Duurzame gebiedsontwikkeling: kwaliteit van plan én proces!

“Ik schrijf geen kookboeken”, zo begint Henk Puylaert van adviesbureau H2Ruimte de tweede themasessie Kwaliteit van plan. De auteur van de handreiking Duurzame gebiedsontwikkeling: doe de tienkamp! gelooft buiten de keuken niet in standaardrecepten. Elke gebiedsontwikkeling is anders en uniek. Duurzame gebiedsontwikkeling is in de ogen van Puylaert vooral zélf nadenken, niet klakkeloos anderen kopiëren. “Het betekent voor mij niet veel meer dan je verstand gebruiken. Duurzaam handelen is slim handelen.” Hoe doe je dat? Puylaert serveert vijf richtinggevende principes, die samen een kompas vormen dat wijst richting een duurzame gebiedsontwikkeling.

‘Duurzaamheid’ en ’boerenverstand’ zijn woorden die deze middag veelvuldig vallen. ‘Tienkamp’ is er nog zo een. “Duurzaamheid is geen specialisatie”, stelt Puylaert. Het gaat volgens de senior adviseur gebiedsontwikkeling bij adviesbureau H2Ruimte helemaal niet om het groenste bedrijventerrein of de meest energiezuinige woonwijk. “Om de tienkamp te winnen, moet je goed zijn op alle onderdelen. Als je veel aandacht besteedt aan het ene onderdeel, gaat dat ten koste van wat anders.” Bij duurzame gebiedsontwikkeling is het zaak te scoren op people, planet én profit. Dat is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan, gelet op de uitdagingen waarvoor de stedelijke transformaties anno 2018 staan. De volgende vijf principes, toepasbaar in het gehele ontwikkelproces, helpen op weg.

Principe 1: Begrijpen voor ingrijpen
Een duurzaam ontwikkelproces begint volgens Puylaert met het leren kennen van het gebied en de actoren. De toekomst voorspellen kan niemand, maar door te investeren in vragen als “wat boeit de ander?” en “wat komt er op dit gebied af?” maak je kansen, urgenties en onzekerheden vroegtijdig expliciet. “Dat helpt enorm om afwegingspunten scherp te krijgen en een onderzoeksagenda te formuleren. Beproefde hulpmiddelen zijn een gebieds- of stakeholdersanalyse of gezamenlijk een SWOT-analyse maken.”

Principe 2: Fuseer belangen
Belangen en claims botsen of komen samen in een gebied. Puylaert adviseert naar een hoger én gedeeld belang te zoeken. Werksessies als ontwerpateliers of serious gaming lenen zich daar goed voor. Slimme spelvormen, waarin het liefst ook een aspect als de financiële haalbaarheid is meegenomen, helpen partijen om elkaars belangen en dilemma’s te begrijpen. “Op deze manier stap je over stigma’s als ‘bouwers zijn boeven’ heen en kom je ook erachter dat bewoners prima overweg kunnen met het huishoudboekje van de gemeente.”

Principe 3: Creëer identiteit
“Identiteit creëren doe je door gebieden een smoel te geven, te zorgen dat er mentaal eigenaarschap ontstaat”, vertelt Henk Puylaert. “Daar kunnen iconen en verhalen, maar ook religie, oorlogen en de ondergrond bij helpen.” Ter illustratie reist hij verbaal af naar de Stormpolder in Krimpen aan de IJssel: een haven- en industriegebied dat deels wordt getransformeerd naar een woonwerkgebied. Hoe help je dat aan een ‘smoel’? Het even verderop gelegen Stormpoldervloedbos bood inspiratie. Dit buitendijks gelegen natuurgebied staat onder invloed van getijen en loopt regelmatig onder. H2Ruimte ontwierp een stapsgewijze aanpak met kleine en grotere ingrepen, zoals het aanbrengen van gelaagde plateaus langs een kade, die het getij leesbaar en daarmee beleefbaar maken voor gebruikers van de Stormpolder.

Principe 4: Koppel droom en werkelijkheid
Hoe kom je van een prille droom en ambities naar een visie en een plan, ontwerp en de uiteindelijke realisatie? In zijn presentatie laat Puylaert twee afbeeldingen zien: de eerste, surrealistische schetsen van het nieuwe stationsgebouw van Rotterdam ‘met de champagneglazen’ uit 2001 en het gebouw zoals we dat nu kennen gebruiken. “Dromen mag”, zegt Puylaert, “zeker aan het begin. Maar verderop in het proces wordt realisme steeds belangrijker. Het Programma van Eisen vormt hierbij een cruciaal scharnierpunt.” Hij adviseert daarnaast om al zo vroeg mogelijk te starten met nadenken over beheer en gebruik. “Oplevering is immers niet het einde, maar pas het begin!”

Principe 5: Verzilver toekomstwaarde nu!
‘De kost gaat voor de baat uit’ is een gezegde dat óók bij duurzame gebiedsontwikkelingen een fact of life is. Het laatste principe uit de handreiking van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling moedigt aan nú te investeren in toekomstige kwaliteit. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) of effectanalyse helpt de toekomstwaarde te operationaliseren en bloot te leggen wie op lange termijn de netto verdieners en betalers zijn. Puylaert: “Dat levert verrassende sommetjes en verbanden op. De nieuwe A2-tunnel in Maastricht had een stijging van de huizenprijzen van in totaal 220 miljoen euro als gevolg – dat is 25 procent van de bouwkosten! En wat te denken van de meevallers die alle inspanningen voor een gezonde en groene leefomgeving hebben voor partijen als zorgverzekeraars.”

Duurzame gebiedsontwikkeling als tienkamp

De woningbouwopgave waar Nederlandse steden voor staan, is fors en de urgentie is groot. Eén van de gemeenten die deelneemt aan de themasessie hoort de vijf principes daarom met enige aarzeling aan; ze klinken belangrijk voor de kwaliteit van plan en proces, maar ook tijdrovend. Puylaert erkent dat, maar benadrukt het belang van een verstandig en geduldig proces. “Het gebied en de gebruiker hebben hier uiteindelijk de meeste baat bij. Denk aan atleten die jarenlang trainen voor wat de tienkamp van hun leven moet worden. Dat vergt een gedegen voorbereiding en focus op het eindresultaat. Maar daarbij moet je ook onnodige risico’s vermijden én plannen kunnen optimaliseren in plaats van maximaliseren. En dat geldt voor zowel voor de atleet als de ‘gebiedsontwikkelaar’.