Minder procedure voor een beter plan

Bij gebiedsontwikkelingen zetten gemeenten vaak selectiemiddelen in om de ontwikkeling van een (deel)gebied aan een marktpartij te gunnen. Een selectie door middel van een tender of een aanbesteding is daarvoor een veelgebruikt middel. De huidige praktijk wordt steeds complexer. Door nieuwe opgaven als duurzaamheid, door de mix van functies in een gebied en doordat er meer en andere partijen betrokken zijn bij een ontwikkeling. Dat betekent dat een tender niet altijd leidt tot het beste plan voor die locatie. Met de themasessie tenderen en partnerkeuze, wil het programma Stedelijke Transformatie verkennen hoe we sneller, simpeler en tegen lagere kosten voor zowel de overheid als de marktpartijen tot betere plannen kunnen komen. Het doel is uiteindelijke een nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling op te stellen, met daarin instrumenten die hieraan bijdragen.

“Aanbesteden is als dammen,” stelt Roger Kersten (Akro consult). “Het heeft simpele spelregels, maar het is enorm complex.” De tijd en kosten die met aanbestedingen gemoeid gaan, rijzen regelmatig de pan uit: veel partijen die kunnen inschrijven en die aan veel criteria moeten voldoen. Dat betekent dat veel marktpartijen hoge kosten moeten maken, maar ook dat de publieke partij hoge kosten voor beoordeling moet maken. Kosten en omvang van een ontwikkeling kunnen dan uit verhouding zijn. En de vraag is of aanbesteden altijd nodig is: het lijkt een automatisme, maar aanbesteden is vaak helemaal niet nodig vanuit de wetgeving. Zolang er geen sprake is van de uitvoering van overheidsopdrachten zoals de aanleg van openbaar gebied, de realisering van een openbare parkeergarage of een multifunctionele accommodatie, is een grondverkoop in beginsel niet aanbestedingsplichtig. Er zijn drie cumulatieve criteria: rechtstreeks economisch belang, eisen die verder gaan dan publiekrechtelijk mogelijk en bouwplicht. Als aan één van deze criteria niet voldaan wordt, dan kan een verkoop zonder problemen één op één plaatsvinden.

Stellen van voorwaarden

Alle partijen zijn op zoek naar het beste plan voor een locatie. In sommige aanbestedingen wordt dat dichtgeregeld door zoveel mogelijk voorwaarden te stellen of sterk te sturen op prijs. Dit maakt dat innovatie of een goede conceptontwikkeling door de markt niet altijd wordt geprikkeld in de uitvraag. Verschillende gemeenten verkennen hoe dit anders kan. De gemeente Alkmaar werkt aan de gebiedstransformatie van de Kanaalzone en is op zoek naar een goede strategie om de beperkte grondpositie die zij heeft goed in te zetten. Uit vorige tenders leert zij dat duidelijke keuzes essentieel zijn bij de selectiecriteria.

“Overvraag niet in je eisen,” stelt Barbara Bakker (gemeente Alkmaar). “Maar het is heel lastig om de juiste criteria boven tafel te krijgen.” Een gemeente heeft veel verschillende belangen en hoe orden je die belangen? Dick Laheij (Heijmans Vastgoed): “Creëer als gemeente ruimte om het met elkaar te hebben over een aanbesteding. Een goede dialoog is belangrijk.” Als marktpartij kan je er dan echt achter komen waaraan een gemeente behoefte heeft. Hiermee achterhaal je de vraag achter de vraag. Met alleen schriftelijke communicatie is dat vaak lastig. Dit is goed te organiseren, ook met de juiste transparantie voor alle partijen.

Breed palet aan aanbestedingen

De gemeente Lelystad is op zoek naar een andere manier van aanbesteden en werkt nu aan een groslijst. Bij nieuwe aanbestedingen wordt uit die groslijst geput. Lelystad is zo op zoek naar partners per project. Jeffrey Wassink (gemeente Lelystad) geeft aan dat het nog een zoektocht is om de juiste lijst te maken. “Hoe beloon je partners die in projecten in tijden van crisis hebben bijgedragen? Maar hoe geef je ook ruimte aan ‘frisse’ partijen? En hoe garandeer je een bepaalde bouwsnelheid?”

