winkelcentrum van Schalkwijk in Haarlem is een goed voorbeeld van een gebied waar een ingrijpende transformatie plaatsvindt. Met ruim 70 eigenaren is het een complexe opgave en daarmee exemplarisch voor de opgave waar meer gebieden mee kampen. De opgave rondom winkelgebieden gaat verder dan transformatie. Ondersteuning van ondernemers is cruciaal voor het versterken van de lokale economie.

Impulsaanpak winkelgebieden

Een gebiedsgerichte aanpak voor de transformatie van een winkelgebied is vaak lastig. Het is duur en moeilijk om partijen bij elkaar te brengen. Dat maakt het proces complex. De Rijksoverheid biedt hierin ondersteuning met de Impulsaanpak winkelgebieden. Jacques de Win van het ministerie van EZK geeft aan dat deze aanpak specifiek is bedoeld voor fysieke investeringen in winkelgebieden. Ook wordt de samenwerking tussen gemeenten en andere partijen gestimuleerd om zo tot een gezamenlijke aanpak te komen. De Impulsaanpak is een aanvulling op wat gemeenten en andere partijen verder al doen.

Hoe werkt de Impulsaanpak winkelgebieden?

In mei vond de eerste van in totaal vier rondes plaats voor het toekennen van impulsaanpak budget. Per ronde is 22 miljoen beschikbaar. De gemeente vraagt deze subsidie aan. Om het commitment van zowel de gemeente als private partijen te borgen, wordt aan de aanvraag vaak een intentieverklaring van de betrokken private partijen toegevoegd. EZK toetst vervolgens de aanvraag en kent de subsidie toe. De aanvragen uit de eerste ronde blijken heel divers, zowel in grootte als in aandachtsgebied. Aanvragen voor de tweede ronde is mogelijk tot en met 5 december 2022. Meer informatie over de Impulsaanpak vindt u hier.

Een nieuw stadsdeelhart

De herontwikkeling van het centrum van Schalkwijk is in volle gang. Michael Kaldenhoven (gemeente Haarlem) vertelt over de plannen van vroeger én nu. De eerste plannen voor de transformatie van Schalkwijk komen uit 1993. Er werden investeringen gedaan om door een overdekking het comfort van het winkelcentrum te verhogen. Het gevolg was een naar binnen gekeerde en gesloten façade. Rond de eeuwwissel ontstonden daarom nieuwe plannen met als doel om tot een multifunctioneel gebied te komen. Tijdens de crisis ruim tien jaar geleden startte de herontwikkeling, maar die stopte abrupt. Inmiddels zijn de plannen verder doorontwikkeld.

Het verouderde, monofunctionele winkelcentrum transformeert stap voor stap naar een multifunctioneel en hoogstedelijk stadsdeelcentrum voor Schalkwijk. De ontwikkeling van het eerste grote project met woningen, twee supermarkten, winkels, een bioscoop en een parkeergarage is inmiddels gereed. Na deze eerste fase vindt in elk geval de transformatie van het zuidelijke deel van het winkelcentrum plaats. Hier is ruimte voor meer dan 1.000 woningen, 5.000 m2 commerciële ruimte en maatschappelijke functies.

Transformatieopgave winkelgebieden

De ontwikkeling van Schalkwijk is daarmee een goed voorbeeld van de transformatieopgave waar veel gebieden in Nederland voor staan. Ward Frielink, centrumexpert bij DTNP, vertelt er meer over. Naast leegstand en een verschraling van het aanbod, is het steeds meer een trend dat bezoekers op zoek zijn naar places to be and meet, in plaats van places to buy. De voorkeuren van consumenten veranderden en blijven naar verwachting evolueren in de komende tijd. Dit vraagt om een herijking van het winkelaanbod. Maar dat is niet genoeg. Gebieden ontwikkelen zich tot echte centrumgebieden met uiteenlopende functies, waar ruimte is voor winkelen, werken, wonen en ontmoeten.

Om tot levendige, aantrekkelijke gebieden te komen, is een mix van verschillende voorzieningen nodig. Een combinatie met andere functies dan detailhandel is noodzakelijk voor de vitaliteit en aantrekkelijkheid van het gebied. Wonen, werken, recreatie, horeca, publieke dienstverlening en cultuur zorgen samen met winkels voor nieuwe levendige centra van wijken, dorpen en steden. Het betrekken van overheden, ondernemers, vastgoedeigenaren, consumenten, omwonenden en culturele en maatschappelijke organisaties is daarvoor essentieel.

Veel partijen, veel belangen

Winkelcentrum Schalkwijk kent – net als vele winkelcentra – veel verschillende eigenaren (ongeveer zestig. Hoe ga je daarmee om? MVGM is de beheerder van het winkelcentrum. Zij brachten in kaart hoeveel vierkante meter het winkelcentrum beslaat, van wie die vierkante meters zijn en wat er gaat veranderen. “Je moet goed in beeld hebben welke meters van wie zijn en wat er precies inzit”, geeft Albert Hoogland (MVGM) aan. Dit helpt om inzicht te krijgen in het eigenaarschap en in de verschillende belangen. Maar dat is niet genoeg, want al die eigenaren delen een gezamenlijk openbaar gebied. Daar spelen de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (waarin de eigenaren van het winkelcentrum zijn verenigd) en de gemeente een belangrijke rol. Zij zijn samen verantwoordelijk voor het openbaar gebied en kunnen op die manier bijvoorbeeld de parkeermogelijkheden naar rato verdelen.

Het gesprek met de verschillende eigenaren moet steeds gaan over het totale belang en het individuele belang. Het is nodig om duidelijke afspraken te maken over de kwalitatieve voorwaarden en financiële afhandeling. Zo krijgen individuele ondernemers de mogelijkheid uit te treden. Door hier oog voor te hebben, mogelijkheden te bieden voor verplaatsing en een duidelijk beeld te hebben over de toekomstige mix van functies, zal uiteindelijk een toekomstbestendig centrumgebied ontstaan.