Banner stratenplan
9 april 2023

Gebiedstransformaties versnellen

Kansen en onzekerheden bij het aanjagen van de woningbouwproductie

Door het nijpende tekort aan woningen is er een grote wens om gebiedstransformaties te versnellen. Tussen ideevorming en uitvoering van woningbouw verstrijken nu vaak vele jaren. Dat moet anders kunnen! Hein Schouwenaars (Rebel), Claudia Swart (provincie Gelderland ) en Floris Valkenburg (provincie Gelderland) delen de mogelijkheden om gebiedstransformaties te versnellen.

Tips voor het versnellen van gebiedstransformaties:

  • Prioriteer en stel kansrijke projecten centraal.
  • Organiseer de verschillende processen bij woningbouw (onderzoeken, rekenen en tekenen) parallel in plaats van na elkaar.
  • Maak gebruik van centrale expertise zoals versnellingsteams die gemeenten kunnen bijstaan met relevante kennis en procesbegeleiding.
  • Investeer in opleidingen, het trainen van de sector en het delen van kennis tussen publieke en private partijen.

“Ja, we zijn langzaam, heel erg langzaam.” Hein Schouwenaars van Rebel laat er geen twijfel over bestaan dat er veel versnelling nodig is bij woningbouw. Ter illustratie schetst hij uit zijn eigen adviespraktijk de totstandkoming van 48 zorg/servicewoningen in Castricum. Dit is een ogenschijnlijk simpel project waarvan het bestemmingsplan er al in 2012 was. Toch is de bouw nog niet begonnen door een reeks aan oorzaken. Het project vormt een staalkaart van de problemen die door het hele land zichtbaar zijn: Bij aanvang was er nog sprake van de economische crisis, er ontstond discussie tussen de gemeente en de ontwikkelaar of de functie nu wel of niet in het bestemmingsplan paste, daarna kwam de stikstofcrisis, zandhagedissen vertraagden het bouw- en woonrijp maken van de grond, en ten slotte moest een beroep van omwonenden bij de Raad van State worden weggenomen.

Op basis van Rebel’s studie naar reeds beschikbare onderzoeken en adviezen over al deze obstakels constateert Schouwenaars dat de meeste vertraging doorgaans zit in de beginfase (wat bouwen we op welke locatie) en eindfase (bezwaren). En dan zijn er ook nog de meer recente uitdagingen die we landelijk zien bij veel projecten: stijgende bouwkosten, personeelstekorten en moeilijkheden om projecten financieel rond te rekenen.

Maatregelen

De uitdagingen op de woningmarkt zijn geen reden om bij de pakken neer te gaan zitten. Er zijn nog voldoende ideeën om de groei van de woningbouwproductie van 74.000 woningen (in 2022) naar 100.000 per jaar te brengen in deze kabinetsperiode. Hoewel het afgelopen jaar het hoogste aantal nieuwbouwwoningen werd gerealiseerd sinds 2012 is dat nog niet genoeg, de komende jaren zal het een grote inspanning vragen om de woningbouwproductie zoveel mogelijk op peil te houden. Alleen door versnelling is het mogelijk om de landelijke doelstelling te realiseren van 900.000 woningen in de periode tot 2030.

Uit alle 150 mogelijke maatregelen voor versnelling die Rebel Group inventariseerde in bestaande rapporten werden vier hoofdthema’s gedestilleerd. In zijn presentatie stelt Schouwenaars deze centraal, omdat die in onderlinge samenhang de bestandsdelen vormen van het inmiddels door minister Hugo de Jonge gelanceerde plan van aanpak:

  1. Gecoördineerde regie op de woningbouwproductie: onder andere het doorwerken van de regiefunctie van het Rijk via provincies naar gemeenten voor de sturing op de woningbouwproductie.
  2. Uitbouwen van een centraal expertisenetwerk en het implementeren van de adviezen uit dat netwerk: uniforme beleidsstandaarden, ontwikkelen en documenteren van snelle werkwijzen en doorbraaktechnieken en het opleiden van de sector.
  3. Huiswerkopgave voor het Rijk: aanpassingen in wet- en regelgeving (bijvoorbeeld een bouwplicht), het vergroten van de capaciteit van de Raad van State en het versterken van de inzet van uitvoerende taken van het Rijk gericht op woningbouw (rijksgrondbank en rijksontwikkelbedrijf).
  4. Investeren in innovatieve ontwikkelingen met een versnellingspotentieel: investeren in nieuwe procesarchitectuur bij gemeenten en versnelling op basis van digitalisering en parametrisch ontwerpen.

Woningbouwproductie aanjagen

De leden van het versnellingsteam woningbouw van de provincie Gelderland en de Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting hebben een belangrijke rol in het aanjagen van de woningbouwproductie. Zij zorgen dat gemeenten niet steeds het wiel opnieuw hoeven uit te vinden in een tijd van capaciteitstekorten.

Prioriteren

“Kansrijke projecten met stip op één zetten”, dat is de belangrijkste les die Claudia Swart van het versnellingsteam uit Gelderland deelt. Dit voorkomt dat de schaarse tijd van projectleiders te veel versnipperd is over verschillende minder kansrijke kleine projecten. Floris Valkenburg, projectleider versnellingsteam woningbouw van provincie Gelderland, adviseert daarbij ondersteuning van procesmanagers gebiedsontwikkeling. “Sommige gemeenten blijven hangen in prioritering, dan kunnen we helpen met de uitvoeringsagenda. Al houdt de gemeente natuurlijk zelf de regie.” Bij prioriteren speelt ook bestuurlijk lef een belangrijke rol. In het bijzonder een wethouder kan helpen bij het vlottrekken van een project. Zeker het maken van moeilijke keuzes bij tegengestelde belangen vraagt om leiderschap, ziet Hein Schouwenaars van Rebel. “Zorg dat je voortgang houdt in het proces, door momenten in te plannen waarin er knopen doorgehakt kunnen worden."

Onzekerheden

Er bestaan nog veel onduidelijkheden die vragen om vervolgonderzoek naar de obstakels bij woningbouw. Bijvoorbeeld over de gevolgen van mogelijke vertraging door bezwaarprocedures. En wat een latere start van projecten betekent voor al toegekende gelden uit de Woningbouwimpuls. Ook roept de aandacht voor versnelling vragen op over de gevolgen van de kwaliteit van de opgeleverde woningen en ruimtelijke plannen. Een focus op snelheid kan betekenen dat er ingeleverd moet worden op andere beleidsambities zoals duurzaamheid.

Uit de studie van Rebel blijkt dat veel mogelijke oplossingen voor versnelling nog niet zijn uitgewerkt. Dit geldt bijvoorbeeld voor het idee om woningzoekenden een structureel sterkere positie te geven bij besluitvorming rond woningbouw, zodat de bezwaren van tegenstanders minder overheersen in discussies. Een ander thema dat volgens Schouwenaars verdere uitwerking vraagt is de mogelijkheid van innovatieve ontwikkelingen op basis van digitalisering. Het uitwerken van nieuwe methoden van versnelling en het opleiden van personeel kost tijd, maar is essentieel om ook op de lange termijn de bouwproductie op gang te houden.

Meer lezen?

Blijf op de hoogte

Wilt u automatisch op de hoogte blijven? Meld u dan aan voor onze nieuwsbrief of volg ons op Twitter of op LinkedIn.