Tenders kunnen een goed middel zijn. Maar het gebeurt nog te vaak dat de procedure niet in verhouding staat tot de uiteindelijke omvang en complexiteit van de ontwikkeling. Lelystad en Alkmaar hebben hier beide ervaring mee. Hoe zorg je ervoor dat de procedure in verhouding is tot het plan? Hoe gedetailleerd moet het plan zijn voor de keuze van de winnaar? Naarmate de opgave complexer is, lijkt er meer behoefte aan dialoog tussen overheid en markt te ontstaan en verschuift de behoefte van een eenvoudig plan naar een samenwerkingspartner met wie de opgave uitgedacht en uitwerkt kan worden. Het lijkt logisch om daartoe een breed palet aan plan- of partnerselectie in de instrumentenkoffer te hebben. Vanuit het programma Stedelijke Transformatie horen we graag van partijen over goede voorbeelden van selecties, zodat die onderdeel kunnen worden van de nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling.

Partnerkeuze

De focus van de themasessie lag ook op de kansen en mogelijkheden van partnerselectie. Naarmate de complexiteit van de opgave toeneemt, lijkt het belang van een goede partner belangrijker te worden dan een op voorhand ingekaderd plan. Maar hoe kies je zo’n partner? De overheid heeft belang bij transparantie en marktwerking, de markt heeft belang bij haar bedrijfsdoelstellingen en een onderscheidend vermogen. Dit hoeft niet strijdig met elkaar te zijn. Juist bij binnenstedelijke gebiedstransformaties zijn de belangen weliswaar complex, maar ook goed gelijk te richten. Je moet kijken wat de markt en de overheid elkaar te bieden hebben, waar de gezamenlijke doelstellingen en belangen liggen en hoe je elkaar in elkaars rol kunt laten. In deze sessie verkenden we de kansen, mogelijkheden en mogelijke valkuilen van partnerselectie.

Partnerselectie lijkt een geschikt instrument voor complexe opgaven, vaak met een langere doorlooptijd. Daarvoor kun je de partnerselectie beschouwen als een sollicitatieprocedure. Hier heb je ook verschillende gesprekken met elkaar om gezamenlijke doelen te verkennen: pas je bij elkaar en kun je elkaars belangen op een goede manier verkennen? Bij de keuze is er vaak een tijdelijk contract, waarna je een vast contract krijgt. Zo’n proeftijd is heel normaal om te hanteren. De parallel gaat verder: bij een sollicitatieprocedure vraag je om referenties. Ook bij een partnerselectie kunnen referenties goed werken om een beeld te krijgen bij de werkwijze van een partij. In de proeftijd vraag je van beide partijen commitment aan het project, bijvoorbeeld door gezamenlijk (in tijd, inzet en geld) te investeren in planvorming en -voorbereiding. Met het vooruitzicht dat wanneer het beide partijen goed bevalt, de marktpartij (een deel van) de ontwikkeling verder mag uitvoeren. Met een goede exit regeling voor wanneer het niet bevalt, is partnerkeuze goed te faseren en beheersen.

Maar welke criteria stel je verder om de juiste kwaliteit te krijgen? Kijk ernaar wat je als gemeente echt belangrijk vindt. Een keuze blijft vaak subjectief. Als je dat onderkent, hoeft dat niet erg te zijn, zo lang je transparant bent.

Afspraken maken

Vanuit gemeenten is er de angst dat marktpartijen achterover gaan leunen op het moment dat ze eenmaal gekozen zijn. Marktpartijen ontkennen dat: zij willen woningen verkopen. En door op een goede manier afspraken met elkaar te maken, kun je stimulansen inbouwen zodanig dat bij goede prestaties een partij een volgend project ook kan ontwikkelen. Zij willen bovendien graag goede referenties opbouwen. Die afspraken kun je maken in een samenwerkingsovereenkomst of een intentieovereenkomst. En een goede exit-strategie is van belang. Denk dus veel meer in proces dan in resultaat. Maar hoe leg je dit proces vast en wat zijn goede elementen om de afspraken vast te leggen? Daarover gaan we graag in de komende periode met elkaar in gesprek.