Samenwerking woningcorporaties en ontwikkelaars brengt meer sociale woningbouw

Hoe kun je, ondanks de beperkte mogelijkheden als woningcorporatie, het tekort aan sociale woningen verkleinen? Wanneer de gemeente geen actief grondbeleid in transformatiegebieden voert, kun je proberen samen met ontwikkelaars toch de gewenste sociale huur toe te voegen. Hoe werkt dat dan? In een online themasessie van het programma Stedelijke Transformatie vertelden Bob van Ree (Alliantie Ontwikkeling B.V.), Marnix van Delft en Rosalie de Boer (Synchroon) over hun samenwerking in Amsterdam.

De Alliantie Ontwikkeling is het resultaat van een fusie van vier woningcorporaties die samen actief zijn in vier regio’s (Amsterdam, Almere, Gooi & Vecht en Amersfoort). Samen hebben ze de ambitie om gemiddeld 1.000 woningen per jaar op te leveren. Ook moeten alle bestaande woningen in 2050 CO2-neutraal zijn. Na invoering van de Woningwet koos de stichting voor het hybride model en is een dochterbedrijf in het leven geroepen: de Alliantie Ontwikkeling B.V. “Zo kunnen we zelf middeldure woningen ontwikkelen”, zegt Van Ree. “Ook is de bouw van koopwoningen en commercieel vastgoed daardoor mogelijk.”

Met de Alliantie Ontwikkeling B.V. kan de woningcorporatie nieuwbouw ontwikkelen en bestaande bouw transformeren. “We kunnen onze portefeuille uitbreiden door verdichting op de eigen grondposities, via gemeentelijke gronduitgifte en verdeling, door mee te doen aan tenders en prijs-uitvragen, actief posities verwerven in gebieden van derden en reciprociteit vragen via de verkoop van grond en afname sociaal elders”, zegt Van Ree. Daarbij worden bij de Alliantie altijd drie vragen gesteld: past dit binnen de mogelijkheden van de Woningwet? Kan het op financieel, technisch én programmatisch vlak? En: is een samenwerking mogelijk? “Zo werken we in Bajeskwartier samen met AM, in De Hoef Amersfoort met BPD en in Buiksloterham met Synchroon”, vertelt Van Ree.

De connectie in 5 stappen

De samenwerking met projectontwikkelaars vergt een proactieve houding van de woningcorporatie, een relevant netwerk en hoge ambities, aldus Van Ree. “Je moet zelf ook een betrouwbare partner zijn. Dat betekent financieel solvabel en snelle besluitvorming.” Daarbij zijn ook gedeelde doelen belangrijk. Zo kwam de samenwerking tussen de Alliantie Ontwikkeling B.V. en Synchroon ook tot stand. “We zijn een commerciële ontwikkelaar, maar willen ook nadrukkelijk bijdragen aan bijvoorbeeld de wijkverbetering”, vertelt Rosalie de Boer. In samenspraak met onder andere woningcorporaties werkt de projectontwikkelaar aan een sociaal fysieke wijkaanpak, bestaande uit 5 stappen:

1. Vorm een coalitie van stadswijkpartners (bewoners, ondernemers en professionals) en maak een gedeeld wijkbeeld. Start op de plek zelf en benut de buurtkracht.
2. Deel met stadswijkpartners je belangen, zoek overeenkomsten en stel een programmatische aanpak op met heldere, gedeelde doelen. Stel daarbij meetindicatoren vast en check de plannen bij buurtbewoners.
3. Spreek commitment uit en leg die vast (want je gaat samen een langdurig proces aan).
4. Begin vanuit reële kansen (doorbraakinitiatief) om snel en groots effect te brengen.
5. Verbind projecten, reflecteer en toets aan de gezamenlijke doelen.

Harde en zachte succesfactoren

De Alliantie bedacht, na aankoop van twee strategische locaties, samen met de gemeente Amsterdam een masterplan voor Buiksloterham. Het moet een gemengd woon-werkgebied worden met hoge ambities voor duurzaamheid en circulariteit en 520 nieuwe woningen. In Amsterdam moet bij nieuwbouw 40 procent sociaal, 40 procent huur en 20 procent koop zijn. Synchroon werd gekozen als ontwikkelaar na een onderhandse selectie, met als voorwaarde dat de Alliantie reprociteit kreeg op vijf andere plekken. “Bij een tender hadden we misschien meer kunnen verdienen, maar een goede uitwisseling van programma’s en elkaar kunnen versterken, waren voor ons ook belangrijk”, zegt Van Delft van Synchroon.

Van Delft vertelt dat gedeelde waarden, elkaar kennen (ook elkaars werkveld) en begrip hebben voor elkaar essentieel zijn voor een succesvolle samenwerking. “Vertrouwen en een goede klik tussen mensen op verschillende niveaus is ook belangrijk, evenals eenvoudige zakelijke afspraken op basis van dat vertrouwen”, zegt Van Delft. “Je moet elkaar ook wat gunnen. En samen eventuele problemen willen oplossen.”

Traagheid en transparantie

Van Ree bekent dat het best een langdurig proces is geweest om tot goede afspraken te komen voor de samenwerking in Buiksloterham. “We moeten ons als woningcorporatie houden aan allerlei regels en besluitvorming moet heel zorgvuldig plaatsvinden.” Bij Synchroon werden ze daar wel ongeduldig van, vertelt Van Delft tijdens de sessie: “Ik snapte aanvankelijk niet helemaal waar het aan lag, dat het allemaal zo lang moest duren. Doen we iets niet goed?” Dat maakte het even spannend, geeft Van Delft toe. “Je bent samen lang bezig om dingen uit te zoeken en op papier te zetten. En op een gegeven moment wil je resultaat zien.” Synchroon hield vol omdat uiteindelijk de opgave goed bij het bedrijf past. “En de mensen maken het verschil. Daardoor probeer je toch samen eruit te komen.”

Het is een enorme opgave voor woningcorporaties om sociale huurwoningen te bouwen, zeker in deze omstandigheden. Daarom is de samenwerking met een ontwikkelaar ook van belang, benadrukt Van Ree aan het eind van de sessie. “In mijn ogen is er niks mis met dat een ontwikkelaar geld verdient. Maar daarin moeten ze wel transparant zijn en aangeven hoeveel ze willen verdienen. Vinden wij dat dan redelijk of niet?” Met die open houding kom je volgens Van Ree samen tot goede afspraken, dus ook over de kostprijs en haalbaarheid.