Planschade voorkomen? Organiseer voorzienbaarheid

In stedelijke ontwikkelingen en gebiedstranformaties lopen gemeenten en provincies het risico op ‘planschade’. Een gevreesd woord, dat vertragend of zelfs verlammend kan werken op binnenstedelijke gebiedstransformatieprojecten. Arjan Bregman, verbonden aan de Juridische Expertpool Planschade van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), biedt een stappenplan voor voorzienbaarheid om planschade te voorkomen.

Wanneer een gemeente ruimte wil maken voor particulier opdrachtgeverschap, of eigenaren van leegstaande kantoren de mogelijkheid wil geven hun panden naar woningen te transformeren, dan zijn in veel gevallen aanpassingen in de plancapaciteit en bestemmingsplannen nodig. Door die aanpassingen (vaak nodig voor transformaties) kan het pand of stuk grond minder waard worden. In dat geval kan de eigenaar een schadevergoeding aanvragen. Zij hebben dan recht op ‘planschade’. Veel gemeenten en provincies zijn bang voor planschadeprocedures, want de dreiging van deze aanvragen of inmiddels gestarte procedures kunnen de transformaties aanzienlijk vertragen. Planschade kan daardoor zelfs verlammend werken op binnenstedelijke gebiedstransformatieprojecten.
Arjan Bregman kent de risico’s en juridische mogelijkheden voor gemeenten en provincies op het gebied van planschade. Volgens hem is bijvoorbeeld rauwelijks wegbestemmen geen optie. Als gemeente kun je wel zorgen dat vastgoedeigenaren een herbestemming zien aankomen en voldoende tijd hebben om nog binnen het huidige plan te handelen. “Zorg dus altijd voor voorzienbaarheid, want daarmee kun je planschade vermijden.” Planschade kan overigens alleen voortkomen uit een concreet verzoek van eigenaren. Ook is er geen sprake van planschade als de schade al op een andere manier verzekerd is.

In twee stappen planschade vermijden

Hoe zorg je voor een goede voorzienbaarheid? Volgens het stappenplan van Bregman start dit met een degelijke inventarisatie:

Stap 1: Stel een document vast (gemeentebreed) met een herkenbare naam en stel in de nota concrete stappen (wegbestemmen!) in het vooruitzicht. Wees helder en communiceer duidelijk over het plan (geef bijvoorbeeld een interview).
Stap 2: Breng een ontwerp-bestemmingsplan in procedure.

Bregman adviseert om minstens een jaar de tijd te nemen voor deze twee stappen.

Herbestemmen of wegbestemmen

Bij situaties zonder contract is het organiseren van voorzienbaarheid voor een herbestemming cruciaal om planschade te voorkomen. Bij contracten is heronderhandeling nodig. Gemeenten kunnen dan niet worden gedwongen om de planologische ruimte in stand te houden, wel geldt vaak een inspanningsverplichting. Een nieuwe of alternatieve bestemming heeft volgens Bregman in theorie altijd een lagere waarde, uitgaande van de verhuurde staat. Bij verruimingen kan eveneens indirecte planschade ontstaan door de daling van de vastgoedwaarde. Wegbestemmen is daarnaast makkelijker dan herbestemmen – slim faciliteren van private initiatieven is daarom het credo. “Herbestemmen gaat geld kosten en is primair een zaak van faciliteren”, benadrukt de planschade-expert.
Het is ook belangrijk om vastgoedeigenaren mee te krijgen in de gewenste ontwikkeling; het is een gezamenlijk probleem. Als zij hun pand niet verhuren, wordt de leegstand nog niet aangepakt. Benadruk daarom de urgentie van het gezamenlijk aanpakken van de gebiedstransformatie, vindt Bregman. Dat helpt bij het creëren van draagvlak voor herbestemming.