De woningbouwimpuls: hoe zet je 1 miljard euro effectief in?

Het kabinet investeert de komende jaren 1 miljard euro in de woningbouw. Deze woningbouwimpuls moet bijdragen aan betaalbare woningbouw en het oplossen van knelpunten. Maar hoe kunnen we hiermee een daadwerkelijke impuls aan de binnenstedelijke gebiedstransformaties geven? Tijdens een denksessie op 31 oktober werd hierover flink gediscussieerd. Het ministerie van BZK gaf toelichting op de woningbouwimpuls. Daarna gingen de aanwezigen in gesprek over de eerste contouren en de optimale inzet van de impulsgelden.

1 miljard euro lijkt veel geld. Maar de doelstelling van 75.000 woningen per jaar is groot en er zijn veel gebiedstransformaties die moeilijk van de grond komen. Binnenstedelijke gebiedstransformaties gaan gepaard met hoge investeringskosten en lange doorlooptijden. Dit zorgt bij nagenoeg alle transformatieprojecten voor een onrendabele top. Frits Dinkla van Rho Adviseurs vertelde over de oorzaken van deze onrendabele toppen en de mogelijkheden om deze te verkleinen. “Er bestaat een nauwe samenhang tussen vastgoedexploitatie, projectontwikkeling en grondexploitatie. Bij gebiedsontwikkeling moet altijd goed gekeken worden naar kostenverhaal. Dit verdeelt middelen tussen publieke en private partijen, zonder dat het aanvullende middelen genereert.” Dinkla schetste een palet van planoptimalisatie, fasering of de inzet van additionele publieke middelen om de onrendabele toppen te verkleinen: “De inzet van het impulsgeld kan fungeren als vliegwiel bij complexe gebiedsontwikkelingen. Hierbij moet goed worden gekeken waar de middelen worden ingezet. Het is geen cadeau voor de projectontwikkelaar of het gemeentelijk grondbedrijf. Het is de bedoeling dat de gemeente pas bijspringt op het moment dat alles is gedaan om het project rendabel te maken.”

Eerste contouren woningbouwimpuls

Kerwin Doelwijt van het ministerie van BZK presenteerde vervolgens de eerste ideeën van het ministerie over een mogelijke inzet van de woningbouwimpuls. De drie hoofddoelen:

1. Het versnellen van woningbouw.
2. Een toename van de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor starters en middeninkomens.
3. Het langjarig behouden van de betaalbare woningen voor de doelgroep.

Welke projecten komen in aanmerking voor de woningbouwimpuls en hoe ziet het aanvraagproces eruit? Ook hier ging Doelwijt op in. Het proces dat het ministerie hiervoor nu in gedachten heeft, bestaat uit 5 fasen:

1. Inventariseren en prioriteren. Binnen een regio worden alle locaties geïnventariseerd en prioritaire locaties aangegeven.
2. Analyse van de businesscase. Samen met experts wordt de propositie verder uitgewerkt en de businesscase bekeken.
3. Beoordeling. Dit wordt gedaan door een onafhankelijke toetsingscommissie.
4. Besluitvorming door de minister op basis van de adviezen van de toetsingscommissie.
5. Beheer. Verstrekken van het geld, maar ook monitoren van het project en evaluatie.

Prioriteiten, businesscase en criteria

Om inzichten en dilemma’s in kaart te brengen, gingen de aanwezigen in gesprek over drie deelthema’s. Het programma Stedelijke Transformatie geeft de opbrengsten mee aan het ministerie van BZK voor de verdere uitwerking van de criteria voor de toekenning van impulsgelden.

Deelthema: Inventariseren en prioriteren van projecten voor de woningbouwimpuls
Het ministerie ziet een belangrijke rol voor de regio’s bij het inventariseren en prioriteren van projecten. In Woondealregio’s is hiermee al een start gemaakt. Het ministerie wil het proces versnellen en het aantal verzoeken verminderen. Een regionale prioritering kan lastig zijn, vanwege verschillende belangen van de gemeenten in de regio. Goede afspraken aan de voorkant zijn hierbij essentieel, waarbij de woningvraag en de mogelijkheid om snel te starten met een project centraal moeten staan.

Deelthema: Beoordelen businesscase
Een businesscase kan beoordeeld worden op kavelniveau en gebiedsniveau. Op kavelniveau ontstaat al snel de discussie rondom een (te hoge) verwervings-/inbrengwaarde en het oplossen van sloop-/saneringskosten. Wie staat voor die kosten aan de lat? Op gebiedsniveau gaat het over onderwerpen als de verdiencapaciteit, parkeren, duurzaamheid en PAS. Het gewicht van deze vraagstukken verschilt per project. Want gebiedsontwikkelingen zijn altijd maatwerk. (Publieke) ambities moeten in hun context beoordeeld worden en de beoordeling van de businesscases voor de woningbouwimpuls dus ook. Het is moeilijk om een set harde meetbare criteria te definiëren.
Snelheid is een belangrijk criterium om mee te nemen, gericht op de vraag wanneer een project kan starten en of er sprake is van een doorlopende bouwstroom.

Deelthema: Invulling criteria betaalbaarheid en goede leefomgeving
Betaalbaarheid klinkt eenvoudig. Maar moet betaalbaarheid een landelijke norm zijn of moet dit regionaal worden bepaald? Het begrip betaalbaarheid is in Amsterdam immers anders dan in andere Nederlandse gemeenten. De voorstellen die het Rijk doet ten aanzien van betaalbaarheid (koop tot NHG garantiebedrag, middenhuur tot € 1.000 en sociale huur tot liberalisatiegrens) zijn landelijk toe te passen en acceptabel.

De criteria voor een goede leefomgeving roepen veel discussie op. Hoe worden deze criteria bepaald? Hoe voorkom je dat je vanuit de impulsgelden een stapeling van eisen door gemeenten formuleert? Of gaat investeren in infrastructurele aanpassingen die dienen voor de ontsluiting van een groter gebied? Het gesprek zou in eerste instantie niet moeten gaan over de (hoogte van) de onrendabele top, maar over de vraag waarom je iets wilt realiseren dat eigenlijk te duur is. Wat voegt het toe aan de kwaliteit van je stad? Ten aanzien van de leefomgeving geven de aanwezigen een laatste suggestie mee: maak een ‘leefkwaliteitsplan’ en geef een visie op de gewenste leefkwaliteit in het gebied.